三道紅線來(lái)臨，一同繃緊神經(jīng)的不止房地產(chǎn)企業(yè)，與之命運(yùn)相牽的行業(yè)上下游企業(yè)或已搶先感受到威力。

　　2020年初一場(chǎng)疫情給各行各業(yè)帶來(lái)措手不及的一記重創(chuàng)，對(duì)于常年以線下交易為主的房地產(chǎn)業(yè)更是沉重打擊，而隨著疫情平穩(wěn)以及線下帶客的恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)自二季度起開(kāi)始陸續(xù)回正。不過(guò)，隨之而來(lái)的“三道紅線”又為這個(gè)剛扳回增速的行業(yè)加上了一圈“緊箍咒”。

　　而一同繃緊神經(jīng)的不止房地產(chǎn)企業(yè)，與之命運(yùn)相牽的行業(yè)上下游企業(yè)或已搶先感受到“三道紅線”的威力。一如上游建材企業(yè)【蒙娜麗莎(002918)、股吧】（002918），盡管銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持一貫增速，但在現(xiàn)金流方面已經(jīng)呈現(xiàn)吃緊態(tài)勢(shì)?！暗禺a(chǎn)戰(zhàn)略+經(jīng)銷(xiāo)渠道”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式給了蒙娜麗莎一個(gè)快速增長(zhǎng)的光鮮外表，但翻開(kāi)內(nèi)里，一眾客戶在“三道紅線”高壓下迫切的資金回籠需求與日益拉長(zhǎng)的付款賬期也在考驗(yàn)著蒙娜麗莎的現(xiàn)金流。

　　業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升，現(xiàn)金流大跌眼鏡

　　作為一家專注研發(fā)生產(chǎn)建筑陶瓷產(chǎn)品的企業(yè)，蒙娜麗莎在今年保持了難能可貴的增速。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示其主要產(chǎn)品為陶瓷磚、陶瓷板和薄型陶瓷磚，而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，建筑陶瓷行業(yè)產(chǎn)量在2016年達(dá)到頂峰后便呈波動(dòng)下滑狀態(tài)，同時(shí)，每平方米房屋消費(fèi)陶瓷磚的數(shù)量也走過(guò)增長(zhǎng)時(shí)期，趨于穩(wěn)定。

　　而蒙娜麗莎于10月24日發(fā)布的三季報(bào)顯示，今年前三季度其營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)、扣非凈利潤(rùn)分別同比實(shí)現(xiàn)24.66%、24.68%、33.42%的增長(zhǎng)，增速甚至優(yōu)于去年全年的18.57%、19.42%、25.24%。

　　不過(guò)反觀經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~卻不容樂(lè)觀，2020年第三季度蒙娜麗莎現(xiàn)金流回正至1.25億元，但同比依然減少了76.74%，而通觀今年前三季度，其現(xiàn)金流仍為-1.42億元，同比大幅下降116.58%。在今年一、二季度末，蒙娜麗莎的該項(xiàng)指標(biāo)是-6.35億元和-2.67億元，相較上年同期分別大降879.49%和182.82%。

　　在針對(duì)該項(xiàng)指標(biāo)變動(dòng)的原因說(shuō)明中，蒙娜麗莎表示這主要是報(bào)告期內(nèi)受新冠疫情影響，下游客戶復(fù)工復(fù)產(chǎn)延后導(dǎo)致銷(xiāo)售收入、貨款回籠減少，同時(shí)生產(chǎn)采購(gòu)材料款卻是正常支付所致。

　　而銷(xiāo)售收入、貨款回籠的減少直接體現(xiàn)在了應(yīng)收賬款的增加中。截至三季度末，蒙娜麗莎應(yīng)收賬款較年初增加了42.30%，其解釋該項(xiàng)變動(dòng)主要是因報(bào)告期營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)導(dǎo)致應(yīng)收賬款相應(yīng)增加，而在半年報(bào)中，其解釋原因?yàn)閳?bào)告期內(nèi)受疫情影響，貨款回籠延遲。彼時(shí)應(yīng)收賬款余額較期初增加31.87%。

