2020年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是充滿挑戰(zhàn)的一年。新冠疫情、三道紅線、房住不炒，面對(duì)充滿不確定性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國奧園集團(tuán)股份有限公司（03883.HK，以下簡(jiǎn)稱“奧園”）堅(jiān)持“一業(yè)為主，縱向發(fā)展”戰(zhàn)略，逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)1540億元的整體銷售業(yè)績(jī)，其中房地產(chǎn)板塊合約銷售額約1330億元，非房板塊業(yè)績(jī)約210億元。

　　與此同時(shí)，過去一年，奧園響應(yīng)“雙循環(huán)”的新發(fā)展格局，憑借在復(fù)合地產(chǎn)領(lǐng)域多年累積的豐厚經(jīng)驗(yàn)，以“構(gòu)筑健康生活”為理念，積極開拓多元消費(fèi)市場(chǎng)，投入新競(jìng)爭(zhēng)賽道，在夯實(shí)內(nèi)功的同時(shí)亦堅(jiān)持長期主義，在不確定性中尋找屬于奧園的確定性答案。

　　千億之上 逆勢(shì)增長

　　2020年，突如其來的新冠疫情打亂了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展節(jié)奏，令原本就充滿挑戰(zhàn)的行業(yè)面對(duì)更多的不確定性。第三方發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，45家典型房企中，有4家千億房企2020年的全口徑銷售額為負(fù)增長，而奧園則實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量的穩(wěn)步增長。

　　1月4日，奧園發(fā)布業(yè)績(jī)公告顯示，2020年全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)板塊合約銷售額約1330億元，逆勢(shì)圓滿完成全年目標(biāo)，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)30強(qiáng)。

　　2016年到2019年，奧園的銷售額年復(fù)合增長率達(dá)到66%。如今，面對(duì)復(fù)雜的外部形勢(shì)，奧園亦堅(jiān)持主業(yè)是基礎(chǔ)、是持續(xù)發(fā)展的根本盤。

　　維持充裕的土地儲(chǔ)備是保障企業(yè)業(yè)績(jī)持續(xù)增長的底層支撐所在。

　　2020年，奧園繼續(xù)發(fā)揮收并購傳統(tǒng)拿地優(yōu)勢(shì)，同時(shí)加快城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，多渠道拿地增厚土地儲(chǔ)備。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年奧園新增項(xiàng)目44個(gè)，新增可開發(fā)建筑面積約695萬平方米（收并購項(xiàng)目占63%），新增可售貨值約人民幣832億元，平均土地成本為每平方米人民幣3812元，保持了合理的土地成本及穩(wěn)定的利潤率，具有較強(qiáng)的抗波動(dòng)能力。

　　下半年，奧園先后落子湖北襄陽、廣西南寧和柳州、東莞清溪鎮(zhèn)、福建漳州等多個(gè)城市，策略性補(bǔ)充土儲(chǔ)，為可持續(xù)、高質(zhì)量、全面發(fā)展備足“彈藥”。

　　值得一提的是，作為大灣區(qū)的"土著"企業(yè)，奧園在廣州已深耕24年，成功打造了26個(gè)項(xiàng)目。2020年以來，奧園亦持續(xù)加大在廣州大本營的布局，通過公開招拍掛和城市更新等渠道，斥資超百億補(bǔ)倉廣州。此外，2020年末，奧園·云和公館、中新譽(yù)府兩大全新項(xiàng)目重磅亮相，贏得市場(chǎng)高度認(rèn)可，進(jìn)一步鞏固廣州市場(chǎng)。

　　作為區(qū)別于其他房企的一大特色，奧園收并購經(jīng)驗(yàn)豐富。2020年4月，公司購入A股上市平臺(tái)【京漢股份(000615)、股吧】（已更名為“奧園美谷（000615）”）附帶投票權(quán)股份約29.99%股份，成為后者實(shí)際控制人。奧園美谷共計(jì)持有18個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)有已確權(quán)的總可售建筑面積約123.7萬平方米；年內(nèi)，奧園還以收購形式進(jìn)入成都主城區(qū)，通過較低成本增加了于成都市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備。

