12月20日，智盟財經(jīng)聯(lián)合華泰證券(601688)成功舉辦 “內(nèi)地公募REITs發(fā)展現(xiàn)狀分析及展望”主題論壇，華泰證券研究所房地產(chǎn)首席分析師陳慎先生、首程控股(0697.HK)基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)基金管理業(yè)務(wù)副總經(jīng)理張寶強(qiáng)先生作為特邀行業(yè)嘉賓，分別對內(nèi)地公募REITs的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢作出了深度分析，內(nèi)地公募REITs將步入高速發(fā)展與增量擴(kuò)圍是兩人一致共識。

　　陳慎表示，隨著未來資產(chǎn)擴(kuò)募常態(tài)化和試點深入推進(jìn)，公募REITs將延續(xù)市場高景氣度，并逐步擴(kuò)大市場規(guī)模，未來將達(dá)到萬億市場規(guī)模。張寶強(qiáng)表示，首程控股作為香港上市的基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，將通過建立REITs全鏈條閉環(huán)平臺，打造“產(chǎn)業(yè)+投資”的自循環(huán)發(fā)展新格局。

　　陳慎表示，公募REITs本質(zhì)上即是將不動產(chǎn)所產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流在資本市場證券化，連接資金供給方與需求方，從而實現(xiàn)資源整合與跨期配置。截至2021年末，REITs已遍布將近40個國家和地區(qū)，全球總市值超過2萬億美元，其中，早在2020年底，美國REITs規(guī)模就已超過1萬億美元。

　　陳慎續(xù)指，公募REITs在中國的誕生以及發(fā)展具備成熟的土壤以及現(xiàn)實意義，體現(xiàn)在中國底層資產(chǎn)底蘊足，在新舊動能轉(zhuǎn)換期，REITs更有助于盤活存量資產(chǎn)去杠桿，是目前符合我國政策導(dǎo)向，服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的上佳選擇。公募REITs在中國的推出經(jīng)歷了從類REITs到公募REITs的前期探索和發(fā)展過程，首批9只公募reits基金于2021年6月成功發(fā)行，隨著試點范圍不斷拓展，內(nèi)地公募REITs將持續(xù)高速發(fā)展，按照全球主要市場的REITs市場規(guī)模占GDP的比重在3%-9%的范圍，中國公募REITs市場規(guī)模未來有望突破萬億。

　　把握公募REITs萬億市場這一時代機(jī)會，需要有準(zhǔn)備以及具備相當(dāng)實力的企業(yè)。張寶強(qiáng)先生介紹到，首程控股作為中國基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)的引領(lǐng)者，創(chuàng)新性布局公募REITs，打造出一二級市場聯(lián)動的閉環(huán)運作全鏈條，實現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)+投資”的自循環(huán)發(fā)展新格局。具體來說，前端通過Pre-REITs基金進(jìn)行項目開發(fā)培育，中端以平臺運營管理助力資產(chǎn)提質(zhì)增效，再經(jīng)由公募REITs平臺退出回籠資金，最后由REITs戰(zhàn)配投資基金形成再投資，通過四點一線的業(yè)務(wù)閉環(huán)，實現(xiàn)資產(chǎn)價值的全面提升。在這個過程中，公司在基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)領(lǐng)域的先進(jìn)運營管理經(jīng)驗是整個業(yè)務(wù)閉環(huán)的重要支點，目前首程對園區(qū)類資產(chǎn)具備優(yōu)秀的改造、招商能力，對商辦類、公寓類資產(chǎn)具有業(yè)內(nèi)頂級的長期運營、服務(wù)及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力，強(qiáng)大的管理能力與經(jīng)驗對于首程真正為一級市場實現(xiàn)價值重塑與價值創(chuàng)造有重要作用。

　　張寶強(qiáng)先生續(xù)指出，目前，依托REITs，首程實現(xiàn)了對基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)全品類覆蓋，重點聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)、停車出行、綠色環(huán)保、保障房等資產(chǎn)類別。在停車資產(chǎn)的管理上，公司業(yè)務(wù)已深入京津冀、長三角、成渝、大灣區(qū)等中國最具經(jīng)濟(jì)活力的核心城市群，成為當(dāng)之無愧的行業(yè)龍頭；在產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)類別上，儲備面積超過1000萬平方米，已投入運營的六工匯項目已成為京西發(fā)展的新地標(biāo)；在綠色環(huán)保領(lǐng)域，首程控股與中國人壽聯(lián)合發(fā)起設(shè)立國內(nèi)首支綠色Pre-REITs基金，基金規(guī)模100億元，首期規(guī)模45億元。

　　而上述行業(yè)蘊含巨大潛力，陳慎指出，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新能源環(huán)保等均為中國公募REITs優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)存量以及保障性租賃住房項目規(guī)模分別約10萬億元人民幣，新能源環(huán)保的資產(chǎn)存量約為6萬億元人民幣。他表示，目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs在政策積極引導(dǎo)下正迎來極大發(fā)展機(jī)遇，參考海外同類工業(yè)REITs的發(fā)展表現(xiàn)，從派息率和總體回報率來看，該類REITs均呈現(xiàn)出可觀的收益水平。除此以外，保障性租賃住房作為“十四五”規(guī)劃的重點項目，是響應(yīng)國家號召的投資方向，其公募REITs產(chǎn)品資產(chǎn)存量空間巨大，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良且市場需求有增無減，投資價值將持續(xù)得到認(rèn)可。

　　張寶強(qiáng)展望，中國公募REITs在當(dāng)前宏觀政策框架及經(jīng)濟(jì)體系中的重要性將逐步提升，其切實服務(wù)于公共財務(wù)體系，正受到政府密集政策出臺的發(fā)展支持，市場高景氣度將有所延續(xù)；其次，作為資本市場的重大創(chuàng)新，公募REITs在未來較長一段時間內(nèi)仍處于供不應(yīng)求的階段，其良好的資產(chǎn)配置價值將吸引越來越多的資金關(guān)注。

　　實際上，目前，首程控股從最初純粹的公募REITs投資人，正逐步深入?yún)⑴c其中。公司于2021年參與認(rèn)購了首批公募REITs產(chǎn)品，成為港股市場首個投資中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的上市公司以及首批搭建投資中國內(nèi)地REITs專業(yè)基金的管理公司；今年10月底，首程以旗下四個自持產(chǎn)權(quán)的停車場為底層資產(chǎn)申請發(fā)行首單停車ABS，取得了深交所無異議函，發(fā)行規(guī)模預(yù)計2.3億元，還引入北京國管作為新的戰(zhàn)略投資方，進(jìn)一步鋪路北京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

　　萬事俱備，靜待東風(fēng)，預(yù)計公司未來將憑借其豐富的基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)建設(shè)運營經(jīng)驗以及全品類的底層資產(chǎn)積累，真正引領(lǐng)中國基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)良性發(fā)展。