首單央企租賃住房REITs獲批 概念股聚焦世聯(lián)行(002285) :結(jié)算業(yè)績符合預期保利地產(chǎn)(600048) :銷售快速增長 即將迎來業(yè)績釋放泰禾集團(000732) :非經(jīng)營性收入支持業(yè)績 資源拓展大幅提升濱江集團(002244) :走出杭州 廣闊天地大有可為

　　首單央企租賃住房REITs獲批 概念股聚焦

　　繼國內(nèi)首單長租公寓項目日前正式獲深交所批準發(fā)行之后，昨日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲得上交所審核通過。該產(chǎn)品的落地，為國內(nèi)租賃住房再添新樣本。截至目前13：15分，板塊漲幅0.00%。個股表現(xiàn)如下：

　　消息面上，北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全市商品房銷售面積為564.8萬平方米，同比下降49.2%。其中，住宅銷售面積為370.7萬平方米，同比下降42.9%。

　　首單央企租賃住房REITs獲批 概念股聚焦世聯(lián)行:結(jié)算業(yè)績符合預期保利地產(chǎn):銷售快速增長 即將迎來業(yè)績釋放泰禾集團:非經(jīng)營性收入支持業(yè)績 資源拓展大幅提升濱江集團:走出杭州 廣闊天地大有可為

　　世聯(lián)行:結(jié)算業(yè)績符合預期

　　世聯(lián)行 002285

　　研究機構(gòu)：東莞證券 分析師：何敏儀 撰寫日期：2017-08-25

　　上半年業(yè)績增長符合預期。公司17年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入33.38億,同比增長23.83%;歸屬上市公司股東的凈利潤為2.85億,同比增40.49%;基本每股收益為0.14元。公司業(yè)績保持理想增長,符合預期。

　　代理銷售業(yè)務結(jié)算收入增長一成二。上半年公司代理業(yè)務圍繞5大都市圈和核心城市持續(xù)深化布局,業(yè)務覆蓋全國164個地級以上城市,實現(xiàn)代理銷售26.7萬套,銷售面積2317.5萬平米。百億城市濟南、深圳、合肥、惠州、廈門、珠海表現(xiàn)均遠超市場,特別如濟南、合肥公司業(yè)務更覆蓋全省。期內(nèi)代理銷售業(yè)務收入16.53億元,同比增長12.46%,占公司總收入的比重為49%,首次降到50%以下。

　　互聯(lián)網(wǎng)+繼續(xù)快速發(fā)展。公司的互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務將持續(xù)發(fā)展新房營銷供應鏈平臺,依托公司B端拿盤優(yōu)勢、品牌保障和資金實力,鏈接社會資源,與經(jīng)紀公司優(yōu)勢互補,實現(xiàn)信息共享;持續(xù)開放合作入口,持續(xù)引流、實現(xiàn)與世聯(lián)上下環(huán)節(jié)業(yè)務的協(xié)同流量變現(xiàn)。截至17年6月底,互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務營業(yè)收入9.19億元,同比增長61.25%;毛利2.03億元,同比增長318.98%。

　　資管服務發(fā)展提速。資管業(yè)務以世聯(lián)君匯為主體于年初成功掛牌新三板,完成首次股票發(fā)行,并成功進入創(chuàng)新層,上半年實現(xiàn)收入3.26億,同比增59.34%。上半年緊握市場脈搏,隨著特色小鎮(zhèn)、PPP項目興起,世聯(lián)君匯上半年形成咨詢顧問、工商物業(yè)運營及物業(yè)管理三大業(yè)務線,各業(yè)務線互為場景,帶來了更多的業(yè)務機會,收入均實現(xiàn)增長。上半年咨詢顧問服務執(zhí)行合約420個,合約數(shù)同比增長3%,收入同比增6.32%,毛利同比增68.29%。前6月基礎(chǔ)物業(yè)管理實際在管面積增加103.61萬平方米,收入實際同比增長24.62%。物業(yè)運營產(chǎn)品模型在17年上半年也已逐步清晰,針對辦公物業(yè),形成了“1個共享盒子+3類辦公服務+5項綜合服務”以“共享+服務”為基礎(chǔ)的“標準化”辦公產(chǎn)品;針對商業(yè)運營,形成社區(qū)配套、商務配套及公寓配套等產(chǎn)品。期內(nèi)小樣社區(qū)及世聯(lián)空間積極進入共享辦公領(lǐng)域,共進入14個城市,運營30個項目。

　　金融服務規(guī)模持續(xù)擴大。上半年公司的金融服務業(yè)務在“產(chǎn)品體系豐富、行業(yè)及渠道整合、業(yè)務規(guī)模提升、風控能力及資產(chǎn)質(zhì)量”等方面均實現(xiàn)關(guān)鍵突破。因應市場環(huán)境和客戶需求,在原有產(chǎn)品基礎(chǔ)上升級為樂貸,利用場景,開發(fā)3大系列、22項產(chǎn)品并全部鋪排落地。在渠道方面,快速推進合伙策略,有效整合超過200家行業(yè)渠道,同時實現(xiàn)線上線下業(yè)務雙驅(qū)上量,積極進入存量市場。產(chǎn)品及渠道并舉,使得上半年放貸額63.41 億元,增長285.26%。截止6 月底貸款余額為32.98 億元,比上年同期增長105.22%。

