（文/張玉 編輯/馬媛媛）從2017年的350.2億元，到2020年1205億元的銷售額，華發(fā)股份（600325）近年來的業(yè)績增速彰顯著這家珠海老牌房企對于規(guī)模的渴求。

　　規(guī)模增速“大躍進”背后，華發(fā)股份的高負(fù)債也一路水漲船高。2012年，華發(fā)股份負(fù)債合計僅有202.17億元，到2021年一季度，公司負(fù)債合計已經(jīng)攀升至2741.95億元。

　　不過，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流仍然是決定企業(yè)未來利潤的關(guān)鍵。尤其是集中供地的新政背景下，房企手中的“余糧”面臨挑戰(zhàn)。不過，對于此前一度激進加杠桿的華發(fā)股份而言，眼下更重要的似乎是如何確保這架“馬車”平穩(wěn)運行。

　　5月26日，華發(fā)股份發(fā)布公告表示，公司全資子公司華發(fā)設(shè)計擬將其應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給華金保理，由華金保理為其開展應(yīng)收賬款保理融資業(yè)務(wù)。

　　子公司2億元保理融資

　　根據(jù)公告，此次保理融資不超過人民幣2.05億元，融資期限不超過24個月，綜合融資成本不超過6%/年，可按資金需求分批次提款，按季付保理費用。華發(fā)設(shè)計對轉(zhuǎn)讓給華金保理的應(yīng)收賬款承擔(dān)回購義務(wù)。

　　保理融資，是指賣方申請由保理銀行購買其與買方因商品賒銷產(chǎn)生的應(yīng)收賬款，賣方對買方到期付款承擔(dān)連帶保證責(zé)任，在保理銀行要求下還應(yīng)承擔(dān)回購該應(yīng)收賬款的責(zé)任。

　　換句話說，就是銷售商通過將其合法擁有的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給銀行，從而獲得融資的行為。

　　公開資料顯示，華金保理由珠海華發(fā)投資控股集團有限公司間接100%控股，珠海投控集團與華發(fā)股份屬于受珠海華發(fā)集團有限公司同一控制下的關(guān)聯(lián)方，本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

　　華發(fā)股份方面表示，本次交易有利于拓展公司融資渠道，提高資產(chǎn)的使用效率，既解決了公司對資金的需求，又能充分合理地利用關(guān)聯(lián)方所擁有的資源和業(yè)務(wù)優(yōu)勢，促進公司生產(chǎn)經(jīng)營和業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　不過，公開資料顯示，保理融資沒有那么規(guī)范，部分的承購業(yè)務(wù)是由較小的、非傳統(tǒng)的出借人開展的，這個領(lǐng)域缺乏足夠的監(jiān)管，承購方的質(zhì)量、可靠性和信譽差異很大。

　　甚至有觀點指出，之所以有越來越多的企業(yè)采取這種昂貴、風(fēng)險較大的融資方式，原因很簡單：這通常是他們能夠獲得現(xiàn)金的唯一渠道。

　　華譽咨詢曾分析指出，自2019年下半年起，房地產(chǎn)融資受到了各項政策的制約，致使各大地產(chǎn)商的資金鏈吃緊。保理融資資金屬于非銀資金，不在制約范疇。從2019年下半年起，不少大中型地產(chǎn)公司紛紛尋求保理融資來解決短期的資金鏈流動性支持。其中涉及的保理標(biāo)的物包括開發(fā)類應(yīng)收賬款、售樓尾款、未來應(yīng)收租金等。

　　一位業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，通過應(yīng)收賬款、購房尾款等衍生產(chǎn)品進行融資，風(fēng)險較大。“美國次貸危機就是衍生產(chǎn)品出問題，而且還是加杠桿的，這種風(fēng)險最大了。用兩塊錢本錢干20塊錢的活，市場好，你發(fā)達了，當(dāng)然，反過來，一樣會虧得很慘?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士坦言。

　　花式“找錢”謀擴張？

　　除了保理融資，今年以來，華發(fā)股份可謂通過各種方式“花式找錢”。在5月26日宣布子公司開展保理融資業(yè)務(wù)的同時，華發(fā)股份同日發(fā)布了關(guān)于子公司轉(zhuǎn)讓基金份額的公告。

　　華發(fā)股份方面表示，為進一步優(yōu)化公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，盤活存量資產(chǎn)，集中資源發(fā)展公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)化經(jīng)營優(yōu)勢，公司全資子公司華發(fā)華宜擬將其作為有限合伙人/基金份額持有人所持有的4家合伙企業(yè)的合伙份額及1項契約型基金份額協(xié)議轉(zhuǎn)讓給華實資管，轉(zhuǎn)讓總價款合計為20.09億元。層層穿透之下，華實資管與華發(fā)股份同屬于華發(fā)集團實際控制下的關(guān)聯(lián)方。

　　另一方面，轉(zhuǎn)讓價款的支付方式也可以看出華發(fā)股份對于資金的渴求。雙方協(xié)商一致同意，乙方以現(xiàn)金方式按照協(xié)議的約定向甲方支付全部轉(zhuǎn)讓總價款。在協(xié)議生效之日起的20個工作日內(nèi)，由乙方一次性支付至甲方指定的銀行賬戶。

