歷經(jīng)700年錘打的【王府井(600859)、股吧】（600859）商圈，如今正處于冷暖交織的局面。1月6日，北京商報記者走訪王府井商圈看到，諸多商戶換上了新面孔，后街經(jīng)濟(jì)更是“熱氣騰騰”。同一商圈之中，丹耀大廈、新燕莎金街購物廣場等諸多存量商業(yè)或是門可羅雀，或是大門緊閉。目前，消費(fèi)者對于王府井商圈的認(rèn)知仍留在單純的一條街上，周邊的多種文化、體驗資源尚沒有完全與步行街形成融合。隨著參與式都市主義的理念和實踐逐步興起，王府井需要加強(qiáng)以文化運(yùn)營為核心，融入多樣形式，提升步行街整體的沉浸式主題體驗。

　　外立圍擋全部拆除

　　王府井步行街換了一張新面孔。北京商報記者在王府井步行街看到，眾多老字號臨街商鋪的外立圍擋已經(jīng)全部撤除，露出了店鋪的新面貌，有些店鋪還趁機(jī)調(diào)整了店內(nèi)陳設(shè)。

　　本輪施工改造后，臨街的一些老字號外立形象變得更時髦了，統(tǒng)一增加了玻璃幕墻，部分門店還安裝了LED屏。例如吳裕泰王府井店，店內(nèi)和店外都進(jìn)行了改造，店內(nèi)增加PC一體秤和自助購，數(shù)字化升級后，稱重、開票、繳費(fèi)都可以在一臺機(jī)器上完成。有消費(fèi)者表示，自從王府井步行街兩側(cè)的門店統(tǒng)一形象后，街道看起來比此前要整齊許多。

　　除了環(huán)境治理，王府井的后街經(jīng)濟(jì)也開始升溫。北京商報記者在走訪時看到，北京apm的東街花園已經(jīng)完成改造并投入使用，近期POP MART的一些場景落地在東街花園，吸引了年輕人群前去打卡。

　　北京apm相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受北京商報記者采訪時表示，北京apm服務(wù)的客群除傳統(tǒng)旅游人群外，本地客群更有利于后街經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和消費(fèi)升級的帶動。不過，帶動北京本地客群、吸引本地客群的回流，仍需要政府有更多的資源和渠道幫助本地人回歸傳統(tǒng)商業(yè)街。

　　王府井后街經(jīng)濟(jì)的另一主角王府中環(huán)則在西座草堂搭建了室外冰場，周末時段吸引了不少家庭消費(fèi)者。香港置地集團(tuán)中國商用物業(yè)總經(jīng)理林思靈表示，目前正處于王府井步行街整治升級的關(guān)鍵階段，未來王府中環(huán)將在業(yè)態(tài)分布、品牌招商、異業(yè)合作等方面探尋更加適合本地年輕客群及國內(nèi)外高端游客的商業(yè)組合模式。

　　據(jù)了解，2019年，國家發(fā)布王府井步行街的規(guī)劃改造及“一院、兩街、多節(jié)點(diǎn)”的后街經(jīng)濟(jì)，致力于在繁華主街的背后，打造北京最地道的味道和最本地化的生活方式。

　　存量項目調(diào)整緩慢

　　王府井商圈調(diào)整升級不斷加快，但主街上的幾大存量商業(yè)項目卻遲遲不見動靜，多少有些“老大難”。北京商報記者在走訪時關(guān)注到，緊鄰東安市場的丹耀大廈多年來一直不聲不響，甚至有些不溫不火。該商場曾在2020年初引入網(wǎng)紅小吃街，但后續(xù)受疫情影響，二層和三層的商戶數(shù)量開始減少。其中，三層僅剩下三兩家餐飲商戶，其余地方都遮起圍擋。

