浙商證券發(fā)布研究報告稱，予越秀地產(chǎn)（00123）“買入”評級，預測2022-24年EPS分別為1.25/1.47 /1.88元，予2022年6x PE估值，對應目標價9.23港元。公司的國資背景+穩(wěn)健經(jīng)營使公司融資成本實現(xiàn)連降，有利于公司抓住拿地窗口期并通過多元方式積極擴儲；公司現(xiàn)有土儲充足且聚焦一二線城市為公司未來增長提供強有力支撐；獨特的TOD模式和“地產(chǎn)+房托”雙平臺有利于公司在行業(yè)格局演化過程中實現(xiàn)突圍。

　　浙商證券主要觀點如下：

　　“雙國資”背景加持，助力融資成本下行+打造獨特TOD模式：

　　公司背靠廣州國資委與廣州地鐵集團兩大國資，憑借堅實的股東信用背書+自身穩(wěn)健經(jīng)營，融資成本實現(xiàn)連降。2021年公司“三道紅線”維持綠檔，融資成本4.26%。此外，公司憑借廣州地鐵集團的背景優(yōu)勢，開創(chuàng)國內(nèi)TOD開發(fā)運營模式先河，在廣州率先形成壟斷優(yōu)勢，并有望逐步復制到全國其他城市。截至2021年末，公司TOD項目實現(xiàn)合同銷售額178.7億元，同比+5.1%，占公司銷售總額的15.5%。

　　深耕大灣區(qū)，銷售邁入千億行列：

　　公司2021年實現(xiàn)合同銷售金額1152億元，同比+20%，超額完成21年銷售目標，首次躋身千億規(guī)模。公司區(qū)域深耕戰(zhàn)略成效顯著，2021年大灣區(qū)銷售金額713.7億，同比+12.1%，占銷售總額62%，其中大本營廣州銷售金額占銷售總額53%。該行認為，公司憑借在一線城市廣州豐富的項目開發(fā)經(jīng)營和品牌口碑，已在區(qū)域構筑顯著的溢價能力和品牌影響力，并借力獨特的TOD資源，有望進一步鞏固公司的競爭優(yōu)勢。

　　土儲聚焦灣區(qū)，一二線占主導，多元增儲有望實現(xiàn)彎道超車：

　　公司堅持“1+4”全國化戰(zhàn)略布局，2021年總土儲面積2711萬平方米，土地存續(xù)比高達6.5倍，其中大灣區(qū)總土儲占比55%，一二線城市總土儲占比91%。公司推行“6+1”多元增儲戰(zhàn)略，2021年于公開/非公開市場增儲面積比例達到約1：1。該行認為，公司較低的融資成本與獨特的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，是公司進行多元擴儲的基礎，有利于公司形成長周期、高利潤項目與“短平快”項目的合理搭配。

　　踐行“商住并舉”，增強公司抗周期性：

　　公司同步推進商業(yè)/康養(yǎng)/長租/物業(yè)服務等地產(chǎn)相關經(jīng)營性業(yè)務布局。2021年公司通過“地產(chǎn)+房托”雙平臺合計實現(xiàn)租金收入24.4億元，同比+3.4%。同期越秀服務分拆上市，取得營收19.18億元，同比+64.2%。該行認為，公司提前布局多元業(yè)務，在拓寬收入來源的同時，也能顯著提高公司低價拿地的機會和開發(fā)項目的品質(zhì)，形成業(yè)務協(xié)同，打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)。公司“地產(chǎn)+房托”模式使得其商業(yè)資產(chǎn)擁有通暢的退出渠道，有利于規(guī)模的進一步擴大。