拜拜，又一家開(kāi)發(fā)商告別房地產(chǎn)，我不玩了，改去賣玻尿酸了。

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　　5月18日，奧園美谷（000615）（000615.SH）公告，為了提升自身可持續(xù)發(fā)展能力，有效解決與控股股東存在的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，維護(hù)公司股東利益，并實(shí)現(xiàn)聚焦美麗健康產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司擬出售持有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的全部或部分股權(quán)。請(qǐng)輸入標(biāo)題

　　奧園美谷最新公告

　　截至公告日，公司正繼續(xù)與有關(guān)各方研究論證本次重大資產(chǎn)出售方案，積極推動(dòng)本次重大資產(chǎn)出售所涉及的盡職調(diào)查、審計(jì)、評(píng)估等各項(xiàng)工作。本次交易事項(xiàng)尚處于籌劃階段，交易方案尚需進(jìn)行進(jìn)一步論證和溝通協(xié)商，相關(guān)事項(xiàng)尚存在不確定性。

　　曾是京津冀“大地主”，三度轉(zhuǎn)型

　　奧園美谷的前身是【京漢股份(000615)、股吧】，這家河北房企重點(diǎn)布局京津冀地區(qū)，曾以文旅、康養(yǎng)的名義在雄安新區(qū)獲得了大量土地儲(chǔ)備，因此被稱為京津冀“大地主”。此外，其在重慶、南京、太原、廣東等地也有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。更早之前，它叫湖北金環(huán)。該公司先后經(jīng)歷了3個(gè)完全不同的身份，主業(yè)也從化纖變到房地產(chǎn)，如今又改到了醫(yī)美賽道。

　　2015年9月，京漢股份重組上市公司湖北金環(huán)；2016年5月，京漢股份成功借殼上市。不過(guò)轉(zhuǎn)型失敗，業(yè)績(jī)萎靡不振，甚至陷入流動(dòng)性危機(jī)。

　　進(jìn)入2020年后因突發(fā)的新冠疫情沖擊，京漢股份流動(dòng)性危機(jī)繼續(xù)擴(kuò)大。為紓解現(xiàn)金流危機(jī)，公司原實(shí)控人、雄安地產(chǎn)富豪田漢不得不賣股求生，將公司控制權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國(guó)奧園（03883.HK）。

　　彼時(shí)，京漢股份規(guī)模仍然較小，房地產(chǎn)部分的年銷售額僅20億元上下，與千億級(jí)房企中國(guó)奧園無(wú)法相提并論。同時(shí)，京漢股份業(yè)績(jī)連年下滑，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，還陷入了流動(dòng)性危機(jī)。選擇賣身更有實(shí)力的奧園，大股東套現(xiàn)離場(chǎng)也是相對(duì)不錯(cuò)的選擇。

　　2020年4月，中國(guó)奧園斥資11.6億元收購(gòu)京漢股份，成為第一大股東，實(shí)控人由田漢變更為奧園創(chuàng)始人郭梓文。2020年6月，中國(guó)奧園收購(gòu)京漢股份完成股權(quán)變更。從中國(guó)奧園角度看，入主京漢股份之初也是看中了其土儲(chǔ)總建筑面積超100萬(wàn)平方米、整體貨值逾100億元，甚至有過(guò)繼續(xù)推動(dòng)地產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)的規(guī)劃。

　　但是在“房住不炒”大背景和融資端“三道紅線”壓力之下，中國(guó)奧園同時(shí)踩中兩條，也不得不放慢擴(kuò)張的腳步。加之京漢股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，存在與中國(guó)奧園同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題，于是，公司再次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也就迅速提上日程。

　　股價(jià)暴漲

　　但醫(yī)美業(yè)務(wù)還未產(chǎn)生收入

　　2020年11月，京漢股份更名為奧園美谷，正式切入醫(yī)美賽道。那么，公司存量地產(chǎn)業(yè)務(wù)又將如何處理？

　　奧園美谷2020年財(cái)報(bào)顯示，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收19.87億元，同比下滑36.92%；凈虧損則1.34億元。年報(bào)還顯示，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)仍為房地產(chǎn)、化纖新材料。其中，房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)收入占比約70%，化纖新材料占比約20%，醫(yī)美業(yè)務(wù)還未產(chǎn)生收入。

　　但這并不妨礙奧園美谷進(jìn)入大熱的醫(yī)美行業(yè)后，迅速成為資本市場(chǎng)寵兒。由于房地產(chǎn)行業(yè)普遍估值較低，而醫(yī)美行業(yè)則是今年最火爆的行業(yè)之一，估值差異巨大，這也導(dǎo)致了各路資金對(duì)醫(yī)美個(gè)股進(jìn)行瘋狂炒作。

　　紅星資本局復(fù)盤(pán)奧園美谷股價(jià)走勢(shì)，在更名之前，市場(chǎng)將公司當(dāng)房地產(chǎn)股看待，股價(jià)長(zhǎng)期在3-4元區(qū)間低位徘徊。但從去年11月起，公司更名為奧園美谷之后，站上了“顏值經(jīng)濟(jì)”的風(fēng)口，股價(jià)便開(kāi)啟了“火箭”式上漲。從5元多起步，短短5個(gè)多月，暴漲至最高27.70元，漲幅逾5倍。截至5月19日收盤(pán)，股價(jià)仍有24.55元，成為今年以來(lái)一只罕見(jiàn)大牛股。

