本報記者 張玉 上海報道

　　日前，2020年央行工作會議在北京召開，會議要求，2020年要加快房地產(chǎn)金融長效管理機制。這無疑是近年來落實“房住不炒”定位、推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的一個縮影。

　　事實上，自2017年開始，隨著限購、限貸等調(diào)控政策及融資環(huán)境的逐步收緊，如何突圍成為擺在一眾房地產(chǎn)開發(fā)商面前不得不面臨的問題。

　　克而瑞研究中心日前發(fā)布的《2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP200排行榜》顯示，2019年，TOP100房企累計權(quán)益銷售金額同比增長6.5%，遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至2019年12月末，絕大部分規(guī)模房企均已達成年度業(yè)績目標(biāo)，但整體超額完成率不及2016年和2017年。

　　行業(yè)整體規(guī)模增速放緩的同時，百強內(nèi)部各房企分化格局加劇，不乏部分房企表現(xiàn)優(yōu)異。比如，被稱為房企“理科生”的金地（集團）股份有限公司（600383.SH，以下簡稱“金地集團（600383）”）就以平衡、穩(wěn)健的增長風(fēng)格頗具代表性，成為資本冬季表現(xiàn)優(yōu)異的長跑選手。

　　克而瑞上述業(yè)績排行榜單顯示，2019年1～12月，金地集團共實現(xiàn)全口徑銷售金額2106.1億元，位列排行榜第14位。與2018年1623.5億元流量金額相比，銷售金額增加了29.73%，行業(yè)排行提升2個名次。

　　進擊長三角深耕廣拓

　　2019年，溢價降、流拍升，土地成交低位運行，房企投資同樣趨緊。2020年，審慎的投資態(tài)度仍未逆轉(zhuǎn)，房企投資聚焦?jié)摿π统鞘?，并購進入“大魚吃大魚”時代。

　　克而瑞研究報告指出，在“地價底線未降、預(yù)期下行”的大背景下，2019年房企投資延續(xù)了2018年以來謹(jǐn)慎趨勢，全年百強房企拿地銷售比降至0.34，與2018年同期相比下滑0.04，與2017年高峰時期也相距甚遠。但仍有42%的貨值被TOP10占據(jù)，強者恒強的格局未變。

　　2019年下半年，投資進一步趨緊，四季度近3成房企未拿地。市場低迷的同時企業(yè)表現(xiàn)持續(xù)分化，部分頭部企業(yè)和國企拿地積極性凸顯，中海、綠地、世茂等拿地金額同比不降反升，且年末收并購活動頻發(fā)，融資收緊之下，行業(yè)整合加速，收并購的“浪潮”還將持續(xù)。此外，金科、綠城、金茂等全年拿地金額漲幅均在25%以上，表現(xiàn)相對積極。

　　2020年1月6日，金地集團公布了2019年銷售情況。據(jù)披露，金地集團在2019年12月里新增項目共有8個，包括4宗純住宅用地和4宗商住地塊。項目分布在東莞、湛江、南京、徐州、成都、哈爾濱和威海七個城市。新增項目總建面約為153.96萬平方米，項目總成交價為71.6億元。

　　另據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究日前發(fā)布的《2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》，2019年1～12月，金地集團新增土地貨值1953.3億元，位列排行榜第17位。而從新增土地價值來看，金地集團2019年實現(xiàn)883.8億元，躋身排行榜前10強。

　　中信建投（601066）證券研究指出，2019年金地集團全年累計新增規(guī)劃建面1313.2萬平方米，同比增長47.8%，對應(yīng)總價886.8億元，同比增長6.7%，相較于2018年較為舒緩的拿地節(jié)奏，今年公司土地投資較為積極。

　　公司全年拿地金額占銷售金額比重為35%，較2018年下降了17%，當(dāng)期拿地規(guī)模大幅增長，但拿地金額占銷售金額比重下滑，主要系年內(nèi)拿地成本降幅較大，由2018年的5122 元/平方米降至2019年的3463元/平方米。截至2019年三季度末，公司總土地儲備接近 5000萬平方米，其中一二線城市占比80%，保障了公司未來3～4年的開發(fā)需求。

　　除了在拿地策略上頭部房企表現(xiàn)積極，城市布局戰(zhàn)略也是房企“長期主義”的重要考驗。

　　隨著日前《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》的發(fā)布，長三角城市群日益凸顯出極大的發(fā)展空間，吸引了一批企業(yè)在此布局。億翰智庫在分析中提及，預(yù)計長三角地區(qū)城鎮(zhèn)化進程進一步加快，未來十年內(nèi)長三角地區(qū)仍是國內(nèi)最具投資價值的地區(qū)之一。

