7月14日晚，招商蛇口（001979）發(fā)布公告稱，已成功發(fā)行2020年度第六期超短期融資券。該債券本金金額為30億元，期限270天，發(fā)行利率2.2%。

　　三天前，中國(guó)平安和招商蛇口共同公告，購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)的交易價(jià)格定為70.35億元。其中，招商蛇口以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及現(xiàn)金方式支付的對(duì)價(jià)分別占本次交易對(duì)價(jià)的2.5%、47.5%和50%。

　　然而，在資本市場(chǎng)中的順利并沒能掩蓋招商蛇口經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的窘境。

　　7月13日晚，招商蛇口發(fā)布半年度業(yè)績(jī)預(yù)告。招商蛇口表示，預(yù)計(jì)上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)8億元至10億元人民幣，同比下降79.59%-83.67%。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年1-6月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積497.30萬(wàn)平方米，同比減少3.48%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1107.13億元，同比增加9.41%，完成年度2500億銷售目標(biāo)的44%。

　　每股收益下降超10倍

　　上半年歸母凈利潤(rùn)同比降幅超過79.5%，對(duì)于招商蛇口來說，可以算得上是最差水平，較2019年同期逾30%的降幅有明顯擴(kuò)大。

　　招商蛇口在公告中解釋稱，年初新冠疫情爆發(fā)以來，招商蛇口采取了減租免租、暫緩開工等措施，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)受到不同程度的影響，營(yíng)業(yè)收入和投資收益較預(yù)期減少。

　　公告顯示，招商蛇口上半年基本每股收益預(yù)計(jì)下降超10倍，由去年上半年0.60元降至約0.04元至0.06元。

　　招商蛇口還提到，報(bào)告期內(nèi)，“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比增長(zhǎng)，但受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目地區(qū)結(jié)構(gòu)影響，毛利率同比下降”。

　　事實(shí)上，招商蛇口在2019年就已出現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)乏力的態(tài)勢(shì)。

　　2019年，招商蛇口歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)約160.33億元，同比增長(zhǎng)5.2%，增速創(chuàng)2014年以來新低；扣非凈利潤(rùn)為124.73億元，同比下降了14.55%，系上市以來首次負(fù)增長(zhǎng)；毛利率、凈利率分別為34.6%、19.3%，較2018年下滑了4.84%、2.74%。

　　雖然招商蛇口2019年的營(yíng)收與歸母凈利潤(rùn)同比有所增長(zhǎng)，但2017年-2019年，招商蛇口營(yíng)收增速分別為18.02％、16.25％、10.64％；歸母凈利潤(rùn)增速分別為28.06％、20.42％、5.20％，增速持續(xù)放緩，創(chuàng)下歷年新低。

　　此外，三費(fèi)費(fèi)用率上升也侵蝕了招商蛇口的部分利潤(rùn)，其中銷售費(fèi)用增長(zhǎng)最快，同比增長(zhǎng)42.01％，增至22.06億元。

　　在今年4月舉行的2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)于未來的利潤(rùn)問題，招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍表達(dá)了不確定性。他表示，未來房地產(chǎn)行業(yè)保持利潤(rùn)增速的挑戰(zhàn)很大。

　　根據(jù)一季報(bào)數(shù)據(jù)，今年一季度招商蛇口成績(jī)?nèi)匀徊焕硐?。?shù)據(jù)顯示，2020年第一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約26.26億元，較上年同比下降79.48％。

　　對(duì)此，中金公司認(rèn)為，招商蛇口的結(jié)轉(zhuǎn)主要集中于四季度，上半年結(jié)轉(zhuǎn)比例較低，半年度業(yè)績(jī)波動(dòng)或不指向全年下滑。

　　上半年拿地金額641億

　　不過，利潤(rùn)下降并未影響拿地?zé)崆?，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口上半年新獲取土地總地價(jià)已超過600億元，進(jìn)一步擴(kuò)大銷售規(guī)模意圖明顯。其中不乏一些高價(jià)地塊。

　　今年上半年，招商蛇口的拿地金額為641億元，同比增長(zhǎng)61.5%，拿地金額占同期銷售額的比重為57.9%，較2019年底增長(zhǎng)12.5個(gè)百分點(diǎn)，拿地權(quán)益占比從2019年底的53%提升至64%。

　　其中，6月15日，招商蛇口以24.1億元將江蘇徐州的一宗住宅地塊收入囊中，溢價(jià)率超過138%；7月3日，招商蛇口以44億元拿下上海虹口區(qū)地塊，樓面價(jià)達(dá)到8.1萬(wàn)元/平方米，刷新虹口區(qū)樓面單價(jià)新紀(jì)錄。

　　據(jù)招商蛇口2019年年報(bào)，其去年共新獲取79個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)容建面1423萬(wàn)平方米，總地價(jià)976億元，權(quán)益地價(jià)523億元。2016-2018年的拿地總金額分別為885億元、882億元、954億元。

　　在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰曾表示，2020年的拿地金額規(guī)劃應(yīng)該會(huì)超過2019年，在保證效益和質(zhì)量的前提下，規(guī)模也能夠得到穩(wěn)定的增長(zhǎng)，在行業(yè)內(nèi)不掉隊(duì)。

