12月2日晚，據(jù)媒體報(bào)道，綠地集團(tuán)（全稱為“綠地控股（600606）集團(tuán)有限公司”，股票代碼SH:600606）近期于內(nèi)部啟動(dòng)以項(xiàng)目跟投制度為核心的一系列機(jī)制。

　　對(duì)此，12月3日搜狐財(cái)經(jīng)致電綠地集團(tuán)董秘辦。對(duì)方回復(fù)稱，早在2017年的時(shí)候，綠地集團(tuán)就已明確推出過項(xiàng)目跟投機(jī)制，并公告披露了相關(guān)詳情。

　　“三年時(shí)間過去了，行業(yè)環(huán)境在不斷發(fā)生變化。我們也一直在研判經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)與政策取向，以便做出更加精準(zhǔn)的研判，并不斷細(xì)化和優(yōu)化有關(guān)方案。”綠地團(tuán)董秘辦稱，與項(xiàng)目跟投的相關(guān)方案還尚在研究中。

　　但問及正式文件何時(shí)出臺(tái)，其表示，以上市公司信息披露公告為準(zhǔn)。

　　媒體報(bào)道還顯示，綠地集團(tuán)本次跟投初步計(jì)劃是先面向市場(chǎng)化新項(xiàng)目，主要包括10月以后新投資、后續(xù)擬落地的項(xiàng)目，也包括合作類型的新項(xiàng)目，這些新項(xiàng)目將率先做跟投試點(diǎn)。

　　報(bào)道還稱，一個(gè)項(xiàng)目的跟投份額比例初步考慮是，事業(yè)部和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)4 : 6，可以配資1 : 2。此外，城市總以上管理層，包括直接參與跟投項(xiàng)目管理的團(tuán)隊(duì)人員，未來都要強(qiáng)制跟投，基層員工則可自愿跟投。

　　針對(duì)前述媒體報(bào)道的相關(guān)細(xì)節(jié)，綠地集團(tuán)董秘辦表示不予置評(píng)。

　　不過，其向搜狐財(cái)經(jīng)強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目跟投制度旨在激發(fā)團(tuán)隊(duì)動(dòng)力，促進(jìn)管理團(tuán)隊(duì)與公司共同創(chuàng)業(yè)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共負(fù)盈虧，這也是綠地集團(tuán)長期以來在制定相關(guān)方案時(shí)候所考慮的因素之一。

　　而在問及“市場(chǎng)說法認(rèn)為，大部分地產(chǎn)公司，賺錢的項(xiàng)目基本都不跟投，放開跟投的項(xiàng)目都不怎么賺錢”這一問題時(shí)，綠地集團(tuán)董秘辦表示，經(jīng)濟(jì)效益并不是制定相關(guān)方案和細(xì)則的唯一指標(biāo)。

　　如今，或?qū)⒃賳?dòng)跟投制度的綠地集團(tuán)，意欲何為呢？

　　上市第三年，試水跟投制

　　綠地集團(tuán)創(chuàng)立于1992年7月18日，2015年8月A股上市，以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，金融、消費(fèi)等綜合產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展，位居房地產(chǎn)行業(yè)Top10之列，目前正在進(jìn)行二次混改。

　　往期公告顯示，2017年2月，也就是上市的第三年，綠地集團(tuán)在《第八屆董事會(huì)第十九次會(huì)議決議公告》中披露，同意制定《房地產(chǎn)項(xiàng)目跟投試點(diǎn)管理辦法》，由此推出項(xiàng)目跟投機(jī)制。

　　圖片來源：企業(yè)公告

　　公告稱，自2017年起，綠地集團(tuán)擬選取部分市場(chǎng)化競(jìng)拍的銷售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，試點(diǎn)項(xiàng)目跟投管理辦法。

　　具體而言，綠地集團(tuán)規(guī)定旗下事業(yè)部經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)及相關(guān)條線負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)等為強(qiáng)制跟投人；除公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員之外的公司正式員工為自愿跟投人。

　　在操作層面，跟投人將通過有限合伙企業(yè)進(jìn)行投資，資金由跟投人自行籌集。每個(gè)項(xiàng)目中，跟投人合計(jì)持股不得超過10%，單個(gè)跟投人持股不得超過1%。跟投人的損益與項(xiàng)目IRR掛鉤，不設(shè)本金保障和收益保證機(jī)制。