　　憑借城市更新領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，過去一年，奧園亦多次布局舊改項(xiàng)目。僅截至2020年上半年，奧園就持有超過50個(gè)城市更新項(xiàng)目，40多個(gè)項(xiàng)目正在有序推進(jìn)中，可售貨值約6587億元，其中大灣區(qū)占比高達(dá)95%。

　　截至2020年6月30日，奧園擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約4874萬平方米，權(quán)益占比78%，總貨值約人民幣5015億元，計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約人民幣11602億元，滿足未來四至五年的發(fā)展。

　　一主多業(yè) 做大做強(qiáng)

　　堅(jiān)持一業(yè)為主的同時(shí)，奧園在非房板塊亦取得佳績(jī)，全年實(shí)現(xiàn)銷售額約210億元。從實(shí)際來看成效顯著，尤其是在美麗健康產(chǎn)業(yè)方面，奧園的步伐十分堅(jiān)定。

　　2019年，奧園投資上百億元在奉賢打造奧園上海東方美谷項(xiàng)目，力圖將這里打造成健康美麗產(chǎn)業(yè)綜合體。2020年11月11日，京漢股份正式變更名稱為“【奧園美谷(000615)、股吧】”，并確定未來戰(zhàn)略——圍繞“世界一流的美麗產(chǎn)業(yè)科技商、材料商、服務(wù)商”的戰(zhàn)略方向，以綠色纖維新材料為基礎(chǔ)，聯(lián)動(dòng)控股股東中國奧園的產(chǎn)業(yè)布局，力爭(zhēng)成為國內(nèi)“美麗健康產(chǎn)業(yè)第一股”。

　　12月8日，由奧園美谷投資建設(shè)的綠色纖維新材料生產(chǎn)線在湖北襄陽投料試車成功，進(jìn)入試生產(chǎn)階段。此外，奧園美谷發(fā)布的2020年第三季度報(bào)告顯示，作為控制權(quán)變更后的首季度成績(jī)單，公司第三季度歸母凈利潤扭虧為盈、前三季度凈利潤實(shí)現(xiàn)同比增長，融資成本等多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性改善。短短半年時(shí)間，奧園美谷已快速落地戰(zhàn)略調(diào)整、組織變革、管理賦能等一系列提質(zhì)增效舉措。

　　“美麗事業(yè)”之外，2020年，奧園旗下物業(yè)平臺(tái)奧園健康相繼以2.48億元、3700萬元、8700萬元收購了樂生活80%的權(quán)益、寧波宏建65%股權(quán)、及北京博安物業(yè)全部權(quán)益，持續(xù)擴(kuò)大物管版圖，希望“成為國內(nèi)領(lǐng)先健康生活服務(wù)集團(tuán)”。2020上半年，奧園健康實(shí)現(xiàn)總收入5.47億元，同比增長39.5%，毛利2.2億元增長41.53%，凈利潤1.12億元，同比上升23.99%，毛利率和凈利率都處于較高水平。

　　此外，奧園健康亦瞄準(zhǔn)了我國萬億級(jí)康養(yǎng)需求驅(qū)動(dòng)的藍(lán)海市場(chǎng)。2020年1月，依托于自有樓盤物業(yè)小區(qū)和商業(yè)廣場(chǎng)，奧園健康旗下社區(qū)嵌入型康養(yǎng)品牌“奧悅之家”番奧店和蘿崗店同時(shí)開啟試營業(yè)，走出了康養(yǎng)布局的第一步，為新型醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)提供了更多的想象空間。同年，奧園健康還整合相關(guān)資源開發(fā)了位于廣東省的英德巧克力王國、古兜溫泉小鎮(zhèn)、安徽許村古鎮(zhèn)等旅居線路，配套以護(hù)理服務(wù)和適老化居住空間，在滿足旅游需求的同時(shí)，為老年人提供異地居住新體驗(yàn)。

　　文旅業(yè)務(wù)方面，12月31日，亞洲最大巧克力文化展示基地奧園英德巧克力王國在廣東省英德市盛大開園，預(yù)示著奧園在打造新時(shí)尚旅居度假體驗(yàn)?zāi)康牡厣希~出了堅(jiān)實(shí)的一步。

