未來(lái)讓一家物業(yè)公司生存下去的基礎(chǔ)不僅僅是物業(yè)費(fèi)，還有社區(qū)內(nèi)的增值服務(wù)。兼并購(gòu)一方面是擴(kuò)大管理規(guī)模，另一方面也可以增加增值服務(wù)。

　　醞釀了兩天，碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)的消息落地。

　　2月25日晚間，藍(lán)光嘉寶服務(wù)母公司【藍(lán)光發(fā)展(600466)、股吧】（600466）率先發(fā)布公告宣布，碧桂園服務(wù)全資子公司碧桂園物業(yè)香港擬以現(xiàn)金方式收購(gòu)藍(lán)光發(fā)展全資子公司--藍(lán)光和駿持有的的藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.6203%的股份，對(duì)應(yīng)交易總代價(jià)暫估值人民幣48.465億元（最終以簽署的正式協(xié)議為準(zhǔn)）。此后，碧桂園服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)亦雙雙發(fā)公告進(jìn)行確認(rèn)。

　　上述收購(gòu)消息在2月23日已經(jīng)“走漏風(fēng)聲”，當(dāng)日早間藍(lán)光嘉寶服務(wù)及碧桂園服務(wù)雙雙發(fā)布停牌公告，隨后有消息傳出兩家物業(yè)公司要并購(gòu)，傍晚時(shí)分前彩生活總裁唐學(xué)斌在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了該并購(gòu)消息并配文“恭喜碧桂園，恭喜藍(lán)光嘉寶”，碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江回復(fù)道：“向唐總致敬”。

　　藍(lán)光發(fā)展稱，本次交易有利于增加公司現(xiàn)金流，預(yù)計(jì)產(chǎn)生的利潤(rùn)將占其最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審核計(jì)凈利潤(rùn)的50%以上。

　　唐學(xué)斌則向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，這次交易對(duì)雙方都是好事，一個(gè)獲得現(xiàn)金一個(gè)獲得規(guī)模?！拔飿I(yè)公司之間的收購(gòu)是常態(tài)，碧桂園服務(wù)收購(gòu)上市物業(yè)公司，在增加規(guī)模、團(tuán)隊(duì)人員的同時(shí)收購(gòu)價(jià)格也更透明?！?/p>

　　物業(yè)圈最大規(guī)模收購(gòu)

　　藍(lán)光和駿合計(jì)持有藍(lán)光嘉寶服務(wù)115840200股，占藍(lán)光嘉寶服務(wù)總股本的65.04%。其中，持有的全流通H股為115090200股，占比64.6203%；持有的內(nèi)資股為750000股，占比0.4211%。

　　這意味著，本次交易藍(lán)光和駿將持有藍(lán)光嘉寶服務(wù)的H股悉數(shù)出讓，淪為持股僅0.4211%的小股東。

　　在物業(yè)公司估值走高的背景下，藍(lán)光嘉寶服務(wù)的售價(jià)并不算高。本次交易對(duì)應(yīng)藍(lán)光嘉寶服務(wù)價(jià)格為每股人民幣42.1105元，較藍(lán)光嘉寶服務(wù)停牌前一日每股38.95港元（約人民幣32.4元）溢價(jià)23.06%，較發(fā)行價(jià)每股37港元溢價(jià)26.89%。

　　據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，藍(lán)光嘉寶服務(wù)于2019年10月18日正式上市，至今不到兩年，此番被匆匆出售或許是母公司迫于資金的壓力。

　　半年報(bào)顯示，于2020年6月30日，藍(lán)光發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-83.77億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-22億元，但籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~卻同比增加99.9%至101.77億元。也就是，藍(lán)光發(fā)展去年上半年的現(xiàn)金很大部分來(lái)源于融資。

　　但隨著去年8月融資新規(guī)的出臺(tái)，藍(lán)光發(fā)展的融資將受到“三道紅線”的限制。最新公告顯示，截至2020年末，藍(lán)光發(fā)展凈負(fù)債率為92.93%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.65%（踩線）；貨幣資金為297.7億元，短期有息負(fù)債總額為263.39億元，現(xiàn)金勉強(qiáng)覆蓋短債。另一方面，藍(lán)光發(fā)展全年凈利潤(rùn)同比僅增長(zhǎng)了1.46%。

　　談及本次交易的目的，藍(lán)光發(fā)展表示將有利于增加公司現(xiàn)金流，此外，預(yù)計(jì)產(chǎn)生的利潤(rùn)將占其最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審核計(jì)凈利潤(rùn)的50%以上。