　　紅璞公寓業(yè)務值得期待。截止17 年6 月底,公司旗下的紅璞公寓已經(jīng)進入了深圳、廣州、杭州、武漢、廈門、合肥、成都、濟南、寧波等27 個城市,全國簽約間數(shù)4萬多間,覆蓋核心一二線城市。其中公司占據(jù)了廣州、杭州、武漢的集中式公寓市場的第一名。近期九部委公布的12 個首批住房租賃試點城市,公司都有常設(shè)團隊,并且在其中10 個城市已經(jīng)開展了長租公寓工作,公司的布局迎合了政策的推動。

　　經(jīng)過一年多的探索發(fā)展,公寓的出房率已穩(wěn)定在良好狀態(tài),公寓構(gòu)建后一個月出租率達91.2%,第二個月出租率為94.5%。

　　總結(jié)與投資建議:公司為A 股上市唯一的房地產(chǎn)服務型企業(yè),在房地產(chǎn)行業(yè)進入“下半場”,公司發(fā)展空間更大,前景良好。近年公司業(yè)績一直保持快速增長,成長性強。特別近年互聯(lián)網(wǎng)+及新業(yè)務(物業(yè)管理、紅璞公寓等)成長勢頭強勁,前景理想。傳統(tǒng)代理銷售以外的新業(yè)務貢獻業(yè)績已經(jīng)形成,令投資者滿意。公司業(yè)務將更多元,未來業(yè)績保持快速增長值得期待。預測公司17 年——18 年EPS 分別為0.45元和0.54 元,對應當前股價PE 分別為17.5 倍和14.5 倍。維持公司“推薦”評級。

　　風險提示。房地產(chǎn)代理銷售低于預期,新業(yè)務發(fā)展放緩。

　　首單央企租賃住房REITs獲批 概念股聚焦世聯(lián)行:結(jié)算業(yè)績符合預期保利地產(chǎn):銷售快速增長 即將迎來業(yè)績釋放泰禾集團:非經(jīng)營性收入支持業(yè)績 資源拓展大幅提升濱江集團:走出杭州 廣闊天地大有可為

　　保利地產(chǎn):銷售快速增長 即將迎來業(yè)績釋放

　　保利地產(chǎn) 600048

　　研究機構(gòu)：東北證券(000686) 分析師：高建 撰寫日期：2017-09-06

　　事件:2017上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入544.71億元,同比微跌1.23%;歸母凈利潤56.51億元,同比增長13.92%;EPS0.48元,加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為6.17%。

　　銷售繼續(xù)快速增長,凈利率同比微升。公司銷售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高。2017年上半年,公司實現(xiàn)簽約銷售金額1466億元,同比增長33%,達到上年全年簽約金額的70%;實現(xiàn)簽約面積1054萬平方米,同比增長28%。受結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響,公司利潤率水平有所回升,毛利率和凈利率分別為30.80%和13.15%,分別較去年末回升1.80%和2.12%。

　　走過階段性拐點,業(yè)績釋放期到來。2015年公司銷售增速有限,2017年上半年結(jié)轉(zhuǎn)受到一定程度影響,公司2016年后走上發(fā)展的快軌道,經(jīng)營執(zhí)行力顯著提高,銷售金額大幅增長,同比增長36%,2017年上半年銷售額繼續(xù)保持33%的高速增長。隨著銷售項目陸續(xù)進入結(jié)轉(zhuǎn)期,公司營業(yè)收入和利潤將逐步提高。

　　土儲優(yōu)質(zhì),布局廣州、北京、上海核心城市群。2017年上半年,公司完成與中航工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務的整合工作,土地資源較去年同期有較大增長。公司通過并購整合、招拍掛、合作等方式新獲取項目59個,新增容積率面積1693萬平方米,總土地成本625億元,分別同比增長122%和39%。公司重心仍以一二線為主,上半年一二線城市拓展面積1277萬平方米,占比達75%。公司共有在建擬建項目386個,規(guī)劃總建筑面積16991萬平方米,待開發(fā)面積7045萬平方米,其中一二線城市占比約為68%。公司作為地產(chǎn)行業(yè)的央企龍頭,新增土地渠道豐富,將持續(xù)受益于房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提高。

　　融資渠道暢通,強化資金保障。為應對資金緊張及利率上行風險,公司提前搶占信貸資金,鎖定低成本貸款。2017年新增借款中主要為銀行貸款,公司新增有息負債綜合成本5.05%(除中航項目外新增有息負債綜合成本4.66%),存量有息負債綜合成本4.75%,公司融資優(yōu)勢明顯。

　　公司在手土地儲備豐富,為未來穩(wěn)定發(fā)展提供有力支持,預計未來市場占有率會進一步提升。公司估值較低,動態(tài)市盈率為9.2,具有較高的安全邊際。17年上半年,證金公司增持約2.1億股公司股份,占公司總股本的1.78%,對公司發(fā)展預期看好。