　　持續(xù)增長(zhǎng)的工程業(yè)務(wù)是蒙娜麗莎應(yīng)收賬款增加的重要因素，其在銷(xiāo)售模式中表示，公司主要通過(guò)經(jīng)銷(xiāo)模式和工程模式兩大類(lèi)進(jìn)行銷(xiāo)售。經(jīng)銷(xiāo)模式通過(guò)密集渠道直到終端客戶；而工程模式通過(guò)與工程客戶直接簽訂協(xié)議進(jìn)行銷(xiāo)售。其中工程模式的主要客戶有碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利、融創(chuàng)、中海、綠地、龍湖、世茂、金茂、正榮、陽(yáng)光城、富力等近80家房地產(chǎn)企業(yè)。

　　同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要原因之一也是堅(jiān)持了“地產(chǎn)戰(zhàn)略+經(jīng)銷(xiāo)渠道”雙輪驅(qū)動(dòng)、新渠道業(yè)務(wù)合作拓展、線上線下融合的營(yíng)銷(xiāo)策略。蒙娜麗莎特別提到，報(bào)告期內(nèi)公司加強(qiáng)與房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略合作，擴(kuò)大工程產(chǎn)品銷(xiāo)售規(guī)模，公司地產(chǎn)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了較快增長(zhǎng)。

　　“三道紅線”加重回款不確定性

　　對(duì)于地產(chǎn)商在公司總營(yíng)收中具體占比多少，財(cái)經(jīng)網(wǎng)曾聯(lián)系蒙娜麗莎進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿前尚未收獲回復(fù)。不過(guò)在華西證券（002926）一項(xiàng)針對(duì)蒙娜麗莎上半年業(yè)績(jī)作出的研報(bào)中，其估算上半年蒙娜麗莎工程端出貨約增長(zhǎng)30-40%，零售端則基本與去年同期持平，其中二季度工程端出貨同比或增長(zhǎng)50%，可以說(shuō)是“扛起公司成長(zhǎng)的大旗”。

　　而依靠大型房地產(chǎn)商獲得的訂單當(dāng)下是否已全部順利、及時(shí)轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售回款還需打一個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　今年8月以來(lái)，“三道紅線”日益成為卡在房企頭上的緊箍咒。依據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，在蒙娜麗莎列舉的主要客戶中，融創(chuàng)、恒大、綠地與富力上半年三道紅線全部踩中，此外陽(yáng)光城、世茂與金茂也已踩中其中兩道，只有龍湖與中海屬于未踩紅線的“綠檔”房企。

　　與此同時(shí)，蒙娜麗莎的營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)，應(yīng)收賬款也隨之攀升，從2019年末的6.09億元增至2020年6月末的8.03億元，至9月末繼續(xù)增加至8.66億元，而相應(yīng)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)則由2019年三季度的58.65天延長(zhǎng)至2020年三季度的59.70天，這意味著蒙娜麗莎的回款難度有增大的趨勢(shì)。

　　中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，房企本身有付款賬期，現(xiàn)金流緊張時(shí)會(huì)進(jìn)一步延長(zhǎng)拖欠時(shí)間，此舉就會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)商的資金狀況惡化。目前三道紅線監(jiān)管新規(guī)實(shí)施在即，降負(fù)債、加速資金回籠成為房企首要任務(wù)，這一壓力促使房企將對(duì)供應(yīng)商的賬期進(jìn)一步延長(zhǎng)。

　　“房企欠供應(yīng)商的是無(wú)息負(fù)債”，柏文喜專門(mén)提到。

　　一邊是客戶付款賬期持續(xù)延長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，另一邊蒙娜麗莎自身的償債壓力也在增加。今年三季度其短期借款達(dá)4.21億元，去年同期這個(gè)數(shù)字僅有1.07億元。此外，依三季報(bào)披露的短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、合同負(fù)債、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅費(fèi)、其它應(yīng)付款項(xiàng)、預(yù)提費(fèi)用和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款計(jì)算，蒙娜麗莎截至三季度末短期負(fù)債約為23.24億元，同時(shí)貨幣資金僅13.97億元，現(xiàn)金短債比為0.60倍，這意味著其現(xiàn)有資金儲(chǔ)備不足以償還短期借款，資金鏈較為緊張。