　　從中國奧園，到奧園健康、奧園美谷，近幾年，奧園在一業(yè)為主、縱向發(fā)展戰(zhàn)略上碩果累累，持續(xù)做大做強(qiáng)。用郭梓文的話來說，“一業(yè)為主，縱向發(fā)展”將是奧園不變的指南針（300803）。

　　夯實(shí)內(nèi)功 實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益均好

　　盡管手握優(yōu)異的成績(jī)單，但奧園仍清醒地認(rèn)識(shí)到，全球經(jīng)濟(jì)處于深度調(diào)整期。面對(duì)“不確定性”，奧園要權(quán)衡規(guī)模與效益，夯實(shí)內(nèi)功，向可持續(xù)、高質(zhì)量、全面發(fā)展穩(wěn)步邁進(jìn)。

　　為此，奧園一方面堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)策略，一方面繼續(xù)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)產(chǎn)品的溢價(jià)能力。

　　中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，中國奧園錄得毛利潤82.8億元，同比增長18%，毛利潤率29.3%，維持穩(wěn)定水平。核心凈利潤28.3億元，同比增長14%，核心凈利潤率10%，毛利和核心凈利潤保持雙位數(shù)增長的同時(shí)，毛利率和凈利率也處于行業(yè)中上游水平。

　　財(cái)務(wù)方面，一向低調(diào)但穩(wěn)健運(yùn)營的奧園三道紅線僅觸線一條。根據(jù)奧園半年報(bào)數(shù)據(jù)，除剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率以上市合并口徑輕微超標(biāo)，為80.85%，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比均在紅線以內(nèi)，分別為79.8%和1.5。

　　2020年10月底，奧園獲國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)將其企業(yè)信貸評(píng)級(jí)由“BB-”調(diào)升為“BB”，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”?；葑u(yù)指出，奧園有著良好的財(cái)務(wù)紀(jì)律，綜合杠桿率可控，同時(shí)還指出，截至2020年6月底，奧園已售未結(jié)的合同銷售保持健康的毛利潤率，將支持未來兩年的盈利表現(xiàn)。而早在2020年4、5月，奧園也分別獲標(biāo)普及穆迪重新確認(rèn)信貸評(píng)級(jí)及“正面”評(píng)級(jí)展望。

　　產(chǎn)品力方面，在奧園2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，奧園執(zhí)行董事、營運(yùn)總裁馬軍曾介紹說，奧園已于2019年引入標(biāo)桿房企產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)，并制定了三年產(chǎn)品戰(zhàn)略，建立區(qū)域設(shè)計(jì)中臺(tái)，打造奧園“A+”產(chǎn)品力體系。

　　2020年以來，奧園旗下廣州奧園譽(yù)湖灣、成都奧園云璟、重慶奧園翡翠天辰等項(xiàng)目共榮獲30余項(xiàng)國內(nèi)外大獎(jiǎng)，其中包括法國DNA、意大利IIDA、倫敦杰出地產(chǎn)大獎(jiǎng)、英國SBID、新加坡SIDA、美國MUSE Design設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)、世界人居金獎(jiǎng)、CREDAWARD地產(chǎn)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)、金盤獎(jiǎng)等多個(gè)重量級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)。

　　2020年底，作為中國奧園集團(tuán)高端產(chǎn)品線云峯系的華南首作，奧園·云和公館也已正式亮相廣州市場(chǎng)，位于增城中新板塊的中新譽(yù)府項(xiàng)目也于2020年末登陸廣州東。

　　不平凡的2020年已經(jīng)過去。展望2021年，郭梓文在新年賀詞中表示，今年是“十四五”規(guī)劃開局之年，是國家繼續(xù)科學(xué)精準(zhǔn)實(shí)施宏觀政策的一年，同時(shí)也是奧園創(chuàng)立的第25個(gè)年頭。在這一階段，奧園要走得更穩(wěn)、行得更遠(yuǎn)、登得更高。

　　面對(duì)未來，奧園已經(jīng)有了更為清晰的發(fā)展方向。郭梓文強(qiáng)調(diào)，“一業(yè)為主，縱向發(fā)展”是奧園不變的指南針，“構(gòu)筑健康生活”是不變的出發(fā)點(diǎn)，“世界500強(qiáng)”是不變的目的地。（文/華章）

　　：張蓓 主編：張?jiān)?/strong>