5月15日，深圳又一塊百億地塊順利出讓。在逾50分鐘的競價(jià)后，龍光地產(chǎn)（HK：03380）成功以115.97億元競得前海地塊。

　　近半年來，前海板塊成為深圳樓市最為炙手可熱的區(qū)域，從4.5小時(shí)售罄的“日光盤”，到每平米近10萬元的二手房價(jià)，無不凸顯出板塊強(qiáng)勁的需求潛力。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，綜合地塊信息以及前海板塊的巨大市場需求，項(xiàng)目基本不存在去化的困擾。而在項(xiàng)目嚴(yán)格的限價(jià)以及少許的利潤空間背后，龍光地產(chǎn)這位大灣區(qū)地主或有著更多的思量。

　　高價(jià)摘前海地塊，利潤或受損

　　5月15日，深圳招拍掛市場推出了年內(nèi)首宗市場化宅地――起拍價(jià)79.98億元的T102-0346地塊?；谇昂０鍓K的光環(huán)，該宗地塊雖然有著近40億元保證金的極高門檻，但仍引來了16家房企，合計(jì)11個(gè)主體覬覦。

　　經(jīng)過近一個(gè)小時(shí)，103輪的鏖戰(zhàn)，這宗住宅地塊最終花落龍光，成交總價(jià)為115.97億元，并需配建4.08萬平方米人才住房。對此，龍光方面對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，成交價(jià)格合理，符合公司預(yù)期。

　　資料顯示，該宗地塊位于前灣片區(qū)，占地面積約3.2萬平方米，總建筑面積18.36萬平方米，最高銷售限價(jià)為10.7萬元/平方米。地塊緊鄰深圳地鐵5號線前灣公園站A出口，西南側(cè)為規(guī)劃中的前灣公園，周邊臨近聽海大道、前灣四路、夢海大道等主干道，交通便利，區(qū)位不俗。

　　據(jù)悉，區(qū)域內(nèi)已擁有超過70家經(jīng)認(rèn)定總部企業(yè)的前海板塊，可開發(fā)土地面積僅為14.92平方公里，且以商務(wù)辦公及產(chǎn)業(yè)大廈規(guī)劃為主，住宅用地為“稀缺中的稀缺”。 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉便表示，由于前海本身區(qū)位價(jià)值較高，且片區(qū)推地較少，所以對企業(yè)來說，是一次難得的機(jī)會(huì)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，嚴(yán)格的限價(jià)表明項(xiàng)目未來開盤價(jià)格已基本確定，也意味著去化不會(huì)成為困擾項(xiàng)目的問題。其中，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，前海項(xiàng)目不缺購房者，所以去化或營銷成本不會(huì)太高。

　　根據(jù)第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)，前海區(qū)域內(nèi)二手房均價(jià)約9.8萬元/平方米，在老舊小區(qū)之外，近年來入市的前海時(shí)代、前海壹號等項(xiàng)目二手房單價(jià)均在13萬元左右，與本次出讓地塊10.7萬元的最高銷售限價(jià)存在明顯倒掛。

　　在近一年新房表現(xiàn)上，去年11月末開盤的招商領(lǐng)璽、頤灣府等項(xiàng)目均取得了不俗成績。其中開盤均價(jià)10.8萬的招商領(lǐng)璽，開盤4個(gè)半小時(shí)456套全部售罄；而緊隨其開盤的頤灣府，首日開盤亦售出323套，項(xiàng)目去化率接近九成。

　　不過，在可預(yù)見的去化潛力外，嚴(yán)格的限價(jià)也意味著少許的盈利空間，顯然，對于這位大灣區(qū)“地主”來說，這宗前海地塊或有著更多利潤之外的意義。