　　與此同時(shí)，綠地集團(tuán)還推出了《房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤超額提成及虧損懲罰管理辦法（試行）》，擬選取部分市場(chǎng)化競(jìng)拍的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目稅后凈利潤完成情況，試行利潤超額提成及虧損懲罰。

　　具體來講，提成或懲罰根據(jù)項(xiàng)目收益參數(shù)（項(xiàng)目?jī)衾麧櫆p項(xiàng)目批復(fù)目標(biāo)凈利潤）來確定，項(xiàng)目收益參數(shù)為正時(shí)，如項(xiàng)目系事業(yè)部主導(dǎo)拓展，提成項(xiàng)目收益參數(shù)的8%；如項(xiàng)目系集團(tuán)主導(dǎo)拓展，提成項(xiàng)目收益參數(shù)的 5%。項(xiàng)目收益參數(shù)為負(fù)但項(xiàng)目?jī)衾麧櫈檎龝r(shí)，不獎(jiǎng)不罰。

　　但項(xiàng)目收益參數(shù)為負(fù)且項(xiàng)目?jī)衾麧櫶潛p時(shí)，如項(xiàng)目系事業(yè)部主導(dǎo)拓展，懲罰項(xiàng)目?jī)籼潛p的8%；如項(xiàng)目系集團(tuán)主導(dǎo)拓展，懲罰項(xiàng)目?jī)籼潛p的 5%。提成及懲罰額原則上不超過項(xiàng)目銷售收入總額的1.5%。此外，提成項(xiàng)目還需滿足集團(tuán)對(duì)資金回籠的約束條件。

　　綠地集團(tuán)表示，這一制度的實(shí)施將“增強(qiáng)激勵(lì)約束的有效性，充分調(diào)動(dòng)核心骨干團(tuán)隊(duì)的積極性”。

　　“二度失約”銷售目標(biāo)，“三道紅線”危機(jī)未解

　　事實(shí)上，在房企當(dāng)中，項(xiàng)目跟投已經(jīng)不是什么新鮮事了。公開報(bào)道顯示，最早在2012年底，碧桂園就曾推出名為“成就共享”的激勵(lì)計(jì)劃，試水國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)合伙人制。

　　2013年開始，地產(chǎn)企業(yè)便在陸續(xù)推出（類）事業(yè)合伙人計(jì)劃，實(shí)行項(xiàng)目跟投激勵(lì)機(jī)制。2014年5月，萬科宣布啟動(dòng)股權(quán)激勵(lì)、項(xiàng)目跟投等領(lǐng)域的地產(chǎn)事業(yè)合伙人制度，掀起了地產(chǎn)項(xiàng)目跟投的高潮。

　　此后，越秀地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、新城控股（601155）、金地集團(tuán)（600383）等房企也紛紛推出過相關(guān)的合伙人計(jì)劃或項(xiàng)目跟投機(jī)制。

　　而結(jié)合自身情況的不同，各家企業(yè)所施行的跟投制度不盡相同，主要體現(xiàn)在跟投范圍、跟投額度、跟投限額范圍、跟投退出機(jī)制等方面。

　　如有些企業(yè)主要采取“全員+核心成員強(qiáng)制跟投”的方式，也有企業(yè)雖覆蓋全員但采取了自愿的方式，還有一些企業(yè)則規(guī)定只有高管及核心骨干員工才可以參與跟投。

　　一名資深房地產(chǎn)分析師告訴搜狐財(cái)經(jīng)，無論是跟投本身還是合伙人概念，共同特征都是通過捆綁股權(quán)和捆綁項(xiàng)目的雙舉措，在組織內(nèi)部構(gòu)建“利益共同體”、“命運(yùn)共同體”。

