觀點地產(chǎn)網(wǎng) 2020年開年，疫情“黑天鵝”突襲，住宅銷售與商業(yè)運營均受到一定程度的波及，以“商住結(jié)合”為主要發(fā)展模式的大悅城（000031）控股又迎來了一場大考。

　　如今半年過去，這場大考也迎來了揭榜的時間。

　　近日，大悅城控股公告披露半年度業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，上半年，大悅城控股實現(xiàn)營業(yè)收入121.87億元；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤5.66億元；總資產(chǎn)達到1972.50億元，較年初增長7.09%。

　　這是一份相對平穩(wěn)的成績單，或許對大悅城控股而言，重組之后，“穩(wěn)健”成為其發(fā)展的關(guān)鍵詞。

　　有了解大悅城控股的資本市場人士向觀點地產(chǎn)新媒體透露，在近日舉行的大悅城控股及大悅城地產(chǎn)中期業(yè)績投資者會議中，董事長周政也提到，大悅城控股比較重視節(jié)奏。

　　他認為，在未來，大悅城控股始終要保持一定節(jié)奏，以謀求各方面的平衡。

　　拿地擴儲里的規(guī)模加速

　　2019年，大悅城控股重組獲批、完成更名、重新敲鐘上市，管理層喊出了“力爭實現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的小目標。

　　隨后，這家企業(yè)不斷拿地儲糧、引入戰(zhàn)投，以備擴張之需。

　　據(jù)悉，2019年，大悅城控股新增22個項目，新增土地總面積187.91萬平方米，新增計容建面499.92萬平方米。而今年上半年，該公司共獲取項目11個，主要集中在成都、武漢、西安等中西部區(qū)域，累計新增計容建筑面積合計273萬平方米，同比增長165%，新增貨值353億元，同比增長139%，平均樓面地價是3718元/平方米，同比下降24%。

　　投資者透露，管理層在會上表示，上述新增項目全部為銷售型項目，獲取土地平均溢價率7.5%，溢價率創(chuàng)了大悅城控股五年來的新低。

　　截至報告期末，大悅城控股累計獲取的土地總面積為1272.52萬平方米，計容總建面為2705.78萬平方米，目前尚未開工的建筑面積達到692.41萬平方米。

　　土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的糧草，而土地儲備的規(guī)模和成本則反映了糧草的質(zhì)和量。從上述數(shù)據(jù)來看，大悅城控股的糧草質(zhì)量處于行業(yè)較高水平。

　　投資者也透露稱，管理層認為大悅城控股目前的土儲規(guī)模能夠保證公司實現(xiàn)簽約目標，在新增土儲方面，未來的土地貨值會在全年銷售計劃的兩到三倍的水平，而每年的拿地金額和簽約金額之間的比例大概在40%左右。

　　除了拿地擴儲，上半年，大悅城控股還通過引入戰(zhàn)投的方式不斷加快前行的腳步。

　　據(jù)悉，2020年初，大悅城控股引入太平人壽保險有限公司參與混改，同時工銀瑞信投資管理有限公司也有參與其中。

　　投資者告訴我們，大悅城控股能夠與太平人壽牽手成功，一方面是源于太平人壽的資金、技術(shù)和管理方面的優(yōu)勢，這能為大悅城控股帶來資本運作和業(yè)務(wù)發(fā)展；另一方面，源于雙方的投資策略風格，雙方希望長期合作以謀求更長遠的利益回報。

　　事實上，早在重組完成前，周政就曾提到，重組以后大悅城控股可以更市場化、更專業(yè)化，也可以進行多元化混改、引進戰(zhàn)投，減持國有比例，但是國有單一大股東的地位不變，管理地位不變。

　　借助重組紅利、引入戰(zhàn)投參與混改、加速拿地......大悅城控股在過去這半年通過多種方式不斷實現(xiàn)規(guī)模的穩(wěn)步發(fā)展，這也在財報中有所顯現(xiàn)。