　　此外，今年4月1日，華發(fā)股份公告稱，擬向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行不超過人民幣50億元的超短期融資，發(fā)行期限為不超過270天。注冊金額用于滿足華發(fā)股份于2021年5月5日到期的50億元超短融批文的續(xù)期需求，償還符合銀行間市場交易商協(xié)會規(guī)定的債務(wù)融資工具本息、北金所債權(quán)融資計劃本息、金融機構(gòu)借款、補充流動性資金等。

　　而此前一星期，今年3月23日，華發(fā)股份還曾公告表示，為了優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，提高資金使用效率，公司部分下屬子公司擬將其名下項目銷售過程中形成的購房尾款收益權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給華金保理。華金保理向項目公司支付轉(zhuǎn)讓款的方式進行融資，本次融資規(guī)模不超過人民幣2.63億元，融資期限不超過1年。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦直言，融資就是為擴張做準(zhǔn)備的，今年土地集中出讓，很多房企都鉚足勁，集中出讓對房企資金要求很高，所以手里籌措資金可以囤土地?！罢f是集中出讓，事實可以看出，房企之間競爭相當(dāng)激烈，而且一些房企可能也意識到利潤會比較薄，但是為刷流量，刷規(guī)模，還是要拼一下。”

　　業(yè)績增速下滑亟待降杠桿

　　積極通過各種途徑“花式”融資，與華發(fā)股份近年來的高速發(fā)展不無關(guān)系。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年，華發(fā)股份流量金額350.2億元，位列排行榜第58位。2018年，華發(fā)股份賣了554.6億元，2019年，公司全口徑銷售金額達到922.7億元，到2020年，上述銷售額已經(jīng)攀升至1205億元，華發(fā)股份也一躍攀升至行業(yè)第34位。

　　短期走的太快，最直接導(dǎo)致的就是華發(fā)股份資金鏈的收緊。同花順（300033）IFinD數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份資產(chǎn)總額由2012年的289.64億元增長至2021年一季度末的3405.9億元。公司負(fù)債總額也持續(xù)快速增長。2012年，華發(fā)股份負(fù)債合計僅有202.17億元，到2021年一季度，公司負(fù)債合計已經(jīng)攀升至2741.95億元。由此計算，在不足10年的時間里，華發(fā)股份的負(fù)債總額增長了10多倍。

　　據(jù)華西證券（002926）發(fā)布的研報顯示，截至 2020 年末，華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 63.98%， 較去年同期增長 7.47pct，凈負(fù)債率為 147.47%，較去年同期降低 12.98pct，杠桿率下降。此外，華發(fā)股份在手貨幣資金 436.4 億元，現(xiàn)金短債比為 1.12，短債風(fēng)險較低。

　　另據(jù)億翰智庫發(fā)布的報告，2020 年華發(fā)股份現(xiàn)金短債比提升至0.9倍，融資成本降低0.2pcts 至6.2%。償債方面，截至 2020 年，公司有息負(fù)債總額 1586.5 億元，其中長期有息負(fù)債占比 71.2%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)較為合理。2020 年華發(fā)凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比均有改善，公司凈負(fù)債率相比2019 年同期降低 1.9pcts；現(xiàn)金短債比 0.9 倍，盡管未達到三道紅線標(biāo)準(zhǔn)，但公司償債能力相比2019 年有所改善；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率 76.5%。

　　“持續(xù)擴張后勁是不是足，還需要觀察，有的房企在突破千億之后，短期也會有一定壓力，需要在這個階段整固下。就和股票一樣，突破關(guān)鍵價格后，需要橫盤整固一段時間?！北R文曦直言。

　　如其所言，2021年一季度，華發(fā)股份也經(jīng)歷了一系列的“震蕩盤整”。2021年第一季度，華發(fā)股份營業(yè)收入63.7億元，比上年同期減少了29.49%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為5.54億元，比上年同期減少了7.92%。公司歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常損益后的凈利潤為4.63億元，比上年度末減少了19.59%。

　　對于營業(yè)收入的大幅減少，華發(fā)股份方面表示，主要是房產(chǎn)項目收入結(jié)轉(zhuǎn)減少所致。

　　而在拿地策略方面，華發(fā)股份也一改往日的激進顯得低調(diào)了不少。同花順數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份僅于今年1月份在成都獲取一幅土地，拿地總價為8.73億元，溢價率14.29%。據(jù)克而瑞2021年1~4月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜，從新增貨值來看，排行第100位的五礦地產(chǎn)今年前4月新增貨值為55.3億元，在這其中未見華發(fā)股份的身影。與之對比，華發(fā)股份曾在2018年底~2019年初的一個月時間里耗資近百億拿地，其彼時的擴張增速不可謂不激進。

　　如今回頭來看，短跑沖刺千億之后，華發(fā)股份似乎的確需要一段時間橫盤整固。