觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “借殼”上市的近一年，招商蛇口（001979）利用【中航善達(dá)(000043)、股吧】整合旗下物業(yè)板塊，完成了兩家央企聯(lián)手刷新規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的“合作”。如今，在物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇背景下，招商積余（001914）提交了重組后第二份成績(jī)單。

　　8月24日，招商積余發(fā)布公告稱，2020年上半年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入38.68億元，較上年同期增長(zhǎng)49.88%；利潤(rùn)總額2.72億元，較上年同期增長(zhǎng)102.38%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.79億元，較上年同期增長(zhǎng)110.66%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)1. 69億元，較上年同期增長(zhǎng)114.61%。

　　需要指出的是，招商積余購買的招商物業(yè)自2019年12月才納入合并范圍，因此上述涉及去年同期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并不包含招商物業(yè)，這也是該公司盈利數(shù)據(jù)增幅較大的主要原因之一。

　　中國(guó)銀河（601881）證券指，將招商物業(yè)納入2019年上半年的基數(shù)后，招商積余可比口徑下營(yíng)收同比減少7.78%，但歸母凈利潤(rùn)同比增加8.6%。

　　這其中招商物業(yè)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)占據(jù)了相當(dāng)一部分。據(jù)招商積余半年報(bào)披露，招商物業(yè)本期實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)9533萬元。

　　事實(shí)上，這場(chǎng)一度被稱為物管第二大兼并的交易，曾在最初協(xié)定時(shí)設(shè)定一則補(bǔ)償協(xié)議，即招商物業(yè)在業(yè)績(jī)承諾期2019年度、2020年度、2021年度凈利潤(rùn)分別為不低于1.59億元、1.89億元、2.1億元。按此計(jì)算，招商物業(yè)今年上半年實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)承諾的50.44%。

　　即便如此，招商積余可比口徑的營(yíng)收下降，仍與綠城服務(wù)、雅生活、弘陽服務(wù)、佳兆業(yè)美好、碧桂園服務(wù)等港股物業(yè)公司披露的20%-60%營(yíng)收增長(zhǎng)有較大差距。同時(shí)，該公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)出現(xiàn)41.56%，反映出受到疫情的影響。

　　對(duì)于招商積余而言，大股東或許更傾向于展望它的未來發(fā)展。在4月份的2019年度招商蛇口業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，董事長(zhǎng)許永軍就表示，未來1-5年公司持有型物業(yè)的資產(chǎn)會(huì)達(dá)到1500億左右，占6000多億總資產(chǎn)的1/4。

　　他更直言，“日后要把持有型物業(yè)成熟一個(gè)就要放一個(gè)到招商積余?！?/strong>

　　“12347”與1.72億平方米

　　重組之后的招商積余，明確了“12347”發(fā)展戰(zhàn)略，主攻發(fā)展物業(yè)管理及資產(chǎn)管理兩項(xiàng)核心業(yè)務(wù)。在擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)規(guī)模，圍繞核心區(qū)域和重點(diǎn)城市深耕之余，也通過完善業(yè)務(wù)價(jià)值延伸、平臺(tái)科技賦能與數(shù)字化轉(zhuǎn)型與管理創(chuàng)新等方式，推動(dòng)兩個(gè)平臺(tái)業(yè)務(wù)的共同發(fā)展。

　　為了匹配上述戰(zhàn)略，招商積余于報(bào)告期內(nèi)在總部完成了組織架構(gòu)調(diào)整，包括整合招商積余、招商物業(yè)、中航物業(yè)三總部職能，以“大物業(yè)+大資管”為主線，設(shè)立物業(yè)BG、資管BG兩大事業(yè)群和9個(gè)職能中心/部門。

　　此次半年考中，招商積余物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入35.87億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的92.75%，較上年同期增長(zhǎng)71.57%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入29.4億元，較上年同期增加10.05億元，增長(zhǎng)51.89%；專業(yè)化服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.47億元，較上年同期增加4.92億元，增長(zhǎng)317.47%。

　　這樣的比重仍偏大，若具體在物業(yè)管理業(yè)務(wù)營(yíng)收對(duì)比，已公布半年業(yè)績(jī)的綠城服務(wù)、雅生活、弘陽服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入30.21億元、26.2億元、2.25億元，分別占總營(yíng)收的68.7%、65.5%、69.9%。

　　眾所周知，長(zhǎng)達(dá)半年多的“黑天鵝”影響，相對(duì)于直接受到?jīng)_擊的房地產(chǎn)銷售而言，物管服務(wù)企業(yè)在上半年不僅保持著相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，甚至一度逆勢(shì)生長(zhǎng)。

　　在觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)中，2020年上半年上市物業(yè)公司公告的收并購事件一共有18起，涉及金額10億元，當(dāng)中更是不乏億元級(jí)別收購。亦有數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，2020年我國(guó)物業(yè)管理面積將達(dá)345億平方米。市場(chǎng)化及資本化加持下，行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模依然擴(kuò)張迅速。

