香港鐵路有限公司

　　MTR CORPORATION LIMITED

　　股票代號：00066

　　市盈率：26倍

　　股息率：3.0%

　　市值：$2500億

　　業(yè)務(wù)類別：公共運(yùn)輸

　　集團(tuán)主席：歐陽伯權(quán)

　　主要股東：The Financial Secretary Incorporated (74.8%)

　　集團(tuán)網(wǎng)址：http://www。mtr.com.hk/

　　5年業(yè)績

　　年度：2017／2018／2019／2020／2021

　　收益（億）：554／539／545／425／472

　　物業(yè)重估（億）：63.1／47.5／13.7／-91.9／-16.2

　　盈利（億）：168／160／119／-48.1／95.5

　　每股盈利：2.83／2.64／1.94／-0.78／1.55

　　每股股息：1.12／1.20／1.23／1.23／1.27

　　--企業(yè)簡介--

　　港鐵主要經(jīng)營以下核心業(yè)務(wù)：香港、中國內(nèi)地和數(shù)個主要海外城市的鐵路設(shè)計、建造、營運(yùn)、維修及投資；與鐵路及物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)相關(guān)的項目管理。

　　香港鐵路網(wǎng)絡(luò)內(nèi)的車站商務(wù)，包括商鋪租賃、列車與車站內(nèi)的廣告位租賃，以及協(xié)助電訊商于鐵路沿線提供電訊服務(wù)。

　　港鐵亦有從事香港及中國內(nèi)地的物業(yè)業(yè)務(wù)，包括物業(yè)發(fā)展及投資、投資物業(yè)（包括購物商場及寫字樓）的物業(yè)管理及租賃管理，以及投資于八達(dá)通控股有限公司。

　　在上述的盈利數(shù)字中，見到港鐵2020年度出現(xiàn)虧損，但這只是來自「物業(yè)重估」的虧損數(shù)產(chǎn)生，這只是一個會計上的數(shù)字，如果考慮盈營上的盈利，港鐵是有盈利的。

　　【圖1】--港鐵盈利結(jié)構(gòu)

　　--港鐵的獨(dú)特優(yōu)勢--

　　港鐵是一間擁有獨(dú)特優(yōu)勢的企業(yè)，無論是鐵路經(jīng)營權(quán)的壟斷、沿線物業(yè)的發(fā)展、物業(yè)地段優(yōu)勢、獨(dú)有角色、市場化的效率提升，都令港鐵成為一只優(yōu)質(zhì)股。

　　港鐵以鐵路加物業(yè)綜合發(fā)展模式運(yùn)作，以此營運(yùn)方式在香港運(yùn)作多年，并創(chuàng)造出巨大價值，多個大型物業(yè)項目均由港鐵發(fā)展，如德?；▓@、杏花村、青衣城、東薈城、奧海城等。由于港鐵具獨(dú)有優(yōu)勢，故長遠(yuǎn)發(fā)展必然有利。

　　2007年，港鐵與九鐵合并，成為香港鐵路系統(tǒng)的壟斷者，并占香港專營公共交通工具市場約半。由于港府的未來發(fā)展藍(lán)圖將更依靠鐵路，故長遠(yuǎn)港鐵的占有率只會有增無減。

　　【圖2】--香港各種交通工具市占率

　　另外，港鐵在沿線上蓋的物業(yè)發(fā)展權(quán)擁有很大優(yōu)勢，當(dāng)然每次都要商談，以及有不同的條款模式，這是由于政府都支持港鐵以鐵路加物業(yè)的模式運(yùn)作。

　　這源于發(fā)展鐵路的資本龐大，政府往往會以不同的方式去「資助」港鐵持續(xù)發(fā)展，而每次形式都不同，例如西港島線就不涉及沿線物業(yè)發(fā)展權(quán)，這是由于沿線地點(diǎn)是已經(jīng)發(fā)展的地區(qū)，政府根本無法給予發(fā)展權(quán)，而政府最后則以現(xiàn)金$127 億給予港鐵，作為另一種形式的財務(wù)資助。

　　而南港島線（東段），政府則向港鐵批出黃竹坑用地的物業(yè)發(fā)展權(quán)，作為項目的財務(wù)資助，令港鐵以鐵路加物業(yè)的綜合發(fā)展模式進(jìn)行，黃竹坑發(fā)展成多個項目，其中早前開售的住宅項目尺價超過30000。香港地少人多，在香港發(fā)展物業(yè)當(dāng)然有巨大利潤，而在地鐵站上蓋這么便利的地方發(fā)展物業(yè)，價值就更為巨大了，故港鐵所獲得的利潤可想而知。

　　【圖3】--黃竹坑過往地盤相片

　　【圖4】--黃竹坑車站及地盤位置

　　--價值甚高的黃竹坑地--

　　大家請細(xì)心看【圖4】黃竹坑的位置。

　　在未有鐵路前，位于南區(qū)的黃竹坑，方便程度的確一般，但當(dāng)鐵路通車后，這個地方距離金鐘只是2個地鐵站，距離中環(huán)只是3個地鐵站，由于愈近商業(yè)區(qū)的位置價值就愈高，黃竹坑這地，價值絕對不少。

　　黃竹坑過往是工業(yè)區(qū)，有很多工廈，但當(dāng)前很多工廈已重建，變身成商廈。

　　另外，一個住宅區(qū)的價值，除了近商業(yè)區(qū)的程度、交通方便的程度外，人口密度亦是其中一個考慮因素，太密集的地區(qū)，休憩用地相對較少，樓價自然不會高。但大家細(xì)看黃竹坑的地圖，附近有不少球場，有運(yùn)動場，海洋公園就有旁邊，同時整個區(qū)的大廈并不是密密麻麻，而是有一定的山與海，可見樓價一定不差。

