華夏時報記者 李凱旋 李未來 北京報道

　　5月17日，順豐房托正式登陸資本市場開始交易，但上市首日就上演了低開破發(fā)一幕，整個交易日的跌幅達到了16.5%。

　　截至5月21日，順豐房托已經(jīng)在資本市場上交易了4天，盤內(nèi)股價最高達到了4.68港元/股，但距離發(fā)行價4.84港元/股仍有距離。

　　順豐房托的主要目的是幫助順豐拓寬融資渠道，盤活公司的物流資產(chǎn)。目前，順豐房托的底層資產(chǎn)是3項物業(yè)，平均出租率雖超過了94%，但關(guān)聯(lián)用戶的占比極大。不過，業(yè)內(nèi)專家認為，我國物流需求日益增長，物流地產(chǎn)的投資回報率也高于一般的商業(yè)地產(chǎn)，未來的發(fā)展仍然值得期待。

　　順豐房托上市首日破發(fā)

　　“破發(fā)”在資本市場上并不少見，但是這一幕上演到了順豐房托身上，仍然是讓投資者有些“咋舌”了。5月17日，順豐房托在港交所正式掛牌交易，開盤價為4.49港元/股，其較發(fā)行價4.84港元/股跌去了9.8%。也就是說，順豐房托上市首日即低開破發(fā)。

　　5月17日，順豐房托最終收報4.16港元/股，整個交易日跌幅達到了16.5%。

　　2月10日，牛年的春節(jié)前夕，順豐發(fā)布了一則公告，表示籌劃設立房地產(chǎn)投資信托基金并上市。具體方式則是，順豐通過境外控股子公司間接持有的3項物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在香港設立房地產(chǎn)投資信托基金，并在港交所上市。

　　更值得一提的是，在順豐房托上市的這天，另一大物流巨頭京東物流也開始了正式招股。《華夏時報》記者在查閱了京東物流的招股書后了解到，京東物流此次全球公開發(fā)售6.09億股，發(fā)售時間為5月17日至5月21日，發(fā)行價格區(qū)間為39.36港元/股-43.36港元/股。券商發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在5月17日招股首日，京東物流就獲得了超過1000億港元的孖展認購。

　　同樣是在5月17日，順豐房托和京東物流卻在資本市場上上演了完全不同的一幕。

　　底層資產(chǎn)成色幾何？

　　作為物流行業(yè)內(nèi)的龍頭，近年來，順豐的發(fā)展幾乎一直是順風順水。不過，由于2021年一季度的業(yè)績呈現(xiàn)出虧損狀態(tài)，在2021年4月上旬，順豐的股價上演了跌停一幕。此后，順豐的股價雖然有了小幅反彈，逐步上漲至了70港元/股左右，但較2021年2月份的120港元/股左右的價格仍有很大差距。

　　此前，順豐表示，順豐房托上市的主要目的是開拓公司的創(chuàng)新性融資渠道，盤活公司的物流資產(chǎn)，增強公司的現(xiàn)金流，進一步支持公司戰(zhàn)略資產(chǎn)投入，持續(xù)擴大規(guī)模，提升經(jīng)營能力。

　　這也意味著，盡管順豐房托獨立上市，其后續(xù)本質(zhì)仍是為順豐提供融資渠道，而順豐房托后續(xù)發(fā)展如何、能否在資本市場上獲得認可也與順豐的經(jīng)營業(yè)績有直接關(guān)系?！度A夏時報》記者了解到，房地產(chǎn)投資信托基金主要投資于產(chǎn)生收入的物業(yè)，并以其收入向基金單位持有人提供穩(wěn)定回報。此前，順豐房托也在招股書上表示，后續(xù)也會收購全球范圍內(nèi)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

　　上述提到，順豐房托的底層資產(chǎn)是3項物業(yè)，其分別是佛山市南海區(qū)的桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園、蕪湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園、香港青衣的亞洲物流中心-順豐大廈。截至2020年底，這3項底層物業(yè)資產(chǎn)可出租總面積約為30.80萬平方米，評估價值約為60.94億港元，3項底層資產(chǎn)的平均出租率約為94.9%。

　　盡管3項底層資產(chǎn)的平均出租率維持在一個較高的位置，但是底層資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)租戶占比也較高。順豐房托的招股書顯示，截至2020年三季度，3項底層資產(chǎn)共有32名租戶，但收入總額排名前5位的租戶約占總租金收入的83.3%。此外，這5名租戶中，還有3名是順豐房托的關(guān)聯(lián)租戶。

　　針對上述問題，記者向順豐房托方面發(fā)去了采訪提綱，但截至發(fā)稿，仍未得到回復。

　　物流地產(chǎn)或成未來新增長點

　　順豐房托的招股書顯示，2018年、2019年、2020年前三季度，順豐房托的是收益分別為2.56億港元、2.69億港元、2.05億港元。在同一個報告期內(nèi)，運營溢利分別為4.23億元、2.86億港元和9697.20萬港元。

　　整體來看，順豐房托的收益以及運營溢利每年呈現(xiàn)出增長的狀態(tài)，收益也較為可觀?？v觀整個市場，物流行業(yè)正發(fā)展得“如火如荼”，物流地產(chǎn)也因此乘上了“東風”。

　　貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中認為，盡管順豐房托上市破發(fā)，但物流地產(chǎn)近年來受益于電商和快遞行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸被資本看好。和購物中心、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)相比，物流地產(chǎn)園區(qū)的租戶通常承租能力更強，平均租賃面積更大，租戶組合更為穩(wěn)定，因此市場韌性剛好。

　　“從投資回報率方面來看，物流地產(chǎn)的投資回報率通常超過6%，高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%。同時，作為全球最大的電商市場，中國倉儲物流行業(yè)的需求逐年增長，更多電商類企業(yè)需要租賃能夠直達核心城市圈的物流地產(chǎn)來保證快遞的速度和質(zhì)量?！编嵵腥绱苏J為。

　　與此同時，鄭中指出，目前，各大城市的寫字樓和購物中心均因高空置率和大體量新供應而持續(xù)承壓，預計物流地產(chǎn)或?qū)⒊蔀榉亲≌惙康禺a(chǎn)行業(yè)的新增長點。

　　：張蓓 主編：張豫寧