　　作為坐穩(wěn)A股上市物企，招商積余也在不斷通過內(nèi)生、收并購、外拓的方式迅速提升在管規(guī)模。截至2020年上半年，招商積余物業(yè)管理項(xiàng)目為1315個(gè)，管理面積總計(jì)達(dá)1.72億平方米。住宅項(xiàng)目420個(gè)，管理面積達(dá)8603萬平方米，非住宅項(xiàng)目895個(gè)，管理面積達(dá)8590萬平方米。

　　同時(shí)，招商積余新簽約項(xiàng)目194個(gè)，報(bào)告期凈增加管理面積1927萬平方米。新簽主要項(xiàng)目包括成都雙流區(qū)第一人民醫(yī)院、南京理工大學(xué)江陰校區(qū)、深圳灣公園、松山湖生態(tài)園東區(qū)等。

　　最新為7月9日，招商積余在廈門、煙臺(tái)設(shè)立合資物業(yè)公司，分別負(fù)責(zé)為廈門海上世界項(xiàng)目提供配套綜合服務(wù)，以及煙臺(tái)相關(guān)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目提供配套物業(yè)管理服務(wù)。招商積余對(duì)此表示，將利于其資源積累，并提供新的收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　資管業(yè)務(wù)受挫

　　相比物業(yè)服務(wù)板塊，招商積余在資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面則較為“失意”。

　　報(bào)告期內(nèi)，招商積余資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.85億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的4.78%，較上年同期減少1.32億元，下降41.56%，背后原因不可避免受疫情影響，公司有關(guān)購物中心經(jīng)營(yíng)、酒店出租及其他持有型物業(yè)收入減少。

　　此前，許永軍曾公開透露，招商蛇口的商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊與招商積余的商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊將會(huì)有所整合。截至2020 年6月，招商積余九方資管作為原中航九方，目前在管購物中心13個(gè)，管理面積近100萬平米，其中自營(yíng)項(xiàng)目4個(gè)，受托管理招商蛇口項(xiàng)目4個(gè)。

　　而在持有物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)方面，招商積余擁有的出租物業(yè)包括酒店、購物中心、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，總可出租面積為59.3萬平方米，目前已出租面積為56.1萬平方米。

　　中國(guó)銀河證券認(rèn)為，招商積余的資管業(yè)務(wù)受到疫情的沖擊只是暫時(shí)的，公司作為招商蛇口持有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的承載平臺(tái)，未來將逐步承接招商蛇口的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，在母公司的支持下，資管業(yè)務(wù)發(fā)展可期。

　　對(duì)于財(cái)務(wù)指標(biāo)的重視，招商積余也體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。截至2020年上半年末總資產(chǎn)159.32億元，較期初下降3.45%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)81.6億元，較期初增長(zhǎng)2.21%；資產(chǎn)負(fù)債率48.83%，較期初下降2.68%。

　　招商積余在公告中表示，將持續(xù)推進(jìn)債務(wù)壓減工作，利用經(jīng)營(yíng)盈余資金，降低有息債務(wù)規(guī)模的同時(shí)，積極推進(jìn)存量貸款置換及LPR利率轉(zhuǎn)換工作，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提升公司融資管理能力。

　　截至2020年6月30日，招商積余合計(jì)融資余額為34億元，合計(jì)平均融資成本為3.75%-5.831%。其中銀行貸款融資余額19.84億元，債券融資余額14.16億元。

　　期內(nèi)，由于融資減少，招商積余短期借款為6.6億元，占總資產(chǎn)比例4.14%；長(zhǎng)期借款為12.04億元，占總資產(chǎn)比例7.56%。此外，流動(dòng)比率94.37%，速動(dòng)比率63.67%，兩指標(biāo)均下降幅度超 30%，招商積余稱由于上半年招商積余利用自有資金進(jìn)行有息債務(wù)壓減所致。

　　與此同時(shí)，招商積余也在積極尋找多元化金融服務(wù)。2020年6月2日，招商積余與招商局集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司簽訂期限兩年《金融服務(wù)協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，財(cái)務(wù)公司將在經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)為招商積余及下屬公司提供存款、結(jié)算、信貸、外匯及其他金融服務(wù)。

　　如此看來，招商積余一切基本如約進(jìn)行，只是眼下物業(yè)服務(wù)企業(yè)加速進(jìn)入資本市場(chǎng)的熱潮不減，競(jìng)爭(zhēng)也再度加劇，后續(xù)如何繼續(xù)規(guī)?；瘮U(kuò)張?jiān)鎏砹α?，獲取穩(wěn)定份額與增值空間，還將是一場(chǎng)漫長(zhǎng)的考驗(yàn)。