　　維持“買入”評級。預計2017、2018和2019年EPS分別為1.20元、1.43元和1.80元。當前股價對應2017、2018和2019年P(guān)E分別為8.49倍、7.15倍和5.67倍。

　　風險提示:行業(yè)政策調(diào)控持續(xù)收緊;貨幣政策收緊。

　　首單央企租賃住房REITs獲批 概念股聚焦世聯(lián)行:結(jié)算業(yè)績符合預期保利地產(chǎn):銷售快速增長 即將迎來業(yè)績釋放泰禾集團:非經(jīng)營性收入支持業(yè)績 資源拓展大幅提升濱江集團:走出杭州 廣闊天地大有可為

　　泰禾集團:非經(jīng)營性收入支持業(yè)績 資源拓展大幅提升

　　泰禾集團 000732

　　研究機構(gòu)：廣發(fā)證券(000776) 分析師：樂加棟,郭鎮(zhèn),金山 撰寫日期：2017-05-04

　　業(yè)績規(guī)模維持穩(wěn)定,其他經(jīng)營性收益大增。

　　16年營業(yè)總收入同比增長39.9%,而歸母凈利潤17.1億元,同比增長28.8%,每股收益1.37元。16年公司房地產(chǎn)收入結(jié)算規(guī)模為201.7億元,與去年同期相比上漲38.1%,但毛利率下降9.33個百分點,此外年內(nèi)資產(chǎn)減值準備出現(xiàn)大幅增長,影響結(jié)算業(yè)績。營業(yè)利潤能夠維持上漲,由于非經(jīng)營性收入的提升,公允價值變動為貢獻3.66億元,投資凈收益為5.79億元。

　　銷售金額增長穩(wěn)定,17年貨值更加充沛。

　　16年公司實現(xiàn)銷售金額400億元,與15年同期相比上漲24%,銷售回款率為52%,依舊偏低。截止到16年末,公司在手預收賬款規(guī)模為152.4億元,與15年相比減少1.9億元,基本維持穩(wěn)定。17年公司計劃實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售規(guī)模再上新臺階,進一步創(chuàng)造“有質(zhì)量的泰禾速度”,全力打造房地產(chǎn)行業(yè)第一品牌,力爭早日進入房地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊。

　　一核兩翼戰(zhàn)略布局,拓展融資渠道。

　　16年在土地拓展方面,公司表現(xiàn)積極,通過招拍掛以及收購的方式,大量補充的土地資源。公司在項目獲取上合計投入資金266.40億元(含土拍和并購),實際包括股權(quán)和債權(quán)的收購價格為435.5億元,新增土地儲備204萬平方米,計容建筑面積為396萬平方米。

　　預計17、18年的業(yè)績分別為1.58和1.74元,維持為“買入”評級。

　　公司過去幾年采用較為激進的規(guī)模拓展計劃,銷售規(guī)模在過去五年內(nèi)快速增長。17年關(guān)注貨值貢獻效率,對于實際銷售的完成度。

　　首單央企租賃住房REITs獲批 概念股聚焦世聯(lián)行:結(jié)算業(yè)績符合預期保利地產(chǎn):銷售快速增長 即將迎來業(yè)績釋放泰禾集團:非經(jīng)營性收入支持業(yè)績 資源拓展大幅提升濱江集團:走出杭州 廣闊天地大有可為

　　濱江集團:走出杭州 廣闊天地大有可為

　　濱江集團 002244

　　研究機構(gòu)：太平洋(601099) 分析師：周炯 撰寫日期：2017-06-05

　　核心觀點:公司處于從區(qū)域性優(yōu)質(zhì)品牌開發(fā)商,到跨區(qū)域乃至全國性品牌開發(fā)商轉(zhuǎn)變的起點,銷售規(guī)模和公司業(yè)績提升速度或?qū)⒓涌?千億銷售可期。

　　深耕杭州,布局滬深,走向全國。公司常年占據(jù)杭州市場前三的地位,2016濱江與萬科同以220億的銷售并列第二。2015年和2016年分別布局上海、深圳。

　　上海和深圳將成為公司未來銷售的重要來源。土地儲備建面約443萬方,貨值約1400億。按貨值分布,杭州約600億占比43%,上海500億占比36%,深圳龍華項目約200億占比14%,浙江義烏、平湖等城市項目約100億占比7%;按建面分布,杭州、深圳和上海分別占比約57%、11%和8%。 全國布局的開啟,極大打開銷售空間。濱江憑借強大的口碑和品牌影響力以及美譽度極佳的產(chǎn)品品質(zhì),滬深及其他重點城市的開拓,將極大打開公司的銷售和發(fā)展空間。未來公司千億銷售目標的分布,可能是杭州、上海、深圳、北京(及其他重點城市)各200億,長三角其他富?？h市200億。

　　盈利預測及評級。公司RNAV為6.61元。隨著未來兩年武林壹號以及華家池等高毛利的項目逐漸進入大規(guī)模結(jié)算,預計公司毛利率和凈利率將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。我們預測公司2017年和2018年EPS分別為0.61元和0.90元,動態(tài)市盈率分別為11倍和7倍,首次給予公司買入評級。