　　不過，跟投制度也并非也僅有積極的一面?！皩?duì)于跟投者來說，關(guān)心的問題無非兩方面：一是投多少回報(bào)多少？二是項(xiàng)目好不好、風(fēng)險(xiǎn)高不高？”他說道，“跟投的關(guān)鍵在于跟投什么樣的項(xiàng)目，投資回報(bào)空間預(yù)期會(huì)有多大，尤其是如果沒一個(gè)額外的投資回報(bào)，只是為了推進(jìn)項(xiàng)目，此類制度的意義就會(huì)被大打折扣?！?/p>

　　“大多數(shù)跟投項(xiàng)目局限于快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目、新項(xiàng)目，市場(chǎng)上行時(shí)跟投或能讓人企業(yè)和跟投者賺得盆滿缽滿，市場(chǎng)下行時(shí)投資的風(fēng)險(xiǎn)就不斷放大了。”在他看來，近年來地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)部激勵(lì)方面已有很多探索，與跟投制度相比，股權(quán)激勵(lì)、員工持股、期權(quán)等措施相對(duì)應(yīng)用范圍更廣。

　　從時(shí)間線上來看，對(duì)比其他房企綠地集團(tuán)啟動(dòng)跟投制度較晚。而自2017年2月官宣之后，在2017年至2019年所披露的年報(bào)中，綠地集團(tuán)均未對(duì)項(xiàng)目跟投情況有所提及。

　　上述期間，綠地集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益由309.22億元增至385.13億元。而在推出跟投制度前的2016年末，這一指標(biāo)為212.04億元。

　　同樣實(shí)行跟投制度的萬科，近三年年報(bào)披露的項(xiàng)目跟投資金則分別是106.4億、84.49億、41.57億，分別占權(quán)益資金峰值的5.59%、4.16%、2.48%，呈下降趨勢(shì)。

　　與此同時(shí)，綠地集團(tuán)也再無其他公告或官方消息，就近三年來其跟投制度實(shí)施情況、實(shí)施效果等方面有所披露。

　　那么，綠地集團(tuán)為何再重啟跟投呢？在剛剛過去的11月，綠地集團(tuán)還被媒體報(bào)道稱“出售230億商辦項(xiàng)目回血”。

　　起初，綠地集團(tuán)解釋稱“出售商辦項(xiàng)目是常態(tài)”。之后，其又稱“該行為不是資產(chǎn)變賣，也非集團(tuán)層面所為”。

　　而在2019年，綠地集團(tuán)通過出售商辦項(xiàng)目及處置金融資產(chǎn)等，全年投資收益錄得88.64億元，同比大增197.17%，占該期利潤總額的28.97%。

　　最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，綠地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收3209.01億元，同比增加9.14%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤120.41億元，同比上漲1.94%。

　　但銷售業(yè)績(jī)卻不理想，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1760.4萬平方米，同比減少16.8%；對(duì)應(yīng)銷售額2178.80億元，同比減少了7.1%。

　　2018年，綠地集團(tuán)還曾提出未來3年年均銷售規(guī)模要保持在5000億元左右。

　　然而事實(shí)是2018年（3874.93億元）和2019年（3880.42億元）綠地集團(tuán)均未突破4000億大關(guān)，且2019年同比增長率僅為0.1%。

　　就前三季度的銷售業(yè)績(jī)來看，綠地集團(tuán)2020年或?qū)⒌谌五e(cuò)失4000億。

　　拉長時(shí)間線來看，根據(jù)克而瑞公布的房企銷售額排行榜，綠地集團(tuán)2017年-2019年銷售額在行業(yè)排名均跌落前五，而2016年時(shí)綠地集團(tuán)銷售額位列行業(yè)第四。

　　更為棘手的是綠地集團(tuán)的“債務(wù)之殤”，“三道紅線”的危機(jī)并未解除。

　　截止三季度末，綠地集團(tuán)剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.4％，比今年中報(bào)期間略降了0.3個(gè)。相對(duì)于去年同期仍然上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過70％的安全闕值。

　　同期，綠地集團(tuán)現(xiàn)金短債比0.69，較今年中期0.65略有提升，但依然沒有達(dá)到1以上的安全地帶。

　　此外，綠地集團(tuán)凈負(fù)債率也再次攀升至183％，同比提升了10個(gè)百分點(diǎn)，較2019年末上升27個(gè)百分點(diǎn)，較今年中報(bào)期也提升了3個(gè)百分點(diǎn)。