　　近年來，長三角區(qū)域已經(jīng)成為眾多房企競相布局的熱土，尤其是萬科、碧桂園、保利發(fā)展等頭部房企，更是加大了在長三角城市群的拿地力度。中指研究院發(fā)布《2019年1-12月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》。報告顯示，從各城市群房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額來看，長三角持續(xù)居首，中西部關(guān)注度提升，龍頭房企布局較廣。

　　據(jù)了解，金地華東在華東區(qū)域的布局主要以深耕上海、南京、蘇州和合肥四個核心城市為主，并對有潛力的三四線城市進行價值開拓。上海的城市量級無須多言，而南京、蘇州和合肥目前也都是勢頭強勁、潛力無限的城市，帶動周邊都市圈協(xié)同發(fā)展。

　　2019年以來，金地華東堅持廣拓，在鎮(zhèn)江、常州、揚州、蕪湖等地均有斬獲新項目，并在三季度末適時回歸核心城市，接連在合肥、蘇州、南京獲取地塊：2019年11月13日，金地以1182萬元/畝的代價競得廬陽N1904號39.26畝住宅地塊，這是金地繼2018年3月首次進駐合肥，兩年以來的第四個項目。兩年來，金地華東在合肥市場完成儲貨近200億。

　　穩(wěn)健財務(wù)政策平衡有術(shù)

　　“在公司的經(jīng)營上，我們追求業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷壯大，但不唯規(guī)模。講求短期目標(biāo)與長期目標(biāo)的平衡，講求利潤與規(guī)模的平衡，講究效益與責(zé)任的平衡。”在2018年6月中旬金地30周年慶典上，金地集團董事長凌克如是稱。

　　一如凌克所言，規(guī)模不是衡量房企實力的唯一指標(biāo)。資本寒冬之下，如何在積極拓展規(guī)模的同時把守好財務(wù)底線，成為一眾房地產(chǎn)企業(yè)不得不思考的重要命題。

　　2019年初，房企融資延續(xù)了去年底的回暖態(tài)勢，出現(xiàn)一波小陽春，但是從二季度開始又迎來了新一輪更加嚴(yán)峻的融資調(diào)控。此后，7、8月份連續(xù)對房地產(chǎn)信托、銀行機構(gòu)進行整治約談，同時對開發(fā)貸、境外債等多種融資方式進行進一步限制。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%，較2018年的6.53%顯著上升了0.54個百分點。

　　由于融資環(huán)境的收緊，不少企業(yè)都出現(xiàn)了資金鏈困難的現(xiàn)象。大型房企可以利用出售項目、減少投資、加快現(xiàn)金回籠力度等方法實現(xiàn)現(xiàn)金的回流，暫時“冬眠”以維持資金鏈的穩(wěn)定，在度過償債高潮之后再開始“復(fù)蘇”擴張。而對于一些中小房企來說，融資環(huán)境的收緊帶來的影響可能更大。由于企業(yè)短期內(nèi)有償債壓力，在市場上進行融資又困難重重，再加上企業(yè)經(jīng)營回款方面的無力，因此在償債高潮到來時有不少中小企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)“爆雷”。

　　公開資料顯示，2019年出現(xiàn)比較重大的債務(wù)違約的房企有銀億股份、三盛宏業(yè)、頤和地產(chǎn)以及國購?fù)顿Y等。中小房企的債務(wù)危機也導(dǎo)致了部分企業(yè)的破產(chǎn)倒閉。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年12月20日，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達513家，超過2018年全年的458家破產(chǎn)數(shù)量。

　　參考其他房企在面對融資環(huán)境緊張情況下所采取的加強銷售回款措施，金地融資規(guī)模的減少，銷售回款的增加，很大程度上也緩解了融資上的壓力。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年末，金地債務(wù)融資余額為366.47億元；而在2017年度，升至553.54億元，之后于2018年度，升至821.4億元，而至2019年上半年末，債務(wù)融資余額為932.19億元。

　　此外，2019年年中報顯示，金地集團中期平均融資成本為4.87%，這一水平幾乎已是行業(yè)最低，也明顯低于主流上市房企平均融資成本均值6.44%；凈負債率也保持低位，為64.42%，低于行業(yè)均值99.62%。

　　同時，金地也提高了周轉(zhuǎn)效率。據(jù)年報中的表述，2018年新開盤項目平均開盤周期10.8個月，2018年獲取項目中17個實現(xiàn)當(dāng)年開盤，其中更有項目實現(xiàn)半年內(nèi)開盤。據(jù)研報顯示，金地儲備周轉(zhuǎn)效率（總銷售額/全口徑未銷售貨值）在2016年至2018年均在1.6以上，遠高于2010年至2015年。

　　東北證券總結(jié)表示，優(yōu)秀的財務(wù)結(jié)構(gòu)、杠桿水平、融資成本等指標(biāo)為公司后續(xù)發(fā)展奠定了彈性空間。深耕一二線城市的戰(zhàn)略布局也為公司未來銷售情況備上安全墊。