　　強(qiáng)化深圳土儲(chǔ)，擬打造標(biāo)桿項(xiàng)目

　　多年來，宅地均是深圳土拍市場的稀缺資源。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，在2010年-2019年的10年中，前7個(gè)年份深圳公開掛市場推出居住用地均為個(gè)位數(shù)。而近年來深圳居住用地供應(yīng)量雖然有所增多，但多數(shù)亦是“只租不售”的租賃用地，可售住宅項(xiàng)目依然鳳毛麟角。

　　在此背景下，城市更新始終是深圳商品房市場的主角，在過往經(jīng)驗(yàn)中，城市更新項(xiàng)目有著高于招拍掛項(xiàng)目的利潤，但也存在周期長、入市節(jié)奏不好把控的問題。在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然為稀缺資源，但招拍掛仍是房企短期快速補(bǔ)充土儲(chǔ)的主要方式。

　　作為深耕大灣區(qū)的代表，龍光地產(chǎn)在區(qū)域內(nèi)土儲(chǔ)長期占據(jù)極高的比重。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，龍光地產(chǎn)在大灣區(qū)土地儲(chǔ)備合計(jì)1917.8萬平方米，在全國房企中位列第三，并占據(jù)著集團(tuán)64.86%的總土儲(chǔ)，以可售貨值計(jì)算，該比例更超過了七成。

　　不過，伴隨著全國化、城市群的擴(kuò)張，在近兩年龍光地產(chǎn)總土儲(chǔ)顯著增長背后，深圳土地儲(chǔ)備比例出現(xiàn)了一定下滑。數(shù)據(jù)顯示，2019年末龍光地產(chǎn)總土儲(chǔ)約為3667萬平方米，其中深圳土儲(chǔ)約為114.46萬平方米，而在2016年龍光深圳土儲(chǔ)曾占到集團(tuán)總土儲(chǔ)40%。

　　顯而易見，本次項(xiàng)目的獲取將進(jìn)一步強(qiáng)化龍光在深圳的布局，而有了能快速轉(zhuǎn)化為銷售額的優(yōu)質(zhì)資源之后，龍光深圳區(qū)域的戰(zhàn)略地位也將進(jìn)一步得到鞏固。

　　值得一提的是，作為前海布局的首個(gè)項(xiàng)目，龍光方面也表現(xiàn)出不同以往的重視，并明確表示將以此打造標(biāo)桿代表性項(xiàng)目。這意味著，基于前海地塊的特殊性，對龍光而言，該項(xiàng)目在盈利、補(bǔ)充土儲(chǔ)之余，還減負(fù)著龍光更多的考量。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，作為大灣區(qū)的核心區(qū)域，落子寸土寸金的前灣區(qū)域，有助于幫助規(guī)模房企樹立品牌，進(jìn)一步提升輻射范圍的流量。對此，嚴(yán)躍進(jìn)也表示認(rèn)同，并表示，土地開發(fā)實(shí)際上也能夠享受很多優(yōu)惠，片區(qū)良好的開發(fā)，能夠享受例如返還土地出讓金，稅費(fèi)返還、成本返還等等優(yōu)惠，進(jìn)一步降低實(shí)際開發(fā)中的成本。

　　“深圳是龍光的大本營，相信其拿地方面不會(huì)有太多的問題?！眹?yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，不過，因?yàn)槭袌鲇泻芏嗖淮_定性，在大手筆拿地之后，企業(yè)還是需要謹(jǐn)慎，不斷去檢查內(nèi)部的杠桿和負(fù)債；此外，要時(shí)刻注意后續(xù)土地市場的變動(dòng)情況，以及房屋銷售市場的變動(dòng)情況，這對于此類企業(yè)的發(fā)展來說具有積極的意義，能夠動(dòng)態(tài)地促進(jìn)土地開發(fā)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　又一次的深圳重金拿地，再次彰顯出龍光地產(chǎn)重倉粵港澳大灣區(qū)的信心，而在這宗萬眾矚目的地塊上，龍光又將樹立出怎樣的標(biāo)桿項(xiàng)目，拭目以待。