觀點地產(chǎn)網(wǎng) “小房企”光明地產(chǎn)曾有一個“大夢想”。

　　光明地產(chǎn)（600708）董事長、總裁沈宏澤在2019年5月份的股東會上如是描述：“公司的發(fā)展前景是1+7+5+X，要把其它業(yè)務板塊做起來”。所謂“1+7+5+X”即是光明地產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型的方向。

　　而上海崇明東平小鎮(zhèn)就是光明地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的開始。

　　10月13日，光明地產(chǎn)公告稱，公司以2614.53萬元通過協(xié)議收購光明集團上海東平小鎮(zhèn)農(nóng)場有限公司30%股權(quán)且承擔2911.701萬元債務，交易收購總金額為5526.231萬元。

　　這也意味著，東平小鎮(zhèn)正式成為光明地產(chǎn)的全資子公司。

　　于同日，光明地產(chǎn)發(fā)布另一則公告稱，公司全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團）有限公司以5955.06萬元通過協(xié)議收購桐廬飄鷹置業(yè)有限公司100%股權(quán)且承擔約5.7億元債權(quán)，交易收購總金額為6.29億元。標的公司為光明集團下屬公司。

　　依靠光明集團的“輸血”，這兩筆收購為光明地產(chǎn)注入了不俗的資產(chǎn)。若回顧光明地產(chǎn)的發(fā)展歷史，亦可發(fā)現(xiàn)，靠母輸血早已是常態(tài)。

　　一位長期研究上海區(qū)域房企的人士告訴觀點地產(chǎn)新媒體：“作為上海本土開發(fā)商，光明地產(chǎn)很少出現(xiàn)在公開市場拿地，基本沒什么成長，已經(jīng)錯失了很多機會。好在是國企，否則處境很難?！?/p>

　　多元化試點

　　按照光明地產(chǎn)的設(shè)想，“1+7+5+X”戰(zhàn)略，即1是房地產(chǎn)主業(yè)；7是保障房建設(shè)、城中村建設(shè)、殷實農(nóng)場建設(shè)、歷史名鎮(zhèn)保護與開發(fā)、城市更新建設(shè)、租賃房建設(shè)和物流園區(qū)；5是商業(yè)、物流、供應鏈、服務和建設(shè)五個平臺；X是全新的商業(yè)模式。

　　關(guān)于轉(zhuǎn)型的原因，沈宏澤在接受采訪時表示，“轉(zhuǎn)型就是為了長期穩(wěn)健持續(xù)控風險的發(fā)展。房地產(chǎn)未來的發(fā)展無法預期，因此要把其他板塊做起來，讓企業(yè)站穩(wěn)。2018年開始，公司已經(jīng)著手對業(yè)務結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，已經(jīng)在朝著去地產(chǎn)屬性的方向努力。”

　　作為光明集團旗下的地產(chǎn)公司，光明地產(chǎn)率先將目光放在農(nóng)場產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。原因也很簡單，背靠著光明集團在農(nóng)業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)優(yōu)勢，降低建設(shè)成本等。

　　于去年11月份，光明地產(chǎn)協(xié)議收購光明集團、上海崇明農(nóng)場有限供公司所持有的東平小鎮(zhèn)70%股權(quán)，總成交價7000萬元。收購完成后，東平小鎮(zhèn)農(nóng)場將納入光明地產(chǎn)的合并報表范圍。

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解到，上述交易協(xié)議在2019年倒數(shù)第二天完成交割。而剩余的30%股權(quán)，則本次進行協(xié)議收購，兩次收購合計斥資1.25億元。

　　資料顯示，東平小鎮(zhèn)成立于2018年5月22日，注冊資本為1億元，由光明集團及光明食品集團上海崇明農(nóng)場有限公司共同出資組建，主要負責崇明東平光明小鎮(zhèn)的開發(fā)與經(jīng)營。

　　不過，為了推進東平特色小鎮(zhèn)建設(shè)，早于2017年，光明集團就成立了光明東平特色小鎮(zhèn)籌備組，籌備將東平小鎮(zhèn)打造成為集食品產(chǎn)業(yè)和花卉產(chǎn)業(yè)為一體的特色小鎮(zhèn)。2018年4月，崇明區(qū)成功申辦第十屆花博會，東平光明小鎮(zhèn)成為了花博會啟動區(qū)的重點項目，總規(guī)劃面積1.74平方公里。

　　到了今年3月份，東平小鎮(zhèn)公司以底價6.6億元競得上海市崇明區(qū)花博園配套東平小鎮(zhèn)02-01、05-01、05-05、06-01、07-05地塊，屬于光明東平特色小鎮(zhèn)一期開發(fā)項目，總用地面積17.32萬平方米。

　　光明集團完成前期項目孵化過程之后，此時光明地產(chǎn)入局東平小鎮(zhèn)項目，毫無疑問，開發(fā)、建設(shè)、招商等難度已經(jīng)小了很多。

　　對于東平小鎮(zhèn)項目，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，崇明雖然發(fā)展不錯，但是有點被邊緣化，始終和主要市區(qū)有天然屏障，交通問題不徹底解決很難發(fā)展。同時，上海做農(nóng)場不是沒機會，但這是一個注重長遠收益的投資，并非樓盤一樣一次性開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入，效益也差很多。

