在2010年房地產(chǎn)行業(yè)沖擊千億規(guī)模的幾年時(shí)間里，擁有央企背景的保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(SH：600048，下稱“保利”)曾多次位居房企銷售榜單前三之列，但進(jìn)入2016年之后，房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)加劇，房企銷售榜第一陣營的碧桂園(HK：02007)、中國恒大(HK：03333)、萬科(SZ：000002)進(jìn)入5000億大關(guān)之時(shí)，一直喊著要進(jìn)入“前三”的保利卻滑落至第五位，且與“前三”距離越拉越大。

　　2018年11月7日，保利發(fā)布公告稱，10月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額311.18億元，同比增長4.74%。值得注意的是，自2018年8月保利被融創(chuàng)反超掉落至第五位之后，其銷售業(yè)績與融創(chuàng)的差距還在不斷拉大。

　　據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)行業(yè)銷售榜前五家房企均已發(fā)布2018年1-10月業(yè)績數(shù)據(jù)。其中，碧桂園6115.5億元、中國恒大5011.4億元、萬科4856億元、融創(chuàng)中國(HK：01918)3745.4億元、保利3347.69億元。由此看來，保利如果想要在2018年剩下的兩個(gè)月里完成反超，難度較大。

　　在保利銷售規(guī)模掉隊(duì)背后，頻繁的戰(zhàn)略部署也為這個(gè)處于高速狂奔的企業(yè)帶來了更多不穩(wěn)定因素。自2015年推出的“5P戰(zhàn)略”到2016年主打“一主兩翼”戰(zhàn)略，再到2018年9月發(fā)布“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”概念，在過去不到四年時(shí)間里，保利先后三次調(diào)整戰(zhàn)略部署，這對(duì)于其內(nèi)部的管理能力提出了較大挑戰(zhàn)。而這種企業(yè)內(nèi)部管理存在的不穩(wěn)定因素，對(duì)于想要在5年內(nèi)重回行業(yè)前三的保利而言，難言樂觀。

　　土儲(chǔ)不足重回“前三”困難重重

　　作為一家擁有央企背景的上市公司，保利歷來以穩(wěn)健著稱。然而，在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)提速規(guī)模發(fā)展的刺激下，保利也一改其穩(wěn)健作派，在2017年業(yè)績報(bào)上明確提出沖刺行業(yè)前三的目標(biāo)，并在規(guī)模路上狂奔。

　　2018年11月7日，保利發(fā)布公告稱，10月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額311.18億元，同比增長4.74%;截至前10月，保利累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額3347.69億元，同比增長40.74%。據(jù)保利此前公布的全年銷售目標(biāo)4000億元來計(jì)算，年度銷售目標(biāo)完成率約84%。

　　圖片來源：藍(lán)鯨房產(chǎn)根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)制表

　　從保利目前的銷售情況來看，其要實(shí)現(xiàn)2018年全年銷售目標(biāo)的問題不大，但與同規(guī)模企業(yè)的規(guī)模賽跑中，保利的“江湖地位”卻在悄然下滑。

　　克而瑞研究中心報(bào)告顯示，2018年1-10月，保利權(quán)益銷售(持股50%以上的項(xiàng)目)金額僅2390億元，位居房企權(quán)益銷售榜第六位。

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)分析，對(duì)于保利而言，最大的困難不是“前三”這個(gè)名次，而是如何持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位。他表示，在規(guī)模沖刺的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)于任何一家房企來說，充足的土地儲(chǔ)備都顯得尤為重要。張宏偉指出，今年至少已經(jīng)有三家房企土儲(chǔ)規(guī)模接近3萬億規(guī)模，這意味著只有土地儲(chǔ)備達(dá)到3萬億水平，才有可能在明年的市場里搶占房地產(chǎn)行業(yè)前三的位置。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年年底，保利總土地儲(chǔ)備貨值18746億元;2018年1-10月保利土地儲(chǔ)備新增貨值為1539.6億元。由此看來，保利想要在明年重回“前三”也并不容易。

　　違規(guī)被查之下保利內(nèi)部三級(jí)管控存在漏洞？

　　在保利提速規(guī)模發(fā)展的過程中，其2016年實(shí)行的總部、城市、大區(qū)三級(jí)管控體系，在實(shí)際工作存在的明顯“漏洞”，也成為拖累其業(yè)績?cè)鲩L的關(guān)鍵問題。

　　2016年，保利通過三級(jí)管控體系，將原有集團(tuán)機(jī)關(guān)職能的扁平化管理進(jìn)行分割，“權(quán)力”下放至區(qū)域公司，其初衷雖然是為了推進(jìn)區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化，提升區(qū)域公司的效率，以增加快速反應(yīng)能力，培育更多的百億級(jí)區(qū)域公司。但在實(shí)際發(fā)展中，保利內(nèi)部并未很好的適應(yīng)這種架構(gòu)調(diào)整，這個(gè)情況在2017年區(qū)域公司業(yè)績數(shù)據(jù)中表現(xiàn)尤為明顯。

