【濱江集團(002244)、股吧】（002244）董事長戚金興懇談的對象進一步擴大，除了杭州本地媒體外，濱江進駐的上海、深圳、江西上饒等地的媒體也悉數(shù)前往。

　　濱江集團2019年度媒體懇談會現(xiàn)場

　　又到了濱江集團一年一度的媒體懇談會。

　　這一次濱江集團董事長戚金興懇談的對象進一步擴大，除了杭州本地媒體外，濱江進駐的上海、深圳、江西上饒等地的媒體也悉數(shù)前往。

　　距離2019年溝通會開始尚有十分鐘，戚金興早早率領(lǐng)高管團隊等候在門口，他同進場的媒體一一握手，相熟的記者圍在他身邊，一口一個“戚總”與他打招呼，好似老友見面般親切。

　　大屏幕上回顧著他上個月的行程：戚金興剛帶領(lǐng)團隊從四川大涼山回來。2017年7月一趟避暑之旅讓深度貧困導(dǎo)致缺教少學(xué)的大涼山觸動了戚金興，從大涼山回來后，他下定決心投資3000萬元，為當(dāng)?shù)卦?5所幼兒園。此后，每年的11月，戚金興總要奔赴大涼山，去看看那邊的孩子。今年濱江集團捐贈的幼兒園，又竣工了9所。

　　這一年戚金興很忙，無論是他個人還是濱江集團都在路上。

　　首破千億

　　戚金興在開場后不久定調(diào)2019年是濱江的騰飛、地位鞏固及收獲之年，“至12月8日，公司的銷售額已達(dá)到千億”，他略帶興奮地宣布“今年底銷售預(yù)計會達(dá)到1080億”。

　　這也意味著濱江正式邁進千億大關(guān)。

　　此外，在大本營杭州，即便有綠城等本土標(biāo)桿和融創(chuàng)、萬科等外來豪強，濱江依然位列杭州市場銷售、權(quán)益、操盤的三冠王。杭州銷售排名前十的樓盤中，濱江貢獻了四席，繼續(xù)領(lǐng)跑。

　　2016年起濱江正式啟動擴張戰(zhàn)略，戚金興既定的節(jié)奏是2018年入圍千億、2019年超過千億，2020年后保持千億。他坦言“千億目標(biāo)設(shè)立的初衷是房企如果只有品質(zhì)卻沒有一定規(guī)模，很難在行業(yè)里擁有一定地位并獲得長久發(fā)展的相應(yīng)資源?！?/p>

　　為了圓夢千億，濱江從資本、土儲、區(qū)域擴張三方面做了準(zhǔn)備。2016年，濱江的銀行貸款增加了28億元，加上公司債21億元，再融資28億元，集聚的77億資金為后續(xù)發(fā)展提供了充足彈藥。戚金興在土地儲備上也做了長期規(guī)劃，2016年可銷貨值600億，到2017年這一數(shù)字為1200億，2018年增至2200億，2019年土地儲備突破2500億。與此同時，戚金興試圖走出“舒適區(qū)”，在他的規(guī)劃中，杭州作為大本營仍是主戰(zhàn)場，同時選擇與30強規(guī)模房企進行外拓區(qū)域進行大范圍合作，增加區(qū)域安全性和抗風(fēng)險能力，形成優(yōu)勢互補。

　　千億后的濱江打算怎么走?

　　濱江集團董事長戚金興

　　戚金興表示，并不會只看重規(guī)模的增長，未來希望保持千億，但規(guī)模上不會有特別大增幅。“我們希望自己保持全國房企30名左右的排名，未來3-5年能夠再上5位。除非頭部企業(yè)年銷售額超過萬億或者市場顯著回暖，我們可能會適度增加規(guī)模目標(biāo)?！?/p>

　　當(dāng)前合作開發(fā)已成行業(yè)趨勢，銷售額破千億的濱江權(quán)益占比多少?戚金興直言不諱地給出了40%的答案，他并未否認(rèn)這一比例在規(guī)模房企中相對較低。話鋒一轉(zhuǎn)，他拋出一組數(shù)字，濱江的權(quán)益金額400億，對應(yīng)的貸款為286億，而有些房企的貸款金額遠(yuǎn)高于權(quán)益銷售額，這說明什么?他給出結(jié)論：“說明濱江用的是品牌杠桿，權(quán)限越小，品牌、管理越好，不少人看來是弊端，我認(rèn)為是優(yōu)勢?！彼硎久髂隇I江的權(quán)益將增至50%以上。