　　同時，不到一個月前，位于王府井南端路口的新燕莎金街購物廣場被【首商股份(600723)、股吧】（600723）提前終止租賃協(xié)議。當(dāng)時，首商股份表示，2014年新燕莎金街購物廣場正式營業(yè)后，雖經(jīng)多次經(jīng)營調(diào)整，但始終處于經(jīng)營虧損狀態(tài)。

　　對于新燕莎金街購物廣場難以盤活的原因，有分析指出該項目定位始終處于不準(zhǔn)確狀態(tài)，沒有形成主流客層。同時，經(jīng)營項目特色不突出，缺乏符合市場趨勢及具有可持續(xù)市場競爭力的、引領(lǐng)性的業(yè)態(tài)和組合，無法營造時尚、新奇、多元的體驗氛圍。

　　在首商集團(tuán)放棄新燕莎金街購物廣場之后，該項目未來何去何從還是未知數(shù)。北京商報記者從王府井集團(tuán)內(nèi)部人士處獲悉，目前該項目已經(jīng)被王府井集團(tuán)接手改造，但未來如何定位、何時完成改造以及相關(guān)負(fù)責(zé)團(tuán)隊都暫時沒有結(jié)論。

　　除了上述兩大項目，東安市場也于上月閉店啟動升級改造。未來東安市場將升級為“時尚買手制百貨”和“時尚主題街區(qū)”，計劃在今年暑期重新開業(yè)。對于時尚買手制這一定位，行業(yè)中存在不少質(zhì)疑的聲音。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，買手制百貨的經(jīng)營壓力較大，會面臨庫存積壓、更新率較慢等潛在問題。當(dāng)前商業(yè)經(jīng)營更新?lián)Q代率極高，特別是消費(fèi)時尚，兩相矛盾會加劇虧損的風(fēng)險。

　　與此同時，王府井步行街北延之后，陶匯新天、利生體育商廈也在升級改造，天主教堂對面的海港城依舊只有露出地面的3層框架結(jié)構(gòu)，復(fù)工時間尚不可知。

　　文化運(yùn)營待強(qiáng)化

　　有著700年歷史的王府井商圈，一直是全國最有影響力的商圈，因此機(jī)遇和挑戰(zhàn)幾乎同時存在。商圈內(nèi)所有項目既享受客流紅利和影響力紅利，也面臨項目之間差異化競爭和消費(fèi)需求動態(tài)變化的挑戰(zhàn)。

　　仲量聯(lián)行華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)王飛指出，過去兩年，王府井商圈標(biāo)桿項目在國際品牌首店、旗艦店、老字號、北京傳統(tǒng)文化方面有很多亮點(diǎn)，而部分項目閉店改造是商圈升級和運(yùn)營模式創(chuàng)新的體現(xiàn)之一。買手制時尚百貨、業(yè)態(tài)和品牌的全面升級，一方面可以提升業(yè)主方的資產(chǎn)價值和收益，另一方面也可以給消費(fèi)者帶來更多元化的體驗。

　　不過，王府井商圈未來仍應(yīng)強(qiáng)化文化運(yùn)營，提升國際影響力和文化魅力。王飛指出，王府井步行街北延剛剛開街，北延納入了更多元化的文化功能，豐富了王府井的文化體驗，為文化運(yùn)營提供基礎(chǔ)。隨著新消費(fèi)時代的到來，參與式都市主義的理念和實踐逐步興起。王府井應(yīng)融入網(wǎng)紅、快閃、DIY、慶典、活動、論壇、展演、巡回、演講、開放論壇等多樣形式，提升步行街整體的沉浸式主題體驗。

　　此外，王府井應(yīng)該關(guān)注智慧運(yùn)營方面的創(chuàng)新和科技新零售帶來的變化?！巴醺谏虡I(yè)街區(qū)運(yùn)營方面也需要綜合考慮智慧科技的長期影響，在智慧交通、智慧停車、智慧照明、街區(qū)會員系統(tǒng)建設(shè)等方面探索創(chuàng)新路徑?！蓖躏w給出了相應(yīng)的建議。