長江商報消息 ●長江商報記者 江楚雅 深圳報道

　　在房地產(chǎn)“黃金時代”，【招商蛇口(001979)、股吧】（001979）（001979.SZ）曾與保利、萬科、金地并稱為“招保萬金”。如今，招商蛇口卻漸漸脫離房企第一梯隊，新任掌門人許永軍不得不面對業(yè)績增速放緩、盈利能力減弱、負債猛增、轉型陣痛等挑戰(zhàn)。

　　日前，招商蛇口公布其三季報，數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，招商蛇口實現(xiàn)營收88.56億元，同比減少30.77%；歸屬于上市公司股東凈利潤1.95億元，與上年同期相比下滑83.21%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤1.77億元，同比下滑80.55個百分點。2019年前三季度，其實現(xiàn)營業(yè)收入255.4億元，比去年同期減少24.39%；歸屬于上市公司股東的凈利潤50.93億元，比去年同期減少38.46%。

　　因融資規(guī)模擴大負債有所攀升，長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，前三季度公司有息負債為1481.5億元，與二季度相比上漲7.0%，凈資產(chǎn)收益率為6.89%，而去年同期為11.77%。三季報顯示，短期借款同比增加71%，至28.62億元；長期借款增加24.88%，為76.99億元。

　　現(xiàn)金流量方面，受益于銷售回款增加，招商蛇口前三季度實現(xiàn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額90.88億元，同比增長255.78%，這也是近五年的三季報中，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額首次為正。

　　三季度扣非凈利下滑超8成

　　招商蛇口創(chuàng)立于1979年。2015年12月30日，招商蛇口吸收合并【招商地產(chǎn)(000024)、股吧】（000024）實現(xiàn)重組上市，打造了國企改革的典范和中國資本市場創(chuàng)新標桿。公司在2017年沖進“千億”俱樂部，2018年，招商蛇口房地產(chǎn)銷售額為1680億元，在所有房企中排行第12位。

　　近日，招商蛇口公布2019年第三季度業(yè)績報告，數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，其營收、利潤雙雙下滑。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，招商蛇口實現(xiàn)營收88.56億元，同比減少30.77%；歸屬于上市公司股東凈利潤1.95億元，與上年同期相比下滑83.21%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤1.77億元，同比下滑80.55個百分點。

　　據(jù)同花順（300033）監(jiān)測，當期招商蛇口的毛利率為36%，去年同期為41.17%，顯示其主營獲利能力有較大削弱；凈利率亦從去年同期的28.79%降至22.83%，顯示企業(yè)經(jīng)營效益大幅下降。與此同時，其總資產(chǎn)收益能力明顯下降，回報股東能力趨弱。

　　與去年同期相比，其前三季度的業(yè)績也在下滑。2019年1-9月，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入255.43億元，比上年同期減少24.39%；歸屬于上市公司股東的凈利潤50.93億元，比上年同期減少38.46%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤50.06億元，比上年同期減少28.94%。

　　公告顯示，業(yè)績的下滑，主要由于本報告期結轉面積較小，導致結轉收入及毛利同比減少。2019年，招商蛇口房地產(chǎn)項目竣工及結轉面積預計保持增長，根據(jù)公司生產(chǎn)經(jīng)營計劃，房地產(chǎn)項目竣工以及結轉時間主要集中在第四季度。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，招商蛇口實現(xiàn)銷售額1134.1億元，僅實現(xiàn)全年銷售目標2000億元的56.705%。

　　長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，招商蛇口今年以來業(yè)績呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢。招商蛇口2019半年報顯示，三大核心財務數(shù)據(jù)營收、凈利潤和毛利率也均同比下滑：其中，營收總額166.87億元，同比減少20.49%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤48.98億元，同比減少31.17%；實現(xiàn)毛利潤為63.2億元，同比減少29.5%。

　　短期借款增7成

　　招商蛇口業(yè)績增速放緩，盈利能力減弱的同時，財務狀況也不容樂觀。

　　招商蛇口2019年上半年財務報告數(shù)據(jù)顯示，截至報告期末，招商蛇口資產(chǎn)總額約5024.53億元，較2018年上半年末資產(chǎn)總額4078.54億元增長23.19%。其中，流動資產(chǎn)總額約4167.95億元，非流動資產(chǎn)總額約856.58億元。

　　截至報告期末，招商蛇口負債總額約3854.92億元，較2018年上半年末負債總額3145.31億元增長22.56%。其中，流動負債總額約2853.83億元，非流動負債約1001.09億元。截止6月30日止，招商蛇口資產(chǎn)負債率為76.72%，較2018年上半年77.12%的資產(chǎn)負債率同期下降。

　　因融資規(guī)模擴大，三季度招商蛇口短期借款同比增加71%，至28.62億元；長期借款增加24.88%，為76.99億元。前三季度招商蛇口的凈資產(chǎn)收益率為6.89%，而去年同期為11.77%。