　　圖片來源：藍(lán)鯨房產(chǎn)根據(jù)財(cái)報(bào)制圖

　　在保利實(shí)行三級(jí)管控體系的第二年，除中部片區(qū)和東北片區(qū)的營收呈增長態(tài)勢(shì)外，其余地區(qū)均同比下降。

　　此外，在2018年6月20日，國家審計(jì)署發(fā)布的《中國保利集團(tuán)有限公司2016年度財(cái)務(wù)收支等情況審計(jì)結(jié)果》中，對(duì)保利集團(tuán)存在的3大類33個(gè)問題進(jìn)行披露，其中不乏高管親屬承包工程等問題。

　　保利內(nèi)部為何存在如此多違規(guī)問題?保利三級(jí)管控體制是否存在管理漏洞?對(duì)此，藍(lán)鯨房產(chǎn)向保利發(fā)送采訪函，但截至發(fā)稿仍未收到回復(fù)。

　　戰(zhàn)略定位不清晰頻繁調(diào)整方向是否存在內(nèi)耗？

　　從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上來看，雖然保利在2018年4月舉行的2017年業(yè)績會(huì)上，才公開提出規(guī)模擴(kuò)張，但其實(shí)早在2015年開始，保利就已經(jīng)多次作出戰(zhàn)略調(diào)整，為之后的發(fā)力做下準(zhǔn)備。然而，頻繁調(diào)整之下，保利各項(xiàng)戰(zhàn)略部署卻并未取得可觀成效。

　　2015年4月，保利董事長宋廣菊在微博發(fā)布“保利是個(gè)P”引起社會(huì)各界關(guān)注，隨后“保利5P戰(zhàn)略”落地，就此，保利推出了“一站式置業(yè)”服務(wù)。保利的“5P戰(zhàn)略”包括象征Peiban(陪伴)的養(yǎng)老地產(chǎn)、代表Promise(承諾)的全生命周期綠色建筑、成為業(yè)主好Partner(拍檔)的社區(qū)O2O、讓便捷生活瞬達(dá)的PloyAPP以及在國際舞臺(tái)上充滿Power(力量)的海外地產(chǎn)。

　　但是，該“5P戰(zhàn)略”熱度一過就此銷聲匿跡，在保利2016年財(cái)報(bào)中，房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)服務(wù)為翼的“一主兩翼”業(yè)務(wù)板塊布局，又成了保利的新航向。

　　在這個(gè)“一主兩翼”的戰(zhàn)略部署中，包括養(yǎng)老地產(chǎn)等均屬于占比較大的業(yè)務(wù)板塊，目前的發(fā)展現(xiàn)狀卻都不甚樂觀。

　　彼時(shí)，保利表示，規(guī)劃用5年時(shí)間，在50個(gè)城市籌建80-100家和熹會(huì);社區(qū)居家養(yǎng)老方面，則在未來3年時(shí)間，在30個(gè)核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗(yàn)店。

　　圖片來源：藍(lán)鯨房產(chǎn)根據(jù)年報(bào)整理

　　但三年時(shí)間里，保利在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目上的投入并未實(shí)現(xiàn)預(yù)期。在【招商證券(600999)、股吧】2018年6月發(fā)布的一份研究報(bào)告中也指出，目前，保利的養(yǎng)老業(yè)務(wù)仍處于探索和試點(diǎn)階段。

　　此外，保利在國際舞臺(tái)上充滿Power的海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也并未能給其帶來力量。

　　藍(lán)鯨房產(chǎn)查閱公告獲知，保利自2014年將海外事業(yè)的拓展正式提上日程，2015年海外戰(zhàn)略正式落地，并在悉尼、墨爾本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)。

　　但據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)據(jù)年報(bào)披露信息整理發(fā)現(xiàn)，自2015年海外戰(zhàn)略落地以來，保利的海外項(xiàng)目一直進(jìn)展緩慢，且近年的營收呈下降趨勢(shì)。

　　同時(shí)，從保利2017年及2018年上半年披露的財(cái)報(bào)信息來看，保利的大多數(shù)海外子公司均處于虧損狀態(tài)。

　　據(jù)保利2018年9月公布的數(shù)據(jù)顯示，公司房地產(chǎn)銷售收入占比90.6%，兩翼業(yè)務(wù)收入占比9.4%，兩翼業(yè)務(wù)比重仍然較小。這意味著，該戰(zhàn)略后續(xù)發(fā)展也存在一定不確定性。

　　為了突破這種被動(dòng)局面，2018年9月13日【保利地產(chǎn)(600048)、股吧】（600048）正式更名為保利發(fā)展，并提出“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”的概念，以不動(dòng)產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營、資本運(yùn)作為基礎(chǔ)，提供基于行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合服務(wù)。

　　這一次，保利的多元化布局能否得到持續(xù)發(fā)展尚未可知，但頻繁的戰(zhàn)略調(diào)整之下，勢(shì)必會(huì)對(duì)內(nèi)部管理產(chǎn)生重大影響。而在保利內(nèi)部管理存在漏洞的情況下，繼續(xù)保持一路狂奔向行業(yè)“前三”蒙眼沖刺，又是否真的合理?值得深思。