　　對(duì)于收購(gòu)方碧桂園服務(wù)來(lái)說(shuō)，此次交易最顯著的利好無(wú)疑是迅速壯大了規(guī)模，48.465億元的收購(gòu)價(jià)也成為了迄今為止物業(yè)行業(yè)最大規(guī)模的一筆收購(gòu)。

　　數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年12月30日，藍(lán)光嘉寶服務(wù)的管理服務(wù)合約面積達(dá)2.1億平方米，在管面積約1.4億平方米，其中向第三方提供的管理服務(wù)在管面積占比約75%。

　　截至2020年6月底，碧桂園服務(wù)合同管理面積7.46億平方米，收費(fèi)管理面積約為3.2億平方米。從在管面積上看，藍(lán)光嘉寶服務(wù)的體量接近半個(gè)碧桂園服務(wù)。

　　以半年報(bào)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，并表后碧桂園服務(wù)的在管面積將達(dá)到4.6億平方米，一舉超過(guò)彩生活的3.64億平方米為行業(yè)第一。合約管理面積亦達(dá)到9.56億平方米，隨著碧桂園服務(wù)全年數(shù)據(jù)的公布，其有望成為行業(yè)首家合約面積超10億平方米的物業(yè)公司。

　　大魚吃大魚時(shí)代到來(lái)

　　若與地產(chǎn)行業(yè)對(duì)比，物業(yè)行業(yè)的寡頭時(shí)代無(wú)疑來(lái)得更快一些。

　　創(chuàng)下行業(yè)最大收購(gòu)案的碧桂園服務(wù)，在2020年12月就曾拿下行業(yè)最大的一次配股融資，集資77.85億元。融資最主要的目的就是擴(kuò)大規(guī)模，李長(zhǎng)江曾明確指出，沒(méi)有規(guī)模就什么都沒(méi)有。按照計(jì)劃，碧桂園服務(wù)要用五年左右的時(shí)間實(shí)現(xiàn)收入超千億。

　　借助此次收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)，碧桂園服務(wù)躍居行業(yè)第一。而在地產(chǎn)行業(yè)與碧桂園劍鋒相對(duì)的恒大，在物業(yè)上也不甘示弱。

　　今年1月17日，恒大物業(yè)召開(kāi)“軍令狀”誓師大會(huì)。大會(huì)上，恒大物業(yè)向各地區(qū)公司下達(dá)兩大考核目標(biāo)，一是今年要每月新增拓展在管面積3000萬(wàn)平方米，二是每季度凈利潤(rùn)要較去年全年凈利潤(rùn)的1/4增長(zhǎng)50%以上。

　　兩天后，恒大物業(yè)即公布了一筆大收購(gòu)，以15億收購(gòu)寧波市雅太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)，新增940個(gè)在管項(xiàng)目，超過(guò)8000萬(wàn)平方米在管面積。通過(guò)那次收購(gòu)，恒大物業(yè)在管面積超過(guò)3.8億平方米，并超過(guò)彩生活2020年上半年的在管面積。

　　過(guò)去的2020年，物業(yè)行業(yè)的收并購(gòu)動(dòng)作亦相當(dāng)頻繁。據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布報(bào)告稱，2020年，上市物企披露的收并購(gòu)事件高達(dá)79起，有效收購(gòu)事件共76起，共花費(fèi)金額107億元，達(dá)到2019年的有效收并購(gòu)事件27起的2.81倍。

　　不同于以往上市物業(yè)公司憑借資金優(yōu)勢(shì)兼并未上市物業(yè)公司的現(xiàn)象，現(xiàn)階段上市物業(yè)公司之間的滲透亦越來(lái)越多。

　　在碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)之前，2020年6月，綠城服務(wù)亦先后通過(guò)購(gòu)買配股以及增持的方式取得中奧到家1.59億股股份，持股比例達(dá)18.67%，成為中奧到家第二大股東。此外，綠城服務(wù)還是濱江服務(wù)的基石投資者，持股3.6%。

　　唐學(xué)斌向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，無(wú)論是大物業(yè)公司收購(gòu)大物業(yè)公司，還是大物業(yè)公司收購(gòu)小物業(yè)公司，都將成為物業(yè)行業(yè)的常態(tài)，行業(yè)會(huì)慢慢進(jìn)入寡頭時(shí)代，90%的物業(yè)公司會(huì)被兼并購(gòu)。

　　在唐學(xué)斌看來(lái)，未來(lái)讓一家物業(yè)公司生存下去的基礎(chǔ)不僅僅是物業(yè)費(fèi)，還有社區(qū)內(nèi)的增值服務(wù)。兼并購(gòu)一方面是擴(kuò)大管理規(guī)模，另一方面也可以增加增值服務(wù)。