華夏時報記者 方鳳嬌 楊仕省 北京報道

　　剛從大幅調(diào)降公司債利率的爭議中走出來不久，金地集團(tuán)（600383）又跟“涉黑涉惡”一詞牽扯在了一起。

　　在一則東莞住建局于9月發(fā)布的《關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉黑涉惡有關(guān)情況的通報》中，金地物業(yè)因通過暴力手段對待維權(quán)業(yè)主而被判處尋釁滋事罪。

　　盡管物業(yè)服務(wù)糾紛對房地產(chǎn)行業(yè)來說并不新鮮，但金地集團(tuán)2020年的表現(xiàn)多少有些不盡人意，多個項目都因虛假宣傳而被監(jiān)管部門點名。就在兩個月前，金地集團(tuán)深圳項目又因虛假承諾被法院判賠23位業(yè)主共7400萬元。

　　這背后原因之一則是金地集團(tuán)業(yè)務(wù)重心的偏離――快速恢復(fù)市場占有率，而這也導(dǎo)致金地集團(tuán)的債務(wù)壓力逐年攀升。

　　上海師范大學(xué)商學(xué)院投資學(xué)專業(yè)副教授黃建中認(rèn)為，對房企而言，規(guī)模、利潤和負(fù)債的關(guān)系涉及到企業(yè)的經(jīng)營方針和戰(zhàn)略問題?！跋窠鸬剡@樣想要快速恢復(fù)市占率的房企，可能需要激進(jìn)的、高財務(wù)杠桿的策略來使企業(yè)銷售規(guī)模迅速擴(kuò)大，但與此伴隨的就是高杠桿。風(fēng)險和收益總是相對的?！秉S建中對《華夏時報》記者說。

　　借新還舊、屢遭維權(quán)，激進(jìn)拿地的金地集團(tuán)正在承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。

　　規(guī)模訴求強(qiáng) 償債壓力大

　　時過境遷，地產(chǎn)界四大龍頭從“招保萬金”變成“碧恒萬融”。掉隊的金地集團(tuán)一直奉行快速拿地、快速建設(shè)、快速銷售和快速結(jié)轉(zhuǎn)回籠資金的高周轉(zhuǎn)模式，以使自己重回頭部房企行列。

　　這套模式成功讓金地集團(tuán)實現(xiàn)既定目標(biāo)。2013年，金地集團(tuán)定下“5年內(nèi)銷售額破千億”目標(biāo)，三年后就實現(xiàn)；踏進(jìn)兩千億房企俱樂部也如約于2019年實現(xiàn)。2020年上半年，公司更是在線上售樓處的助力銷售下，銷售金額突破千億元，表現(xiàn)亮眼。

　　速度雖快，但時機(jī)已晚。盡管金地集團(tuán)銷售額呈走高趨勢，但其在整個地產(chǎn)行業(yè)中的位置卻未見提升，仍在十名開外。銷售額較“碧恒萬融”更是有幾倍之差。

　　高周轉(zhuǎn)模式也開始使債務(wù)境遇愈發(fā)艱難，2016年至2019年，金地集團(tuán)凈負(fù)債率從28.40%一路走高至60.24%，即債務(wù)在三年內(nèi)增加了560多億元，凈負(fù)債率提升了近50個百分點。而頭部房企碧桂園在2019年的凈負(fù)債率為46.3%，萬科為33.9%。

　　對此，黃建中認(rèn)為，規(guī)模與負(fù)債的表現(xiàn)，是企業(yè)經(jīng)營方針的結(jié)果。“從企業(yè)財務(wù)杠桿的角度來講，企業(yè)發(fā)展一般有三種，激進(jìn)的、穩(wěn)健的、保守的。萬科、碧桂園已進(jìn)入了穩(wěn)定期的階段，因此不需要激進(jìn)的策略，”黃建中對本報記者說，而金地集團(tuán)屬于想要快速恢復(fù)市占率的房企，因此選擇了激進(jìn)的策略，而與此伴隨的就是高的財務(wù)風(fēng)險。

