中洲控股(000042,股吧)的黃金臺(tái)項(xiàng)目終于有了新進(jìn)展，但結(jié)局似乎并未完全如中洲控股所愿。

　　在2017年年報(bào)中，黃金臺(tái)項(xiàng)目被形容為“龍華新區(qū)核心地段的住宅項(xiàng)目”。然而，由于黃金臺(tái)項(xiàng)目存在開發(fā)商權(quán)益糾紛，后期推進(jìn)困難重重，至今還未動(dòng)工獲益。

　　6月27日，據(jù)中洲控股披露的公告，法院判決被告深圳市龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司(下稱“龍華公司”)和深圳市龍崗區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司(下稱“龍崗?fù)顿Y公司”)不享有“黃金臺(tái)山莊”項(xiàng)目《聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營“黃金臺(tái)山莊”協(xié)議書》、《聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營“黃金臺(tái)山莊”補(bǔ)充合同》、《深圳市土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同》中的權(quán)利。

　　不過，法院駁回了原告即中洲控股的全資子公司深圳市華電房地產(chǎn)有限公司(下稱“華電公司”)獨(dú)家享有上述合同和協(xié)議權(quán)利的訴求。

　　項(xiàng)目停擺20多年

　　事實(shí)上，自 1991年簽訂《聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營“黃金臺(tái)山莊”協(xié)議書》以來，黃金臺(tái)項(xiàng)目至今已有27個(gè)年頭，但因土地查封、股權(quán)糾紛等種種原因，原應(yīng)在1998年4月6日以前竣工的項(xiàng)目至今懸而未決。

　　1991年，囿于當(dāng)時(shí)寶安縣政府的房地產(chǎn)開發(fā)必須掛靠縣屬房地產(chǎn)公司的相關(guān)規(guī)定，龍華公司、華電公司與深圳市寶東地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“寶東公司”)約定三方共同開發(fā)黃金臺(tái)項(xiàng)目，具體由龍華公司提供土地、華電公司提供資金、寶東公司提供當(dāng)時(shí)在寶安縣內(nèi)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的合法手續(xù)，利潤按龍華公司25%、華電公司65%、寶東公司10%的比例分配。

　　然而，三方聯(lián)合并未對(duì)項(xiàng)目起到推進(jìn)作用。反之，因?yàn)椤皩殩|公司掛名取得該項(xiàng)目土地使用權(quán)”等糾紛，寶東公司和華電公司開始了一場(chǎng)長達(dá)15年的拉鋸戰(zhàn)。

　　這期間，由于幾次區(qū)域性規(guī)劃調(diào)整，區(qū)域內(nèi)在建項(xiàng)目全部停工，黃金臺(tái)項(xiàng)目更是“雪上加霜”，開發(fā)陷入停滯。

　　公開資料顯示，2001年，龍華公司同意有償退出黃金臺(tái)項(xiàng)目，并將其25%的稅后利潤分配權(quán)作價(jià)1200萬元轉(zhuǎn)讓給華電公司。至此，華電公司項(xiàng)目權(quán)益增加到90%。

　　在寶安撤縣改區(qū)，強(qiáng)制掛靠的規(guī)定廢止后，作為主要收益人的華電公司，認(rèn)為寶東公司只是黃金臺(tái)項(xiàng)目名義上的合作方，并未有任何投入，因此于2003年8月向深圳市中級(jí)人民法院提起訴訟。

　　隨后，從上訴、不服、到再上訴，從一審、二審、到申請(qǐng)?jiān)賹?，從中?jí)法院、高級(jí)法院、再到最高法院，華電公司和寶東公司陷入了來回訴訟的死循環(huán)，黃金臺(tái)項(xiàng)目也因無法確認(rèn)土地權(quán)屬份額而停擺。

