大悅城（000031）2020年僅完成694億元銷售額，較上年下降2.37%，距其此前提出的“千億目標(biāo)”計(jì)劃亦差距較大

　　短短一個(gè)月時(shí)間四位高管辭職，管理層大換血背后是業(yè)績(jī)不佳，還是銷售目標(biāo)未達(dá)成？

　　2021年4月16日晚間，大悅城控股集團(tuán)股份有限公司（下稱大悅城，000031.SZ）發(fā)布公告稱，因工作調(diào)整原因，其董事、副總經(jīng)理李晉揚(yáng)辭職。而在此之前的3月16日、3月25日，該公司時(shí)任董事長(zhǎng)周政、董事姜勇、總經(jīng)理助理周鵬，因工作發(fā)生調(diào)任等原因，相繼辭職。周政辭職后，由偉擔(dān)任該公司董事長(zhǎng)。換言之，短短一個(gè)月內(nèi)，大悅城高管“換血”四人，不免引起外界關(guān)注。

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，2020年大悅城實(shí)現(xiàn)營(yíng)收384.45億元，同比增長(zhǎng)13.76%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-3.87億元，同比下滑118.88%。這也是其自2019年重組后，首次出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)虧損。此外，該公司2020年僅完成694億元銷售額，較上年下降2.37%，距其此前提出的“千億目標(biāo)”計(jì)劃亦差距較大。

　　值得注意的是，大悅城銷售項(xiàng)目多是非100%權(quán)益，截至2020年末，其新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目權(quán)益比例也多在30%至60%之間。同時(shí)，2020年大悅城少數(shù)股東損益為15.1億元，少數(shù)股東凈資產(chǎn)收益率（攤?。?.53%，首次高出上市公司股東ROE。

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，2020年該公司投資收益為-12.17億元，其中，對(duì)聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益為-13.69億元。Wind數(shù)據(jù)顯示，如若加上2018年、2019年其對(duì)聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)企業(yè)的投資損失，大悅城已累計(jì)投資損失27億元。而其他應(yīng)收款中，前五名合計(jì)金額為91.78億元，占其他應(yīng)收款的38%，位列前三的其他應(yīng)收款方賬齡均為兩、三年，但壞賬準(zhǔn)備存在較大差異。

　　時(shí)至三年“破千億”的最后一年，2021年大悅城能否達(dá)成目標(biāo)，不僅需提升銷售力度，還需再塑內(nèi)力。

　　截至2021年4月22日，大悅城股價(jià)收盤于3.85元/股（不復(fù)權(quán)，下同），較2020年的6.49元/股高點(diǎn)下挫四成，總市值165億元。

　　大悅城近半年股票走勢(shì)（單位：元/股）

　　距千億目標(biāo)尚有距離

　　公開資料顯示，2019年，http://m.xfjyyzc.com/gushifocus/757962.htm（集團(tuán)）股份有限公司（下稱中糧地產(chǎn)）通過發(fā)行股份完成對(duì)大悅城地產(chǎn)有限公司（下稱大悅城地產(chǎn)）的資產(chǎn)重組。重組完成后，中糧地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)進(jìn)行融合，自此，新公司“大悅城”誕生。

　　作為中糧集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，彼時(shí)，大悅城曾提出“三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)，但重組完成后，兩年過去，其“千億目標(biāo)”并未實(shí)現(xiàn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年，大悅城全年實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額710.82億元。時(shí)至2020年，其銷售額不增反減，錄得全口徑銷售額為694億元，同比下降2.37%。

　　值得注意的是，在今年3月30日業(yè)績(jī)說明會(huì)上，大悅城管理層再次重申，2021年全年千億銷售目標(biāo)不變。事實(shí)上，大悅城不缺貨值。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，其土地儲(chǔ)備可售貨值約2460億元。但若想完成“千億目標(biāo)”，大悅城或存不小壓力。

　　年報(bào)顯示，截至2020年末，該公司銷售項(xiàng)目共有128個(gè)，其中，擁有100%權(quán)益的項(xiàng)目27個(gè)，非100%權(quán)益比例的項(xiàng)目101個(gè)。在這101個(gè)項(xiàng)目中，除了北京京西祥云權(quán)益比例為99.82%、成都中糧武侯瑞府為96.75%、天津中糧大道和南京頤和南園均為90%、長(zhǎng)沙中糧鴻云為98%外，其余項(xiàng)目權(quán)益占比多在20%至60%之間。

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員粗略統(tǒng)計(jì)，上述項(xiàng)目中，2020年，擁有100%權(quán)益比例的項(xiàng)目銷售金額合計(jì)約為109.45億元，非100%權(quán)益比例的項(xiàng)目年銷售金額合計(jì)為584.52億元。也就是說，非100%權(quán)益比例項(xiàng)目銷售金額占比為84.23%。