　　奧園美谷成為罕見(jiàn)大牛股

　　紅星資本局發(fā)現(xiàn)，除了奧園美谷，今年醫(yī)美板塊“妖股”頻現(xiàn)，像金發(fā)拉比（002762）（002762.SZ）、【哈三聯(lián)(002900)、股吧】（002900）（002900.SZ）等均被各路資金反復(fù)爆炒，股價(jià)漲幅驚人。

　　與此同時(shí)，奧園美谷轉(zhuǎn)型醫(yī)美領(lǐng)域動(dòng)作頻頻。今年3月，奧園美谷自中游醫(yī)美服務(wù)切入，斥資6.97億元收購(gòu)浙江連天美55%股權(quán)，正式進(jìn)軍醫(yī)美服務(wù)。浙江連天美主要從事醫(yī)療美容機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)及管理業(yè)務(wù)，下設(shè)兩家醫(yī)療美容醫(yī)院。2020年連天美實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.86億元，凈利潤(rùn)為0.81億元。

　　3月31日，奧園美谷全資子公司廣州奧美，戰(zhàn)略簽約國(guó)內(nèi)重組類人膠原蛋白研發(fā)相關(guān)團(tuán)隊(duì)和公司，主要合作方為暨南大學(xué)醫(yī)藥生物中心和暨源生物，進(jìn)入膠原蛋白市場(chǎng)，布局上游產(chǎn)品耗材市場(chǎng)。

　　4月21日，奧園美谷全資子公司廣州奧美與韓國(guó)KD Medical公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共同組建合資公司，在中國(guó)區(qū)域獨(dú)家代理KD Medical公司產(chǎn)品，同步推動(dòng)KD Medical公司擁有的注射類醫(yī)療美容產(chǎn)品在中國(guó)境內(nèi)銷售牌照等。

　　韓國(guó)KD Medical擁有自有品牌的玻尿酸、溶脂針和嬰兒針等。因?yàn)檎诘摹安Ｄ蛩岣拍睢?，奧園美谷隨后7個(gè)交易日里迎來(lái)4個(gè)漲停。

　　剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)動(dòng)作頻繁

　　奧園美谷從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型醫(yī)美產(chǎn)業(yè)后，對(duì)于過(guò)去的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，已經(jīng)無(wú)心戀戰(zhàn)。但公司年報(bào)披露，目前公司仍有部分在建的地產(chǎn)項(xiàng)目，分布在重慶、陽(yáng)江、張家界、南京等地，此外還有部分土地儲(chǔ)備及一處新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

　　今年初奧園美谷曾公開(kāi)表示，存量地產(chǎn)項(xiàng)目上已做“系統(tǒng)性考慮和安排”；進(jìn)入4月，公司宣布擬出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊全部或部分股權(quán)；如今，公司再度確認(rèn)“正與有關(guān)各方研究論證本次重大資產(chǎn)出售方案”。由此可見(jiàn)，奧園美谷剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)幾乎已成定局，剝離后帶來(lái)的現(xiàn)金或?qū)⒂糜谥吾t(yī)美業(yè)務(wù)。

　　目前，奧園美谷主要依托奧園集團(tuán)旗下奧園健康（03662.HK）在大健康行業(yè)的積累，將醫(yī)美資源導(dǎo)流到奧園美谷，也是對(duì)其多元化產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。今年初，奧園健康宣布逐步退出醫(yī)美業(yè)務(wù)的有關(guān)營(yíng)運(yùn)，隨后由奧園美谷接收奧園健康醫(yī)美板塊。奧園美谷也表示，公司已搭建起在醫(yī)美收并購(gòu)、投后管理、醫(yī)美資源整合方面具備相應(yīng)能力的管理團(tuán)隊(duì)。

　　5月10日，奧園美谷總裁胡冉在公司業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司定位為醫(yī)美科技商、服務(wù)商、材料商，同時(shí)要成為醫(yī)美系統(tǒng)的集成商。他還證實(shí)，“公司醫(yī)美事業(yè)部的員工和科技事業(yè)部的員工，均來(lái)自于奧園健康醫(yī)美板塊和生命科技板塊?！?/p>

　　胡冉表示：“不要低估地產(chǎn)商進(jìn)軍醫(yī)美行業(yè)的決心！”目前，奧園美谷與西部資本簽訂了合作協(xié)議，成立兩只產(chǎn)業(yè)基金，包括產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金8億元，產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金3億元。其中，8億元并購(gòu)基金將投向區(qū)域龍頭成熟的醫(yī)美服務(wù)機(jī)構(gòu)；3億元的股權(quán)基金主投向一些前沿的醫(yī)美科技產(chǎn)品，包括膠原蛋白、靶向面膜等前沿標(biāo)的。

　　國(guó)金證券研報(bào)指出，國(guó)內(nèi)醫(yī)美進(jìn)入黃金時(shí)期，國(guó)產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機(jī)遇到來(lái)。2020年中國(guó)醫(yī)美市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1975億元，預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到3115億元。據(jù)弗若斯特沙利文數(shù)據(jù)，2019年中國(guó)的醫(yī)美滲透率僅3.6%，遠(yuǎn)低于日本11%、美國(guó)16.5%、韓國(guó)20%的水平，行業(yè)發(fā)展即將迎來(lái)黃金時(shí)期。