　　除了東平小鎮(zhèn)外，光明地產(chǎn)的其他新業(yè)務也在推進中，沈宏澤曾透露，在農(nóng)場建設(shè)上，正在積極配合包括崇明國際生態(tài)島、五四農(nóng)場升級改造等各項工作，宜興光明小鎮(zhèn)也將全面啟動。“以東平小鎮(zhèn)、花博會、光明田緣等項目為切入點，協(xié)同光明集團的資源，在上海、江浙地區(qū)，乃至于全國進行布局?！?/p>

　　資金承壓

　　實際上，光明地產(chǎn)的成立時間僅有五年，出身時已經(jīng)接近房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展好時機的尾聲，可以說錯過了搭上行業(yè)高速前進的“末班車”。

　　2015年，光明地產(chǎn)前身海博股份進行重大資產(chǎn)重組，將原來發(fā)展空間不大的業(yè)務置出，注入光明集團旗下的農(nóng)工商地產(chǎn)（集團）有限公司（下稱：農(nóng)工商）100%股權(quán)和上海農(nóng)房25%股權(quán)，并更名為“光明地產(chǎn)”。

　　重組時，農(nóng)工商曾作出業(yè)績承諾，未來三年扣非后歸母凈利潤累計36.87億元。彼時，還是擔任農(nóng)工商總裁的沈宏澤透露，目前農(nóng)工商在全國有4600畝土地未開發(fā)。

　　同時，光明集團也承諾，對于置入的部分資產(chǎn)價值保證及補償，將在三年內(nèi)完成相應的劃撥用地，變更為出讓用地的手續(xù)，若未能完成，將按高價回購該等不動產(chǎn)。

　　憑著兩項承諾和原有土儲基礎(chǔ)，光明地產(chǎn)有過三年短暫的輝煌。2015-2017年，光明地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售金額126.66億元、189.33億元、236.52億元；營收為123.87億元、207.82億元、208.11億元；扣非歸母凈利潤為10.07億元、19.03億元、12.76億元。

　　于2017年末，光明地產(chǎn)承諾目標完成率為104.95%。但之后，光明地產(chǎn)開始懸崖式的下滑。2018年，其營收、凈利潤、基本每股收益、經(jīng)營活動現(xiàn)金流等核心財務數(shù)據(jù)，全面下滑。

　　2019年，光明地產(chǎn)更是出現(xiàn)“腰斬式”下滑，但負債水平卻在不斷攀升，總負責由390.87億元增至707.09億元，其中2019年末有息負債將近500億元。并且在2018-2019年期間，光明地產(chǎn)新增面積為144.52萬平方米、192.09萬平方米，同比增長53.34%、32.91%。

　　今年上半年，光明地產(chǎn)依然沒有扭轉(zhuǎn)頹勢。營收同比下降68.74%至22.88億元；歸母凈利潤同比下降127.85%至-1.4億元；基本每股虧損-0.1043元。

　　顯然，如此財務表現(xiàn)，在今年行業(yè)監(jiān)管形勢逐漸嚴厲的情況，光明地產(chǎn)的高杠桿模式已經(jīng)難以持續(xù)。其在2020年上半年有意減少土地投資，新增房地產(chǎn)儲備面積僅有47.8萬平方米，同比下降61.11%。

　　另據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，年初至今，光明地產(chǎn)在浙江慈溪、廣西柳州、浙江寧波等城市共斥資44.34億元（全口徑），新增土地面積48.95萬平方米。其中，也保持一貫通過收購、增資方式擴儲的方式，并且權(quán)益占比普遍較低。

　　僅有三個參與招拍掛的項目，一個為東平小鎮(zhèn)項目地塊，一個全資拿下后立即出售50%股權(quán)引入萬科，最后一個地塊代價只有4083萬元。由此可見，光明地產(chǎn)目前的資金壓力。

　　對此，盧文曦分析，目前看來，光明地產(chǎn)多元化可能也是沒辦法的辦法，公開市場拿地已經(jīng)競爭不過人家，土地儲備可能有局限性，所以發(fā)展遇到瓶頸。同時，崇明雖然有很多土地資產(chǎn)，但問題在于過度集中。

　　“像寧波江北這樣大項目需要大資金，而且萬科品牌有效應在這里，光明地產(chǎn)借助這一效應可以加快項目去化，避免資金承壓。”

　　歷年財報顯示，光明地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢，2015-2019年分別為0.46、0.43、0.43、0.33、0.17，2020年中為0.03。同時，今年上半年，其新開工面積同比下降70.39%至89.8萬平方米，竣工面積同比下降75.13%至16.51萬平方米。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴我們，按照之前多次提及的國企退房業(yè)務，以及近期國資委鼓勵國企和民企重組，不排除光明地產(chǎn)會進行兼并重組。目前，它已經(jīng)遇到發(fā)展瓶頸，半大不小，還在耗費資源。

　　“可以考慮重組，這樣能更好利用好資源，盤活資產(chǎn)，發(fā)揮其價值的話，是好事，比現(xiàn)在這種狀態(tài)要強”，上述人士說道。