2022年2月，銷售數(shù)據(jù)依然低迷，市場預計繼續(xù)向底部行進。由于銷售不佳，債權(quán)人，尤其是境外債權(quán)人普遍對企業(yè)信用缺乏信心，信用風波并未結(jié)束。由于信用緊而信貸不緊，具備借新還舊能力的公司結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢巨大。

　　▍企業(yè)銷售表現(xiàn)持續(xù)低迷。

　　2022年1-2月，樣本企業(yè)銷售金額下降40.4%，銷售面積下降33.3%。2月單月，樣本企業(yè)銷售金額下降42.6%，銷售面積下降32.7%。整體來看，銷售金額累計及單月降幅并未收窄。銷售金額同比降幅較大的企業(yè)包括陽光城、中國金茂、世茂、榮盛、中海、富力、中南等。

　　▍宏觀和中觀數(shù)據(jù)結(jié)論相似。

　　2022年2月1-25日，我們跟蹤的52個城市新房銷售套數(shù)為13.3萬套，同比下降26.9%(1月降幅為30.3%)，其中一線、二線、三四線的降幅分別為1.9%、22.0%、37.2%。17個城市二手房銷售套數(shù)為3.1萬套，同比下降34.1%(1月降幅為33.6%)。根據(jù)統(tǒng)計局公布的70大中城市房價數(shù)據(jù)，新房價格環(huán)比下跌城市從2021年10月的52個下降到2022年1月的39個，二手房從64個下降到55個。我們?nèi)匀幌嘈牛S著按揭貸款利率的快速下行和政策的陸續(xù)出臺，2022年3月將是全年銷售的底部，二季度起銷售將有復蘇的可能。

　　▍行業(yè)信用仍在尖峰時刻，借新還舊仍是企業(yè)核心能力。

　　2月24日晚間，10家房企債券發(fā)行人在交易所官網(wǎng)主動公開披露企業(yè)經(jīng)營狀況，包括銷售、債券發(fā)行、償債能力、公司整體戰(zhàn)略等。境外債務(wù)層面，我們統(tǒng)計了12家典型企業(yè)的債務(wù)情況，2022年四個季度12家企業(yè)合計到期凈外債余額分別為12.6億、205.2億、165.6億以及44.2億元人民幣，未來仍是債務(wù)償付壓力較大的窗口。總體而言，我們認為信用修復的前提是銷售復蘇。在銷售復蘇之前，當前缺乏市場化借款能力的企業(yè)，很難再取信于債權(quán)人。在銷售復蘇之前，部分此類企業(yè)需要和債權(quán)人協(xié)商展期甚至重組債務(wù)，更多此類企業(yè)則會選擇盡可能減少現(xiàn)金開支，盤活資產(chǎn)，以期到期兌付債務(wù)。無論這類企業(yè)最后命運如何，盈利能力都可能受到不小的影響。

　　▍期待需求側(cè)政策的持續(xù)發(fā)力。

　　在國新辦舉行的推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會上，住建部副部長倪虹提出，要增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準性。一些地方政府官員的公開表態(tài)也提及需求側(cè)的支持政策。我們認為，在一些房地產(chǎn)市場量價下跌明顯的城市，需求側(cè)的政策適當出臺，是符合房地產(chǎn)長效機制政策要求的。在此前已經(jīng)看到的部分城市下調(diào)首付比例基礎(chǔ)上，我們相信限購政策的優(yōu)化、交易稅費的減免等鼓勵住房消費的政策都在2022年可以看到。我們相信在基本面表現(xiàn)越差的城市，需求側(cè)政策的力度會越大。

　　▍風險因素：

　　資金困難企業(yè)的信用風險；企業(yè)盈利能力下降的風險。

　　▍投資策略：

　　我們認為，2022年2月，銷售正向底部行進。由于信貸不緊而信用持續(xù)收緊，故而有融資能力的企業(yè)優(yōu)勢巨大。我們認為，供求兩方面政策都有進一步加碼空間，而需求側(cè)政策空間更大。2022年3-4月份或是按揭貸款利率加速下降和政策密集出臺的高峰期，我們相信中國房地產(chǎn)市場能走向平穩(wěn)健康發(fā)展。我們繼續(xù)推薦中高信用地產(chǎn)企業(yè)，推薦【保利發(fā)展(600048)、股吧】，萬科A(萬科企業(yè))，龍湖集團，華潤置地，招商蛇口，金地集團，綠城中國，濱江集團等公司。