觀點地產(chǎn)網(wǎng) 金科服務(wù)的成功上市，讓“三道紅線”踩了兩條的【金科股份(000656)、股吧】（000656），也有底氣說出“爭取在今年年末實現(xiàn)三道紅線滿足監(jiān)管要求”。

　　11月19日，金科股份披露陽光保險、中國人壽（601628）、海通證券等前往調(diào)研的情況，同時，一并披露其對投資者調(diào)研活動主要問題及回答摘要。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱，就“三道紅線”對公司的影響及應(yīng)對措施，金科股份表示，隨著金科服務(wù)在香港上市，以及四季度結(jié)算目標(biāo)的達成，公司爭取在今年年末實現(xiàn)三道紅線滿足監(jiān)管要求。

　　值得注意的是，這是金科股份在“三道紅線”政策出臺后，首次直接表示公司對此的相關(guān)計劃。早前，更多是以將密切關(guān)注調(diào)控政策的變化，針對性的制定相關(guān)預(yù)案等較普適的答案，回復(fù)外界的疑問。

　　金科股份甚至直接發(fā)表了對新規(guī)的相關(guān)看法：“公司認為三道紅線影響的不是融資規(guī)模，而是金融機構(gòu)的資金支持方向。即一旦觸達紅線，金融機構(gòu)可能就會擔(dān)心借貸意愿，更多是認可度的問題和方向問題，判斷企業(yè)是否穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)。”

　　分拆物業(yè)，優(yōu)化報表

　　金科股份降負債的舉措中，分拆金科服務(wù)上市是重要的一環(huán)。

　　事實上，不管是半年報還是最新的三季報，金科股份的降負債壓力還是比較大的。根據(jù)2020年半年報數(shù)據(jù)計算，金科股份剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為74.08%，凈負債率為124.62%，現(xiàn)金短債比1.01倍。

　　最新的三季報數(shù)據(jù)顯示，金科股份剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為72.71%；凈負債率為112.2%；現(xiàn)金短債比為1.02倍。

　　簡而言之，三道紅線的標(biāo)準(zhǔn)：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不超70%；凈負債率不超100%；現(xiàn)金短債比不小于1倍等三項指標(biāo)，金科股份在半年報中均有所觸及。減少一條紅線的三季報，現(xiàn)金短債比也只是剛好超過。

　　照這個數(shù)據(jù)來看，金科股份想要在四季度實現(xiàn)三道紅線全部達標(biāo)存在著不小壓力，其中剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率要減少2.7個百分點以上，凈負債率要減少19.4個百分點以上，并且在此基礎(chǔ)上，保持現(xiàn)金短債比在1倍以上。

　　對于金科股份而言，最難達成的是降低凈負債率。但是由于成功將金科服務(wù)推向港交所，這一數(shù)據(jù)或許將迎來大幅降低。

　　因為金科服務(wù)的分拆，募集了1.33億H股新股，意味著金科股份凈資產(chǎn)的增厚，從而降低杠桿率。

　　據(jù)海通證券早前測算，按照市場平均58.42倍的PE計算，金科服務(wù)對應(yīng)估值218億元，融資約60.55億元。以這項數(shù)據(jù)結(jié)合金科股份半年報財務(wù)數(shù)據(jù)計算，分拆上市將令金科股份剔除預(yù)收款后的凈負債率從半年報的124.62%降為103.7%。

　　如今，金科服務(wù)成功在港股上市，共發(fā)行1.33億股H股，發(fā)行完成后總股本增加至6.33億股，金科股份持有股份占發(fā)行完成后總股本的53.97%。按照金科服務(wù)發(fā)行定價44.7港元測算，金科股份持有金科服務(wù)對應(yīng)市值約為153億港元。

　　此次發(fā)行籌得款項凈額約為57.38億港元，若超額配股權(quán)獲得行使，金科服務(wù)將因額外發(fā)行1993.67萬股H股，并獲得額外款項凈額約3.75億港元。

　　這就意味著，金科股份至少獲得幾十億的凈資產(chǎn)提升。

　　減少拿地，任務(wù)艱巨

　　實際上，就算沒有分拆，在A股上市的房地產(chǎn)股和境內(nèi)發(fā)債房企中，在半年報到三季報這個時間段，金科股份是債務(wù)降幅較大的房企之一。

　　對于未來如何繼續(xù)降杠桿，金科股份給出了幾種方案：控制有息負債杠桿水平、以現(xiàn)金流和凈利潤為核心，提高周轉(zhuǎn)效率、積極與戰(zhàn)略合作資方合作，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)拿地方式、適當(dāng)提升供應(yīng)鏈融資。

　　轉(zhuǎn)變拿地方式也許是其中效果能最快體現(xiàn)一環(huán)，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，自從“三道紅線”新政公布后，金科股份便放慢了拿地的步伐。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，金科股份新增計容建面1370萬平方米，同比下降10.5%，對應(yīng)拿地金額546億元，同比提升29.1%，拿地金額占當(dāng)期銷售金額的62.9%，相比上年同期提高10.9個百分點。

　　2020年前三季度，金科股份累計獲取項目123個，新增計容建面1995.3萬平方米，同比下降18.4%，對應(yīng)拿地金額740億元，同比增長20.6%，拿地金額占銷售金額的比例為50.2%，同比上升1.4個百分點。

　　這意味著，金科股份第三季度新增拿地金額僅194億元，較上半年平均數(shù)大幅減少，這也導(dǎo)致金科股份拿地增速大幅下降8.5個百分點，拿地金額占銷售金額的比例也大幅下降。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，自“三道紅線”政策公布以來，金科股份僅在9月11日聯(lián)合景瑞以底價5.22億元競得重慶高新區(qū)一宗純住宅地塊，以及10月28日以底價3.39億元摘得大連金州的一宗住宅用地。

　　基于此，金科股份單季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額終于在三季度成功轉(zhuǎn)正，錄得11.09億元正流入。而在半年度和一季度，這一數(shù)字為流出24.50億元及59.35億元。

　　另一方面，金科股份也是有息債務(wù)負增長的企業(yè)。據(jù)安信證券數(shù)據(jù)顯示，金科股份債務(wù)壓降幅度較大，達到增速為-7.1%。而金科股份亦預(yù)計，到今年年末，有息負債控制在1100億元左右。

　　不過，對于金科股份而言，四季度任務(wù)依然艱巨。

　　雖然管理層并未透露2020年具體的經(jīng)營目標(biāo)，但是若以增長20%-40%計算，金科股份全年要竣工1449.6萬平方米至1691.2萬平方米，而上半年僅竣工約730萬平方米。

　　金科股份管理層亦表示，在四季度，將重點做好結(jié)算工作，細化到每個項目每個交付階段安排，并且竣工交付也將有較大規(guī)模的提速。

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