　　此外，2020年其新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目18個(gè)，新增土地面積205.65萬平方米，權(quán)益比例多在30%至60%之間。作為“破千億”第三年，2021年能否達(dá)成目標(biāo)，所依賴的或仍是非100%權(quán)益比例的項(xiàng)目銷售貢獻(xiàn)。但持有項(xiàng)目的部分權(quán)益，其銷售力度、回款速度也直接影響著大悅城的最終銷售指標(biāo)。

　　歸母凈利同比下降119%

　　從業(yè)績(jī)指標(biāo)來看，2020年大悅城實(shí)現(xiàn)營(yíng)收384.45億元，同比增加13.76%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-3.87億元，同比下滑118.88%。如若剔除非經(jīng)常性損益影響部分，其扣非后歸母凈利潤(rùn)為-5.01億元，同比下挫140.72%。

　　伴隨著歸母凈利潤(rùn)、扣非后歸母凈利潤(rùn)雙雙為負(fù)，其歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)也較上年縮水10.60億元，錄得183.51億元；凈資產(chǎn)收益率（攤?。﹥H為-2.11%，較2019年下降10.14個(gè)百分點(diǎn)。截至2020年12月31日，其銷售凈利率、銷售毛利率均較上年大幅減少約8.05個(gè)百分點(diǎn)、9.76個(gè)百分點(diǎn)，錄得2.92%、31.44%。

　　對(duì)此大悅城解釋稱，主要是該年度結(jié)算項(xiàng)目中低毛利項(xiàng)目占比提高，商品房銷售毛利率較上年減少10.15個(gè)百分點(diǎn)，錄得為27.76%，以及受宏觀調(diào)控、疫情影響，部分在建在售項(xiàng)目售價(jià)不達(dá)預(yù)期，個(gè)別項(xiàng)目因疫情延誤工期，導(dǎo)致成本增加，公司對(duì)相應(yīng)資產(chǎn)計(jì)提減值所致。

　　不過，值得注意的是，相對(duì)于重組后歸母凈利首次虧損，其少數(shù)股東損益反倒為正，錄得15.10億元，較2019年增長(zhǎng)13.76%；少數(shù)股東權(quán)益為272.95億元，較上年增長(zhǎng)41.65億元。2020年，該公司少數(shù)股東凈資產(chǎn)收益率（攤?。?.53%，高出上市公司股東的ROE。

　　而這也是大悅城少數(shù)股東ROE近幾年首次超越上市公司股東ROE。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年，其歸屬于上市公司股東的權(quán)益分別為78.61億元、194.11億元，歸母凈利潤(rùn)為13.89億元和23.78億元；少數(shù)股東權(quán)益則為58.99億元、231.30億元，少數(shù)股東損益為6.16億元、13.27億元。

　　粗略計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)，2018年至2019年，大悅城少數(shù)股東ROE均落后于上市公司股東七個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　大悅城近幾年少數(shù)股東及上市公司股東凈資產(chǎn)收益率（攤?。▎挝唬?）

　　投資收益收負(fù)

　　有分析人士認(rèn)為，少數(shù)股東權(quán)益的攀升，也讓大悅城凈負(fù)債率的“分母”隨之增大。截至2020年末，該公司現(xiàn)金短債比為1.76，凈負(fù)債率85.53%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.76%?！叭兰t線”的監(jiān)管規(guī)則下，踩中一條“紅線”，處于黃檔。

　　此外，截至2020年末，大悅城其他應(yīng)收款為237.48億元，其中前五名其他應(yīng)收款方合計(jì)金額為91.78億元，占比約38%。位列前三的分別是：昆明螺獅灣國(guó)悅置地有限公司（下稱昆明螺獅）、深圳中益長(zhǎng)昌投資有限公司（下稱深圳中益）和佛山市鵬悅置業(yè)有限公司（下稱佛山鵬悅），年末余額分別為25.06億元、21.14億元、20.0億元。

　　值得注意的是，昆明螺獅賬齡為3年，壞賬準(zhǔn)備為零；深圳中益、佛山鵬悅賬齡均為2年，壞賬準(zhǔn)備為0.21億元、5.24億元。三家公司均為大悅城合營(yíng)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)，款項(xiàng)均為往來款。為何賬齡最長(zhǎng)的昆明螺獅未提壞賬準(zhǔn)備，另兩家公司壞賬準(zhǔn)備存較大差異，如何評(píng)估其信用？《投資時(shí)報(bào)》研究員電郵溝通提綱至該公司相關(guān)部門，但截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

　　事實(shí)上，2020年度，大悅城的投資收益為2.17億元，其中，對(duì)聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益為-13.69億元。對(duì)比往年數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，按權(quán)益法核算，2018年、2019年，其對(duì)聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益為-4.30億元、-9.58億元，該指標(biāo)呈現(xiàn)一路下滑趨勢(shì)。另外，其存貨較上年增加15.43%，錄得為874.57億元；存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)1114.90天，較上年增加40天，其存貨周轉(zhuǎn)率待提高。