　　精裝房市場(chǎng)萎縮

　　同時(shí)，在“三道紅線”新政下，房企為加速資金回籠是否會(huì)主動(dòng)減少精裝房比例也是蒙娜麗莎這類(lèi)瓷磚類(lèi)企業(yè)需關(guān)注的重點(diǎn)。根據(jù)奧維云網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年1-8月，市場(chǎng)精裝房套數(shù)比去年同期減少了24.9%。

　　廣發(fā)證券的一項(xiàng)研報(bào)表明目前消費(fèi)建材工程業(yè)務(wù)已出現(xiàn)分化：土建部分繼續(xù)保持高增長(zhǎng)，精裝修部分則低于預(yù)期。具體表現(xiàn)為防水、外墻涂料、建筑五金、建筑外管道等用于房屋土建階段的消費(fèi)建材工程業(yè)務(wù)繼續(xù)保持高增長(zhǎng)，而瓷磚、定制家具等用于房屋精裝修階段的消費(fèi)建材工程業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)則低于預(yù)期。

　　一名行業(yè)人士指出，“房企融資受限后，肯定會(huì)向整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上游企業(yè)蔓延傳導(dǎo)，一些上游議價(jià)能力弱的供應(yīng)商肯定最受影響。”

　　這一現(xiàn)實(shí)下，那項(xiàng)始于今年5月份的戰(zhàn)投引入計(jì)劃擱淺對(duì)蒙娜麗莎來(lái)說(shuō)可算是一個(gè)不大不小的“打擊”。今年5月5日其與碧桂園創(chuàng)投簽署《戰(zhàn)略合作暨股份認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，碧桂園創(chuàng)投將以戰(zhàn)略投資者身份投資入股，以約4.99億元認(rèn)購(gòu)2712股蒙娜麗莎股份，從而成為持股5%以上的股東，同時(shí)委派1名董事參與公司治理，并計(jì)劃長(zhǎng)期持有蒙娜麗莎股份，幫助蒙娜麗莎提升市場(chǎng)份額和公司內(nèi)在價(jià)值。

　　彼時(shí)蒙娜麗莎表示公司已與碧桂園創(chuàng)投所屬的碧桂園開(kāi)展業(yè)務(wù)合作多年，碧桂園在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域具有市場(chǎng)、渠道、品牌等戰(zhàn)略性資源，能夠推動(dòng)公司市場(chǎng)拓展和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅提升。不過(guò)難以料想三個(gè)月后，這場(chǎng)堪稱珠聯(lián)璧合的交易突遭終止，關(guān)于終止原因合作雙方都未作出具體解釋，但對(duì)當(dāng)時(shí)現(xiàn)金流為負(fù)的蒙娜麗莎來(lái)說(shuō)無(wú)疑錯(cuò)失了一個(gè)背靠大樹(shù)的機(jī)會(huì)。

　　當(dāng)然，雙方在工程業(yè)務(wù)上的合作不會(huì)隨著戰(zhàn)略投資的終止而終止，而把這個(gè)模式放大到蒙娜麗莎整體的運(yùn)營(yíng)中來(lái)看，地產(chǎn)商規(guī)模巨大的訂單雖然推動(dòng)其業(yè)績(jī)穿越周期實(shí)現(xiàn)難得的正增長(zhǎng)，但是較長(zhǎng)的付款賬期也在威脅著它的資金安全。對(duì)于蒙娜麗莎，地產(chǎn)戰(zhàn)略就像一把“雙刃劍”，如今在“三道紅線”高壓下，諸多房企自顧不暇，與之休戚相關(guān)的上游供應(yīng)商也將承受更多來(lái)自現(xiàn)金流的考驗(yàn)。

　　王晗玉/文（責(zé)編：高雅）