　　2016年年報(bào)披露，華電公司收到龍崗?fù)顿Y公司送達(dá)的《區(qū)投控集團(tuán)公司關(guān)于黃金臺(tái)山莊項(xiàng)目10%權(quán)益歸屬問題的函》，函件稱寶東公司是由龍崗?fù)顿Y公司代表區(qū)政府持有其全部產(chǎn)權(quán)的全民所有制企業(yè)，1997年10月該企業(yè)已改制。原寶東公司與華電公司合作開發(fā)黃金臺(tái)項(xiàng)目，享有黃金臺(tái)項(xiàng)目10%權(quán)益。該 10%權(quán)益在原寶東公司改制之前屬于原寶東公司已查明的賬外資產(chǎn)，其改制時(shí)未列入改制資產(chǎn)評(píng)估范圍及移交清單內(nèi)，仍屬于龍崗?fù)顿Y公司所擁有的國有資產(chǎn)。

　　于是，2016年9月，華電公司再次上訴，要求確認(rèn)公司獨(dú)家享有黃金臺(tái)項(xiàng)目土地使用權(quán)和收益權(quán)，但從6月26日發(fā)布的公告中可看出，該訴求并未得到法院的支持。

　　記者就華電公司是否將考慮上訴，黃金臺(tái)項(xiàng)目是否還存在權(quán)益糾紛等問題聯(lián)系中洲控股證券辦，但截至發(fā)稿，尚未收到回復(fù)。

　　項(xiàng)目遲遲不開發(fā)，黃金臺(tái)項(xiàng)目始終未能“化土成金”，前期投入也似“石沉大海”。截至目前，距中洲控股的前身深圳市長城投資控股股份有限公司(以下簡稱“深長城”)2001年收購華電公司已有17年之久。

　　據(jù)悉，2001年，深長城為取得華電公司的黃金臺(tái)項(xiàng)目花費(fèi)總成本2.58億元。中洲控股2017年年報(bào)顯示，黃金臺(tái)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開工時(shí)間調(diào)整至2018年，截至2017年末已投資2.85億元，較年初2.65億元的投資余額又增加約2000萬元。

　　舊改項(xiàng)目10年未有進(jìn)展

　　實(shí)際上，黃金臺(tái)項(xiàng)目還不是中洲控股唯一“頭疼”的擱淺項(xiàng)目，要說進(jìn)度緩慢，深圳寶城26區(qū)二期舊改項(xiàng)目也算其一。

　　2017年9月6日，中洲控股全資子公司中洲地產(chǎn)以4.74億元的競價(jià)價(jià)格獲得深圳中洲寶華置業(yè)有限公司(以下簡稱“寶華置業(yè)”)80%股權(quán)。

　　不僅如此，為全權(quán)接手寶城26區(qū)二期舊改項(xiàng)目，中洲地產(chǎn)還同意代寶華置業(yè)償還全部欠款本金5.77億元及其利息。

　　公開資料顯示，寶華置業(yè)由中信華南集團(tuán)深圳有限公司和深圳中洲集團(tuán)有限公司(下稱“中洲集團(tuán)”)于2005年共同成立。2008年7月，深圳市城中村改造工作辦公室審議通過《關(guān)于寶安區(qū)寶城26區(qū)改造專項(xiàng)規(guī)劃的審議意見》，原規(guī)劃功能主要為商業(yè)、辦公和酒店。

　　然而，10年過去了，截至中洲控股接手時(shí)，寶城二期項(xiàng)目區(qū)域尚未完成拆遷補(bǔ)償，尚未交納土地出讓金，尚未取得土地使用權(quán)和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　“寶城項(xiàng)目正按計(jì)劃推進(jìn)中，目前正處于拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽署期間?！敝兄蘅毓勺C券部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示。

　　“輸血”失敗

　　比起項(xiàng)目的一推再推，中洲控股在重組方面卻很積極，只可惜往往“勞無所獲”。

　　6月14日，中洲控股發(fā)布公告稱，由于擬注入的部分資產(chǎn)目前尚存在一定瑕疵，包括部分土地儲(chǔ)備項(xiàng)目超過合同約定期限未實(shí)質(zhì)性開發(fā)、部分資產(chǎn)存在抵押情形，個(gè)別城市更新項(xiàng)目存在開發(fā)的不確定性等，以上資產(chǎn)在瑕疵問題完全解決之前，不適宜注入上市公司，公司決定終止籌劃本次重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。