　　有分析認(rèn)為，按照上半年的速度繼續(xù)拿地，招商蛇口今年的拿地規(guī)?；蛴谐^千億元可能。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，招商蛇口大舉拿地，與當(dāng)前融資環(huán)境相對(duì)寬松、土地出讓條件放寬有關(guān)。就其自身而言，沖擊銷售規(guī)模的意圖較為明顯。但需要注意的是，在盈利能力變差后，拿地過多將推高招商蛇口的負(fù)債水平。

　　招商蛇口今年的銷售目標(biāo)為2500億元，同比去年增長(zhǎng)13.4%。此前的公告顯示，今年1-6月，其累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1107.13億元，同比增加9.41%，完成全年目標(biāo)的44.29%。

　　出售股權(quán)獲取收益的后遺癥

　　公告顯示，招商蛇口上半年凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)同比下降79.59%-83.67%。招商蛇口對(duì)此表示，該指標(biāo)預(yù)計(jì)同比下降較多，另一個(gè)主要原因是2019年同期其通過增資擴(kuò)股轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元。

　　通過增資擴(kuò)股的方式出售項(xiàng)目公司股權(quán)，以獲得一次性收益，是招商蛇口近幾年的常規(guī)動(dòng)作。

　　財(cái)報(bào)顯示，2019年招商蛇口處置深圳市商啟置業(yè)有限公司等四家公司100%或51%的股權(quán)，獲得59.91億元投資收益，同時(shí)，2018年以前，招商蛇口同樣有很大一部分利潤(rùn)由資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓帶來的投資收益貢獻(xiàn)。

　　2016年至2018年，招商蛇口處置子公司收到的現(xiàn)金凈額分別為30.37億元、10.19億元，40.52億元。

　　廣發(fā)證券研報(bào)表示，預(yù)計(jì)2020年、2021年，招商蛇口來自一次性收入的比例將會(huì)逐步下降。

　　“以增資形式處置公司旗下項(xiàng)目，有助于降低相關(guān)項(xiàng)目的成本、盤活相關(guān)資產(chǎn)、擴(kuò)大收益，但是投資者往往會(huì)比較看重企業(yè)的綜合盈利能力，而處置過多容易引起投資者關(guān)注和質(zhì)疑?！敝禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　公開信息顯示，今年以來招商蛇口已陸續(xù)以增資形式擬轉(zhuǎn)讓佛山招商綠湖10%的股權(quán)、西安招商嘉時(shí)49%的股權(quán)等7個(gè)公司的若干股權(quán)，如果全部賣出可募集資金約為21.72億元。

　　引入平安，向平安資管定增募資35.18億元

　　2015年，當(dāng)年招商局旗下的“招商蛇口”吸收合并了“【招商地產(chǎn)(000024)、股吧】（000024）”，而上市重組后的的招商蛇口一直希望“去地產(chǎn)化”，即不再局限于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　但廣發(fā)證券研報(bào)指出，招商蛇口目前主要收入構(gòu)成有三部分，包括房地產(chǎn)結(jié)算、園區(qū)運(yùn)營(yíng)和郵輪港口，其中房地產(chǎn)結(jié)算占比最高，超八成以上。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)反饋可見，2019年招商蛇口的銷售額首次實(shí)現(xiàn)2000億元的突破，但在房地產(chǎn)、園區(qū)和郵輪產(chǎn)業(yè)收入占總營(yíng)收比重分別86.57% 、12.77%和0.66%，與預(yù)期地產(chǎn)收入降低至60%相距甚遠(yuǎn)。

　　7月12日晚間，中國(guó)平安發(fā)布公告稱，招商蛇口晚間公告稱將花費(fèi)70.35億元購(gòu)買南油集團(tuán)24％股權(quán)，并就此向中國(guó)平安旗下的平安資管定增募資35.18億元。此舉意味著招商蛇口從平安獲得助力，從而加碼前海片區(qū)的投資。

　　根據(jù)平安資管已與招商蛇口簽訂的《附條件生效的非公開發(fā)行股份認(rèn)購(gòu)協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議》。招商蛇口本次向平安資管非公開發(fā)行股份價(jià)格調(diào)整為15.77 元/股。平安資管同意以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)招商蛇口本次非公開發(fā)行的2.23億股股份，認(rèn)購(gòu)金額超35億元。

　　據(jù)招商蛇口與平安資管簽署的《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方將在園區(qū)、寫字樓、綜合體、商業(yè)、健康、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)領(lǐng)域建立全面、深入的戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過充分調(diào)動(dòng)各方優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源及創(chuàng)新技術(shù)，助力招商蛇口實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與服務(wù)升級(jí)和業(yè)務(wù)擴(kuò)張發(fā)展。

　　“引進(jìn)平安作為戰(zhàn)略投資者，有助于招商蛇口優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)、提升管理水平、增強(qiáng)資本運(yùn)作能力等， 為上市公司未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供保障，實(shí)現(xiàn)上市公司持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展?！闭猩躺呖谠诠嬷斜硎尽?/p>