國信證券發(fā)布研究報告稱，中國海外宏洋集團(tuán)（00081）掘金三四線房地產(chǎn)市場，背靠央企股東，經(jīng)營穩(wěn)健，再啟新征程。結(jié)合絕對估值與相對估值，公司合理股價區(qū)間為 4.5至 5.9港元，較當(dāng)前股價有 13%至 46%的空間。預(yù)計(jì)公司 2023-2025 年的歸母凈利潤分別為 30.2/29.6/34.5 億元，每股收益分別為 0.85/0.83/0.97 元，對應(yīng)當(dāng)前股價 PE 分別為 4.2/4.3/3.7 倍，首次覆蓋給予“買入”評級。

　　▍國信證券(002736)主要觀點(diǎn)如下：

　　背靠央企股東，布局下沉市場：

　　中海宏洋是中國海外發(fā)展的聯(lián)營公司，共享“中海地產(chǎn)”品牌。中國海外發(fā)展側(cè)重于布局一二線城市，而中國海外宏洋更下沉，主要布局二三四線城市。公司持續(xù)貢獻(xiàn)業(yè)績，2022 年簽約銷售額、銷售面積、新增土儲建面、總土儲建面在中海系列公司中的占比分別為 14%、27%、24%、36%。

　　公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)一直保持穩(wěn)定，近十年以來，第一大股東始終是中國海外發(fā)展，而中國海外發(fā)展最終母公司為央企中建集團(tuán)，實(shí)控人為國資委。公司的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，歷年來占總營收比重超 99%。

　　銷售市占率提升，投資節(jié)奏合理：

　　2022 年短期沖擊打斷了公司銷售持續(xù)上升的軌道，不過 2023 年前 4 個月銷售又實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)力回彈。公司行業(yè)排名持續(xù)上升，且 2022 年在 18 個城市的銷售額位列當(dāng)?shù)?Top3，接近已布局城市半數(shù)。公司雖為與中國海外發(fā)展錯位競爭，布局低能級城市，但也多為中西部省會或者東部沿海城市，不管是省內(nèi)虹吸還是內(nèi)生改善，均能持續(xù)產(chǎn)生住房需求，且遇到的競爭較小。

　　公司合理把握投資機(jī)遇，總土儲充裕且結(jié)構(gòu)合理。公司項(xiàng)目權(quán)益比高，2022 年銷售額、新增土儲地價、總土儲建面權(quán)益比分別高達(dá)85%、82%、85%，且操盤比例高，2019 年以來合聯(lián)營銷售額占比始終低于 10%。極高的并表及權(quán)益比有助于公司強(qiáng)勢把控開發(fā)節(jié)奏且財(cái)報透明無表外隱憂。

　　成本管控能力強(qiáng)，資金狀況良好：

　　得益于經(jīng)營穩(wěn)健、交付平順，公司營業(yè)收入多年來持續(xù)增長。2022 年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 575 億元，同比+7%；2023Q1，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 91 億元，同比+33%；受計(jì)提存貨減值項(xiàng)拖累，2022 年公司盈利水平短期承壓，歸母凈利潤 31.5 億元，同比-38%；歸母凈利率 5.5%，較上年下降 3.9 個百分點(diǎn)，剔除減值影響則為 9.6%；毛利率 14.4%，較上年下降 8.6 個百分點(diǎn)，剔除減值影響則為 19.0%。

　　公司始終注重股東回報，2022年依舊給出了 21%的派息比例，與 2021 年持平。按年末收盤價計(jì)算，公司2022 年股息率為 6.2%。公司降本增效能力強(qiáng)，部分抵消外部因素對利潤的侵蝕，財(cái)務(wù)保持“綠檔”，債務(wù)結(jié)構(gòu)良好，在手資金充裕，現(xiàn)金流表現(xiàn)穩(wěn)健。

　　風(fēng)險提示：

　　宏觀環(huán)境大幅惡化；政策寬松低于預(yù)期；三四線城市房地產(chǎn)市場衰退；公司銷售不暢、回款滯后、存貨貶值、利潤下行、竣工結(jié)算不及預(yù)期。