中金發(fā)布研究報(bào)告稱，目前美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)值得警惕，但仍不是最緊要的宏觀風(fēng)險(xiǎn)?？赡苤挥挟?dāng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升至全局性（誘發(fā)因素或是美國(guó)經(jīng)濟(jì)深度衰退）的情景之下，美聯(lián)儲(chǔ)才會(huì)有根本性的貨幣政策調(diào)整，以釋緩資產(chǎn)價(jià)格壓力；否則，即便有可能看到后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)升溫對(duì)貨幣政策產(chǎn)生一些邊際影響，其應(yīng)對(duì)也大概率是策略性、暫時(shí)性的。總體上商業(yè)地產(chǎn)尚不構(gòu)成政策首要關(guān)切。

　　▍中金主要觀點(diǎn)如下：

　　美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基本面仍有下行壓力，但目前看問(wèn)題可能是局部性的。

　　美國(guó)辦公樓空置率仍呈上升態(tài)勢(shì)，且單平米租金持續(xù)下行。2024年2月CMBS市場(chǎng)辦公業(yè)態(tài)違約率上升至6.6%（過(guò)去6個(gè)月平均為5.1%），部分銀行辦公業(yè)態(tài)貸款不良率（截至2023財(cái)年末）上升至兩位數(shù)左右。除辦公以外的其他業(yè)態(tài)目前風(fēng)險(xiǎn)可控，但也開(kāi)始出現(xiàn)租金增速放緩和違約率不再收斂的邊際趨勢(shì)。如若美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生較為深度的衰退，顯然其他業(yè)態(tài)也并非“鐵板一塊”。

　　此外，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格本身也仍處在調(diào)整通道當(dāng)中，但如若美國(guó)經(jīng)濟(jì)不發(fā)生深度衰退，其潛在調(diào)整幅度仍可能是較為可控的?？偠灾?，問(wèn)題大概率還是局部性，而非全局性、系統(tǒng)性的。

　　銀行體系風(fēng)險(xiǎn)暴露或繼續(xù)增加，除NYCB以外仍存在一批債務(wù)集中度過(guò)高的中小機(jī)構(gòu)。

　　NYCB應(yīng)是總資產(chǎn)1，000億美元以上的銀行中商業(yè)地產(chǎn)貸款占比最高的機(jī)構(gòu)，但200-500億美元段中存在風(fēng)險(xiǎn)的中小機(jī)構(gòu)數(shù)量更多（樣本銀行中至少5家存在貸款集中度過(guò)高的問(wèn)題）。截至4Q23末，美國(guó)銀行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)貸款拖欠率和凈核銷率分別達(dá)1.39%和0.34%，絕對(duì)水平不高但處于上行通道。

　　對(duì)樣本銀行進(jìn)行壓力測(cè)試的結(jié)果顯示，假設(shè)辦公業(yè)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)加大，或有一批中小銀行面臨資本損失，但出險(xiǎn)范圍仍可能是局部的。但若假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)普遍性的資產(chǎn)質(zhì)量下行，則銀行業(yè)出險(xiǎn)烈度可能較大幅度上升，屆時(shí)不排除美國(guó)中小銀行經(jīng)歷新一輪破產(chǎn)倒閉和兼并重組（類似的情形在80-90年代的儲(chǔ)貸危機(jī)中也發(fā)生過(guò)）。

　　總體來(lái)看，目前商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)值得警惕，但仍不是最緊要的宏觀風(fēng)險(xiǎn)。

　　可能只有當(dāng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升至全局性（誘發(fā)因素或是美國(guó)經(jīng)濟(jì)深度衰退）的情景之下，美聯(lián)儲(chǔ)才會(huì)有根本性的貨幣政策調(diào)整，以釋緩資產(chǎn)價(jià)格壓力；否則，即便有可能看到后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)升溫對(duì)貨幣政策產(chǎn)生一些邊際影響，其應(yīng)對(duì)也大概率是策略性、暫時(shí)性的。總體上商業(yè)地產(chǎn)尚不構(gòu)成政策首要關(guān)切。

　　風(fēng)險(xiǎn)

　　美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期下行；后續(xù)資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整幅度超預(yù)期。