　　據(jù)悉，上半年，大悅城控股實銷售類項目實現(xiàn)全口徑簽約面積118.45萬平方米，全口徑簽約金額298.86億元，同比增長6%，公司住宅類項目實現(xiàn)全口徑結(jié)算面積35.39萬平米，全口徑結(jié)算收入96.90億元。報告期末已售待結(jié)轉(zhuǎn)面積558.33萬平米。

　　投資者提到，今年大悅城控股的全口徑銷售目標接近900億元，回款率約為85%，該人士轉(zhuǎn)述管理層的話語表示：“上半年我們的數(shù)據(jù)完成的不錯，尤其是回款超出了計劃和預期，我們對全年的銷售任務(wù)還是比較有信心的”。

　　新增7項目里的商業(yè)提速

　　在銷售型業(yè)務(wù)上，大悅城控股通過拿地擴儲等方式加快規(guī)模擴張的速度；在持有型業(yè)務(wù)上，這家企業(yè)以不斷開源節(jié)流，降低疫情帶來的影響。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，上半年，大悅城投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入總額約為人民幣16.3億元，占收入總額約46.3%。其中大悅城購物中心租金收入約人民幣10.4億元，同比下降32.5%。酒店經(jīng)營收入約為1.71億元，占收入總額約4.8%，較2019年同期下降60.7%。

　　其實，上半年因疫情影響，全國規(guī)模的封城閉店，導致商業(yè)活動停滯，直接沖擊了包括新年在內(nèi)的上半年商業(yè)黃金銷售時段

　　。投資者告訴我們，管理層認為，購物中心、酒店受疫情影響明顯，客流及出租率稍有些萎縮。

　　數(shù)據(jù)顯示，截止報告期末，大悅城已開業(yè)10個大悅城購物中心及1個祥云小鎮(zhèn)項目（不含管理輸出項目），可出租面積共計85萬平方米，上半年平均出租率91.4%，上半年實現(xiàn)租金收入10.9億元。同時，在今明兩年，大悅城計劃開業(yè)7個項目，其中今年開業(yè)2個，明年開業(yè)5個。

　　上述投資者轉(zhuǎn)述大悅城管理層的話語透露，隨著疫情的緩解，目前大悅城購物中心的出租率已經(jīng)大幅回升，下半年將通過開源節(jié)流的方式繼續(xù)回追商業(yè)，開源方面是將出租率提升至95%以上，節(jié)流則是管控推廣費用等等。

　　值得一提的是，在購物中心與酒店之外，該公司的寫字樓和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目頂住了疫情的影響，各項指標都超過了去年同期。據(jù)悉，期內(nèi)，寫字樓和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合共實現(xiàn)3.16億元的收入，同比增長9%。

　　報告期末，該公司持有運營5家寫字樓，同時上半年通過輕資產(chǎn)模式拓展了中糖大廈、雙子座大廈等升級改造項目。此外，該公司在深圳等地擁有較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目及儲備用地，其中，位于深圳寶安的創(chuàng)芯研發(fā)中心項目投入運營9個月，平均出租率64%。

　　在過去這半年，雖然疫情對大悅城控股及大悅城地產(chǎn)均帶來了不小的沖擊，但自整合之后，兩個上市平臺實現(xiàn)了較大的協(xié)同發(fā)展，這種協(xié)同作為也為兩個平臺帶來了抵御疫情的力量。

　　財報顯示，期內(nèi)，大悅城地產(chǎn)的平均融資成本率為4.25%，較2019年下降0.3個百分點，而大悅城控股充分借力兩地資本市場，期內(nèi)整體融資成本僅為5.14%，處于行業(yè)較低水平。

　　此外，上半年，大悅城控股獲得銀行授信1226.11億元，已使用795.33億元（含銀行保函等），未使用430.79億元，該公司的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1.79億元，同比增長186.43%，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額351.22億元。

　　無疑，對大悅城控股而言，重組整合大悅城地產(chǎn)并形成“A控紅籌”架構(gòu)，能為其帶來更多利好，從而增強自身的抗風險能力，這次的疫情就是最好的考驗。