　　大家再看看地圖左下方，會見到有多間國際學(xué)校，同時更鄰近「深灣游艇會」，價值可想而知，從這些資料已能推斷，港鐵在當(dāng)中得到的利益，絕對不少。

　　--運(yùn)輸＋物業(yè)--

　　分析港鐵的收入部分，港鐵多年來的收入都有不錯增長，而預(yù)期往后亦能以平穩(wěn)增長去形容；雖然客運(yùn)部分的收入增長有限，但隨著將來有不同的線路落成，這方面相信能平穩(wěn)向好。

　　除香港外，港鐵亦有向外發(fā)展，當(dāng)中的中國業(yè)務(wù)發(fā)展快速。港鐵在北京、深圳均有業(yè)務(wù)，而中國部分所貢獻(xiàn)的收入已占不少。

　　不過，中國業(yè)務(wù)在經(jīng)營利潤的貢獻(xiàn)，所占比例相對仍未算多，主要由于中國業(yè)務(wù)的開支頗大，令其賺錢能力受到影響。由于港鐵在中國營運(yùn)的時間仍少，故仍要一點(diǎn)時間后才能改善。

　　港鐵的經(jīng)營利潤數(shù)字略為波動，這是由于經(jīng)營利潤包括物業(yè)發(fā)展部分，而這部分難免比較波動。由于物業(yè)銷售較波動，故不會以一兩年就作推論，所以當(dāng)港鐵出現(xiàn)某一年賺較多或賺較少，并因此而出現(xiàn)較低或較高的市盈率，也不能就此下定論平或貴，要分析內(nèi)里盈利的組成，以及要用長期角度去分析。

　　若以長期趨勢看，因香港在交通及房屋的發(fā)展，將會更依賴鐵路發(fā)展及相關(guān)物業(yè)，故無論是運(yùn)輸還是物業(yè)發(fā)展部分，港鐵將來仍是很看好。

　　而港鐵的盈利并不太穩(wěn)定，這是因為盈利中包含投資物業(yè)重估數(shù)字，故必然受牽引及較為波動，當(dāng)然，若香港的固定資產(chǎn)價值回落，將對此有所影響，不過這部分并沒有產(chǎn)生實質(zhì)現(xiàn)金流的影響，故不用太著眼。

　　港鐵發(fā)展的住宅項目，大多以出售為主。而在香港的投資物業(yè)組合中，則以商場及寫字樓為主，故當(dāng)然會產(chǎn)生理想的租金收入。

　　【圖5】--港鐵擁有、發(fā)展、管理的物業(yè)

　　ROE 方面則大致約在10%，只屬一般的水平，這是由于港鐵本身的資產(chǎn)龐大，例如鐵路系統(tǒng)，當(dāng)中所能創(chuàng)造的回報率不高，鐵路的客運(yùn)業(yè)務(wù)賺錢能力有限，而由于當(dāng)中資產(chǎn)龐大，故必然令ROE 受拖累，此部分的再投資回報率必然不高。

　　不過，鐵路系統(tǒng)是重要的一環(huán)，因這是創(chuàng)造高利潤的地產(chǎn)項目的先決條件。由于以鐵路加物業(yè)綜合發(fā)展模式運(yùn)作，故將來的ROE 亦只會是相約水平。

　　【圖6】--港鐵十年財務(wù)數(shù)據(jù)

　　--投資策略--

　　綜合而言，由于港鐵有獨(dú)有優(yōu)勢，而且在長遠(yuǎn)仍有發(fā)展空間，雖不會有太快的增長，但平穩(wěn)發(fā)展絕對沒有問題，故港鐵絕對是優(yōu)質(zhì)的企業(yè)。

　　更重要的是，香港的長遠(yuǎn)發(fā)展必然是向著新市鎮(zhèn)，鐵路系統(tǒng)必不可少，故將來對鐵路的依賴必愈來愈多，政府亦表示這會是發(fā)展的重點(diǎn)，故無論是鐵路以及相關(guān)的物業(yè)，都會保持增長，長遠(yuǎn)計必然向好。

　　雖然港鐵在多方面都甚為理想，但由于再投資的回報率一般，故發(fā)展只能平穩(wěn)，由于城市發(fā)展、鐵路與物業(yè)都是很長期的項目，故中短期港鐵增長動力只會一般，因此投資必然是長期或超長期的，因為港鐵的長期發(fā)展力仍在。

　　當(dāng)前港鐵的股價，大約在合理區(qū)中間位。股票班同學(xué)要留意，當(dāng)你進(jìn)行這股的估值時，要將物業(yè)重估因素拆走，同時，若果運(yùn)用過往的市盈率數(shù)據(jù)，要調(diào)整過往數(shù)字，因為過往市盈率的盈利部分，包了物業(yè)重估，需要調(diào)整才是真實數(shù)字。

　　這股有長線投資的價值，雖然不是高增長類，但有不差的股息，以及有平穩(wěn)增長能力，適合中低風(fēng)險類的投資者。

　　（本人為證券業(yè)持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企業(yè)分析，并不構(gòu)成任何推介或投資邀約，投資者在投資前，請自行花時間研究企業(yè)，才決定是否適合自己。）

　　【作者簡介】龔成

　　暢銷書作者：《股票勝經(jīng)》、《選股勝經(jīng)》、《50優(yōu)質(zhì)潛力股》、《50穩(wěn)健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍(lán)圖》、《80后百萬富翁》、《80后2百萬富翁》、《80后3百萬富翁》、《財務(wù)自由行》

　　財經(jīng)節(jié)目主持人：香港Now TV

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　　專欄作家：《經(jīng)濟(jì)一周》

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