　　值得注意的是，三季度公司有息負債為1481.5億元，與二季度相比上漲7.0%，前三季度有息負債率為28.1%，與二季度相比提升了0.6個百分點；凈負債率為62.4%，與二季度相比提升了9.4個百分點。

　　方正證券認為，杠桿增加的主要原因是三季度拿地增加較多，單季新增項目建面為447.6萬平方米，同比增長314.5%；新增土地總價為226.9億元，同比增長129%；不過公司拿地時機適當，樓面均價大幅減少至5071元/平方米，同比下降44.7%。剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為50.1%，與二季度相比下降了4.5個百分點。前三季度公司有息負債為1481.5億元，與二季度相比上漲7.0%。

　　現(xiàn)金流量方面，受益于銷售回款增加，招商蛇口前三季度實現(xiàn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額90.88億元，同比增長255.78%，這也是近五年的三季報中，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額首次為正。

　　此外，因對聯(lián)合營公司投資增加及長期股權轉讓收益同比減少，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-165.3億元，同比下降171.58%；因合作方往來凈流出同比增加，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額179.22億元，同比下降8.63%。

　　加速去地產(chǎn)多元化發(fā)展

　　值得注意的是，招商蛇口重組之初就提出要構建起“前港-中區(qū)-后城”的整體規(guī)劃戰(zhàn)略。所謂“前港-中區(qū)-后城”模式，指的是以港口先行、產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進、配套城市功能開發(fā)，從而實現(xiàn)區(qū)域的整體聯(lián)動發(fā)展。通過港、產(chǎn)、城聯(lián)動，將政府、企業(yè)和各類資源協(xié)同起來，匯集多方資源打造優(yōu)勢互補協(xié)同的城市生長生態(tài)圈。

　　自2015年重組以來，招商蛇口一直希望“去地產(chǎn)化”，不再局限于房地產(chǎn)業(yè)務，而是三大主要業(yè)務齊頭并進。此前許永軍曾設想，招商蛇口要在2018-2020年之間，把房地產(chǎn)收入從85%左右降到60%，園區(qū)比重從目前的15%提升到30%- 40%，郵輪產(chǎn)業(yè)從輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的角度出發(fā)，收入持續(xù)增長。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，從2018年至今，招商蛇口出售資產(chǎn)超過15起，其中多為房地產(chǎn)相關項目。今年以來，招商蛇口又陸續(xù)披露了6項已出售或計劃出售的資產(chǎn)，除了湖北宜昌、江蘇太倉兩個項目外，還有4個為西安、杭州、珠海等城市的地產(chǎn)項目。從轉讓方式上來看，今年出售的6項住宅資產(chǎn)中，有4項通過增資擴股，引入股權比例均為50%左右。

　　不過，從現(xiàn)實發(fā)展情況來看，距離實現(xiàn)業(yè)務營收比重調(diào)整目標，招商蛇口還有很長的路要走。

　　招商蛇口2018年年報顯示，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)仍然是其收入的主要來源。具體來看，房地產(chǎn)、園區(qū)和郵輪產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入分別為786.89億元、90.18億元、5.69億元，占總營收比重分別為89.14%、10.22%、0.65%。此外，郵輪產(chǎn)業(yè)未如預期般實現(xiàn)收入持續(xù)增長，其營收增長較2017年下降了4.31個百分點。

　　不過，今年以來多元化發(fā)展板塊業(yè)績有所上升。截至2019年6月30日，招商蛇口園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務實現(xiàn)營收入40.08億元，同比增長31.26%；毛利率為36.52%，同比增加6.51個百分點。值得注意的是，招商蛇口園區(qū)板塊業(yè)務的營收占比較去年同期增加8.58個百分點至24.02%。這也意味著招商蛇口上市時提出的轉型成果開始呈現(xiàn)。

　　而在郵輪板塊，報告顯示，招商蛇口郵輪母港及綜合配套已布局深圳、廈門、上海、湛江、天津等沿海城市，并在積極拓展長江沿岸的內(nèi)河游輪項目。報告期內(nèi)，招商系布局的上海、天津、廈門、深圳郵輪母港共接待出入境郵輪257艘次，占全國的71%；累計客流量142萬人次，占全國總客流的81%，總體經(jīng)營情況較為穩(wěn)健。

　　對于業(yè)界質(zhì)疑其陷入轉型困境，招商蛇口方面此前坦言，目前在招商蛇口穩(wěn)步推進綜合發(fā)展的過程中，確實存在著不均衡、存在著轉型的陣痛，但堅信公司明確了戰(zhàn)略，立足長遠，才能保持持續(xù)發(fā)展。

　　2019年10月，廣東深圳，建設中的招商蛇口太子灣地產(chǎn)項目和蛇口郵輪中心碼頭。