　　記者了解到，也是從2017年開始，金地集團(tuán)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額一直為負(fù)，今年更是密集發(fā)債“借新還舊”。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，金地集團(tuán)已發(fā)行共210億元擬用以償還到期的公司債券，其中包括四期共計40億元的超短期融資券、三期共計60億元的中期票據(jù)，以及一支已獲上交所通過的110億元小公募債券。

　　或許是迫于猛增的債務(wù)壓力，在密集發(fā)債過程中，金地集團(tuán)還出現(xiàn)一次發(fā)債后私自下調(diào)利率的行為，一度令市場愕然。

　　今年4月，金地集團(tuán)違背了公司債《募集說明書》中所寫的“提升”利率基點的約定，單方面將利率從5.29%調(diào)降至1.50%，此舉立刻在投資者中引發(fā)強(qiáng)烈不滿。據(jù)計算，10億元的債務(wù)，照此變更利率，金地集團(tuán)將省去3700多萬利息。

　　下調(diào)利率次日，上交所下發(fā)問詢函質(zhì)疑金地此舉是否合規(guī)。迫于各方施壓，金地集團(tuán)于4月28日發(fā)布“維持利率不變”的公告，并“就上述事宜給市場造成的不當(dāng)影響深表歉意”。

　　過于注重銷售規(guī)模，也開始為公司項目質(zhì)量帶來影響。

　　維權(quán)接二連三

　　遭遇維權(quán)高峰的金地集團(tuán)正在自食其果。

　　根據(jù)東莞住建局在9月初通報的內(nèi)容，金地物業(yè)“涉黑涉惡”事件的起因，是由于某地產(chǎn)公司與金地物業(yè)將樓盤的架空層違規(guī)建設(shè)成辦公用房，被部分業(yè)主投訴，導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)。

　　這距離上一起公開報道的有關(guān)金地集團(tuán)業(yè)主維權(quán)案件并沒過去多久。

　　今年7月，金地在武漢的4個項目均因“以毛坯價備案但賣的是精裝房”而被業(yè)主維權(quán)。依照七部委在2018年6月聯(lián)合下發(fā)的建房【2018】58號文件，未按政府備案價格要求銷售商品房，或者以附加條件限制購房人合法權(quán)利（如捆綁車位、裝修）等方式變相實行價外價屬于違法違規(guī)行為。

　　同樣在7月，金地還因涉嫌虛假宣傳而付出巨額代價。據(jù)廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院執(zhí)行裁定，金地深圳項目的樣板房和宣傳資料所宣傳的“別墅包含地下負(fù)一層及夾層”，因在收房后被認(rèn)定為違法建筑、強(qiáng)制拆除而被23位購房人告上法庭。法院酌定，金地共需賠償8109.3萬元，其中約7400萬元為給業(yè)主的賠償金，剩余500多萬元被查封、凍結(jié)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，虛假宣傳似乎是金地不愿治愈的頑疾。去年12月，金地青島項目因在售賣時以“地鐵沿線”進(jìn)行虛假宣傳，而被當(dāng)?shù)厥袌霰O(jiān)督管理局處以罰款11.6萬元。同年8月，金地參與開發(fā)的兩個北京項目由于涉及不實宣傳、補(bǔ)充協(xié)議中存在不合理條款、樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)與實際交房標(biāo)準(zhǔn)不符等違規(guī)行為，被北京市住建委責(zé)令立即整改，并予相應(yīng)曝光。

　　每次業(yè)主維權(quán)的發(fā)生都會為房企的名譽留下一個污點，更會影響房企后續(xù)項目的營銷和推廣。對于旗下樓盤屢次涉嫌虛假宣傳等違規(guī)問題？《華夏時報》記者向金地集團(tuán)發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

　　多年前，金地集團(tuán)董事長凌克曾對媒體說：“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展固然要快、要規(guī)模，但首先得把產(chǎn)品做好。公司發(fā)展要在‘好’的基礎(chǔ)上求‘快’，而且要把這個‘好’放得權(quán)重大些?！比缃袷欠裢鼌s了這番話？