　　濱江已然為千億后的發(fā)展做了不少準(zhǔn)備。

　　截至目前，濱江集團今年拿地28塊，用于拿地的權(quán)益支出金額約230億元，2500億元的貨值足以支撐明年的規(guī)模發(fā)展。戚金興表態(tài)，未來還將在合適的機會窗口，補充土儲。

　　財務(wù)方面向來穩(wěn)健的濱江也開始未雨綢繆。最直觀的表現(xiàn)在于，雖然今年拿了不少地，但濱江的存貨基本沒有增加，依然保持著較快的流轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流方面依然保持了穩(wěn)定的增長，2017濱江回籠資金128億，2018年現(xiàn)金流凈回籠為201億，今年截至目前回籠近300億，預(yù)計全年會在330億左右，明年目標(biāo)是450億現(xiàn)金流。因此，在儲備貨值、銷售規(guī)模大幅增加的前提下，濱江的杠桿水平仍與去年持平而沒有上升。

　　今年以來，地產(chǎn)融資普遍收緊，濱江的貸款增加利率卻由去年的5.8%下降至5.6%，這一表現(xiàn)在民營房企中實處低位，即便公司未來融資仍有不小的空間，但濱江依然希望能將有息負(fù)債率控制在凈資產(chǎn)2倍內(nèi)。

　　多元化業(yè)務(wù)發(fā)展

　　談及行業(yè)預(yù)判，戚金興表示，“一兩年看好，三五年看多，十年看平”。在“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的政策主旋律中，戚金興堅信“即使全國房市不一定好，但長三角、粵港澳等大區(qū)域不一定不好;即使長三角等區(qū)域不一定好，但某個城市不一定不好;即使某個城市不一定好，但城市的某幾個板塊不一定不好。某幾個板塊不好，不等于那些努力做好品質(zhì)服務(wù)的企業(yè)發(fā)展不好”。

　　因此在區(qū)域布局上，杭州仍將是濱江集團最重要的城市之一，在繼續(xù)深耕浙江、輻射長三角的同時，濱江會加大對粵港澳的投資，除了已經(jīng)進入的深圳，明年濱江還計劃在廣州嘗試落地一個項目，未來將以廣深為基地進一步擴大在粵港澳地區(qū)項目的數(shù)量。戚金興提及，公司明年可能會新進入一些城市，中西部暫時不考慮，在長三角一體化的大背景下，南京、寧波及蘇南地區(qū)都將成為濱江重點關(guān)注的區(qū)域。

　　濱江的未來發(fā)展將繼續(xù)執(zhí)行“1+5”戰(zhàn)略，即以地產(chǎn)為主業(yè)，物業(yè)服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資組成的“1+5”業(yè)務(wù)模式。

　　按戚金興的設(shè)想，在現(xiàn)有40萬平方米持有型物業(yè)基礎(chǔ)上，濱江集團計劃再用十年的時間增加160萬平方米，形成約200萬平方米持有物業(yè)的規(guī)模基礎(chǔ)，類型包括寫字樓、商業(yè)、酒店、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)。

　　酒店方面，濱江計劃在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，未來要保持一年開一家酒店的目標(biāo)，再建10個酒店。受限于整體環(huán)境，養(yǎng)老地產(chǎn)目前并沒有十分成熟的商業(yè)模式，“養(yǎng)老很難做，但作為一家有社會責(zé)任的企業(yè)，養(yǎng)老是一個必須要投入的領(lǐng)域”，基于此，濱江集團會先嘗試進入養(yǎng)老地產(chǎn)，計劃明年建立團隊，2021年開始打造出一個養(yǎng)老試點項目。

　　多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展源于戚金興的規(guī)劃，“城市化進程結(jié)束后，即使住宅開發(fā)業(yè)務(wù)量很低，濱江仍然可以留下一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以維持企業(yè)未來的生存”。