再次沖擊5000億，能否實(shí)現(xiàn)？

　　8月24日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（簡稱“保利發(fā)展”）發(fā)布2020年半年度報(bào)告。受新冠肺炎疫情影響，今年上半年保利發(fā)展核心指標(biāo)增速大幅度放緩，其銷售額更是同比下滑11.11%。

　　回顧上半年，保利發(fā)展采取了較為積極的拿地策略，同時(shí)，凈負(fù)債率有所上升，這展現(xiàn)出保利發(fā)展加杠桿擴(kuò)張的策略。貝殼研究院高級分析師潘浩表示：“2020年上半年保利發(fā)展有息債務(wù)規(guī)模同比增長10.08%，已經(jīng)達(dá)到臨界值，未來，保利發(fā)展或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化其債務(wù)結(jié)構(gòu)?！?/p>

　　營收、凈利潤增速放緩

　　受到年初疫情影響，上半年保利發(fā)展的營收和凈利潤增幅放緩。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入737.06億元，同比增長3.6%；凈利潤133.22億元，同比增長2.8%；歸母凈利潤101.24億元，同比增長1.7%。

　　受疫情導(dǎo)致公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開竣工部分工期滯后的影響，保利發(fā)展的營收和凈利潤雖然維持了同比增長，但是，增速較2019年下降明顯。2019年，保利發(fā)展的營收和凈利潤同比增速分別為21.29%和43.61%。

　　今年上半年，保利發(fā)展毛利率為35.72%；隨著合作項(xiàng)目增多并陸續(xù)進(jìn)入項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)期，實(shí)現(xiàn)投資收益21.06億元，同比大幅增長139%；凈利率同比小幅下降0.15 個(gè)百分點(diǎn)至18.07%。

　　值得一提的是，多元化業(yè)務(wù)成為保利發(fā)展?fàn)I收貢獻(xiàn)的新動(dòng)力。兩年前，保利發(fā)展戰(zhàn)略升為“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”，以不動(dòng)產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營、資本作為基礎(chǔ)，提供基于行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合服務(wù)。目前，保利發(fā)展已布局物業(yè)管理、銷售代理、會展、康養(yǎng)等服務(wù)領(lǐng)域，多元化業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展效應(yīng)顯現(xiàn)。

　　以物業(yè)為例，截至2020年6月末，保利物業(yè)在管面積達(dá)3.17億平方米，合同面積達(dá)4.93億平方米，合同項(xiàng)目1647個(gè)；上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入36.01億元，同比增長27.6%，凈利潤4.11億元，同比增長28.0%。

　　在商業(yè)領(lǐng)域，2020年上半年，保利商業(yè)新增拓展面積50萬平方米。在上海、廣州、天津、武漢、長沙、合肥等城市已開業(yè)購物中心23個(gè)，籌建中購物中心11個(gè)，輕重資產(chǎn)模式并舉，在管資產(chǎn)面積超過300萬平方米。

　　此外，在不動(dòng)產(chǎn)金融方面，保利累積的在管基金管理規(guī)模超1300億元，信保基金已成為房地產(chǎn)基金的TOP10之一。

　　銷售額下降，拿地成本上升

　　保利地產(chǎn)（600048）在公告中表示，該公司4月簽約金額同比轉(zhuǎn)增，5-6月簽約金額同比增加10%，其中6月簽約金額688.53億元，創(chuàng)歷史單月銷售新高。保利發(fā)展上半年實(shí)現(xiàn)簽約金額2245.36億元，排名行業(yè)前四，但較去年同期2526億元仍有11.11%的下滑；其中，珠三角、長三角區(qū)域的簽約銷售均超過550億元，銷售占比分別為28%和25%。

　　相比其他龍頭房企，保利發(fā)展的銷售額降幅略大，同比降幅超過10%。而碧桂園、萬科的銷售額雖然也出現(xiàn)同比下滑，但它們的下降幅度約為5%。

　　按照2017年保利發(fā)展定下的“345”戰(zhàn)略，即“2017年沖刺3000億元，三年內(nèi)突破5000億元”的目標(biāo)，保利發(fā)展在2019年已經(jīng)“失約”5000億元，那么，在疫情的影響下，今年上半年保利發(fā)展完成5000億元目標(biāo)的44.9%，全年能否再次沖擊5000億元仍是懸念。

　　今年上半年，保利發(fā)展的拿地積極性明顯提升，尤其是一季度，拿地面積同比增長64%，拿地金額同比增長了118%。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展上半年共拓展了44個(gè)項(xiàng)目，新增容積率面積984萬平方米，同比增長19%；成本820億元，同比增長54%。截至2020年6月末，保利地產(chǎn)待開發(fā)面積總計(jì)6727萬平方米。

　　潘浩分析稱：“上半年保利新增土儲與去年同期持平。其在核心城市拿地占比達(dá)86%，同比進(jìn)一步增長7%。保利更加聚焦于一、二線城市拿地，使得拿地成本大幅提高?！?/p>

　　有息負(fù)債激增，凈負(fù)債率反彈

　　作為央企，保利發(fā)展一直是穩(wěn)健派的代表，其負(fù)債控制較好，凈負(fù)債率位于行業(yè)的低水平。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年6月末，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率77.66%，扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率66.05%，為業(yè)內(nèi)較低水平。截至2020年6月末，公司有息負(fù)債3021億元，有息負(fù)債綜合成本僅約4.84%，較年初降低0.11個(gè)百分點(diǎn)；貨幣資金達(dá)1257億元，為短期借款及一年內(nèi)到期債務(wù)的1.96倍，資金結(jié)構(gòu)安全。

　　雖然仍然處于安全界限之內(nèi)，但是，今年上半年保利發(fā)展的凈負(fù)債率在連續(xù)兩年下降后卻有所反彈，今年上半年其（扣除現(xiàn)金后）凈負(fù)債率為72%，相比于2019年年底的56.91%增長約15個(gè)百分點(diǎn)。

　　潘浩表示：“上半年，保利發(fā)展的有息負(fù)債環(huán)比增加了12%至3021億元。有息債務(wù)中，占比近七成的長期借款規(guī)模以21%的速度增長，這使得營業(yè)成本中的‘償還利息’較2019年同期增長了2.1個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)務(wù)成本有所上升?！?/p>

　　此外，由于擴(kuò)張拿地，保利發(fā)展的經(jīng)營性現(xiàn)金流銳減。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流大降255.56%，從去年同期的162.28億元降至今年半年報(bào)中的-252.44億元。

　　對于下半年可能面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)，保利發(fā)展表示：“面對宏觀經(jīng)濟(jì)的下行壓力和行業(yè)的短期風(fēng)險(xiǎn)，公司將堅(jiān)持以現(xiàn)金流管理為核心，促銷售、抓回款，拓寬多元融資渠道，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化抗風(fēng)險(xiǎn)能力?！?/p>