　　中洲控股擬注入的資產(chǎn)價(jià)值超過35億元，屬于中洲集團(tuán)，即實(shí)際控制人控制的其他公司。該公司在2002年，憑借城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，在地產(chǎn)界嶄露頭角，現(xiàn)今疆土遼闊，涉足房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)與企業(yè)孵化、基礎(chǔ)設(shè)施投資、金融服務(wù)、股權(quán)投資五大業(yè)務(wù)板塊。

　　2013年成功“圍獵”深長城后，控股股東深圳市中洲置業(yè)有限公司在2013年11月7日承諾，公司將在5年內(nèi)提出同業(yè)競爭的解決方案，通過發(fā)行股份購買資產(chǎn)、現(xiàn)金購買等法律法規(guī)允許的方式將資產(chǎn)注入上市公司。

　　中洲控股的實(shí)控人黃光苗也在2015年6月5日承諾，中洲控股將作為其從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)的唯一平臺(tái)。其控制的其他企業(yè)(指本人直接或間接控制的、中洲控股合并范圍以外的企業(yè))將主要從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和企業(yè)孵化、基礎(chǔ)設(shè)施投資、股權(quán)投資等其他業(yè)務(wù)。

　　黃光苗表示，自2015年1月31日起3年內(nèi)，將逐步開展將本人及本人控制的其他企業(yè)、當(dāng)前持有的尚未開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓予中洲控股或無關(guān)聯(lián)第三方的工作。

　　從上述承諾時(shí)間限期來看，中洲控股引入中洲集團(tuán)資產(chǎn)“情有可原”，但是此次重組流產(chǎn)也為控股股東能否如期兌現(xiàn)承諾添加了些許不確定性。

　　中洲集團(tuán)土儲(chǔ)超期未開發(fā)、資產(chǎn)抵押等情況是否由公司資金緊張而導(dǎo)致？對(duì)此，上述證券部相關(guān)負(fù)責(zé)人予以否認(rèn)。

　　華南城重組流產(chǎn)

　　事實(shí)上，除消除同業(yè)競爭外，資產(chǎn)注入也可迅速擴(kuò)大上市公司規(guī)模，衍生其產(chǎn)業(yè)鏈和業(yè)務(wù)資源。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)“大吃小”、“小變無”的殘酷競爭下，土儲(chǔ)成為影響房企未來市場(chǎng)占有率的重要因素。

　　2017年1月，中洲控股擬斥資38.07億港元收購華南城合計(jì)23.2%股權(quán)，一部分原因就是看中華南城擁有的超4000萬平方米，分布在深圳、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥和重慶等地的土地價(jià)值。

　　盡管當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)于中洲控股給出的收購價(jià)格頗有爭議，但時(shí)任中洲控股董秘的尹善峰形容這筆收購為“戰(zhàn)略投資”，并稱其價(jià)值是“無法簡單以溢價(jià)10%和折價(jià)10%來作出判斷的”。

　　然而，由于證券市場(chǎng)環(huán)境、政策法規(guī)等客觀情況的變化，該筆收購最終“流產(chǎn)”。

　　尹善峰當(dāng)時(shí)透露，該筆收購乃屬“郎有情妾有意”，未能“終成眷屬”一方面是迫于長時(shí)間停牌的市場(chǎng)壓力，另一方面則是由于收購資金來源為自有資金和銀行借款，重組的“懸而不決”也給公司運(yùn)營帶來了不便。

　　收購未能如愿，想“擴(kuò)大規(guī)?！钡闹兄蘅毓砷_始加速囤地，在無錫、惠州、重慶、成都、嘉興、東莞等地紛紛落子。

　　2017年年報(bào)顯示，公司在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資115.77億元，同比增長189.21%；全年新增土地面積98.78萬平米，新增計(jì)容積率面積163.84萬平方米。

　　2018年，中洲控股依舊野心勃勃，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資111億元，新增土地儲(chǔ)備計(jì)容積率面積180萬平方米，投入資金120億元。