房地產(chǎn)融資包括哪些方式？廣義地說，房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中的一系列金融活動，包括資金的籌集、運用和清算。狹義的房地產(chǎn)融資包括房地產(chǎn)信貸和資本市場融資，是房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和。

　　房地產(chǎn)融資包括哪些方式？房地產(chǎn)的融資工具有哪些？

　　資金在中國房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源可分為內(nèi)部融資和外部融資。

　　1、內(nèi)部融資方法包括：

　?。?）企業(yè)成立時由各投資方投資的資金：含資金獨資企業(yè)，從一期經(jīng)營后的稅后利潤中提取的盈余公積金、資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股權(quán)溢價等形成）等等。由企業(yè)自己控制并長期持有。自有資金是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)和保證，國家對房地產(chǎn)企業(yè)自有資本的比例有嚴(yán)格的要求。開發(fā)商通常不愿意使用太多企業(yè)自有的資金，只有當(dāng)項目的盈利能力相當(dāng)大，確定性很大時，他們才能適度投資于企業(yè)自有的資金。

　?。?）預(yù)收賬款：指開發(fā)商根據(jù)合同規(guī)定向買方支付的預(yù)付款，以及委托單位的開發(fā)建設(shè)項目，以及委托單位根據(jù)雙方合同規(guī)定開發(fā)建設(shè)的資金。對于開發(fā)商來說，必要的開發(fā)資金可以通過這種方式提前提出。

　　2、外部融資的主要渠道和融資工具有：

　?。?）上市融資：股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市融資已成為重要的融資渠道，包括利用殼公司資源直接上市和間接上市。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)債券：發(fā)行債券可用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項目投資等，并可以帶來大規(guī)模長期資金進行房地產(chǎn)開發(fā)，聚集社會閑散資金。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)對資金的發(fā)展有長期需求時，債券是一個重要的融資渠道。

　?。?）銀行信貸：向銀行借款是開發(fā)商的主要融資渠道。短期信貸只能作為企業(yè)當(dāng)前的資金，在開發(fā)項目完成階段可以作為抵押物申請長期信貸。中國開發(fā)商向銀行申請貸款，貸款可分為土地貸款和建設(shè)貸款。常見的開發(fā)貸款包括存款抵押貸款、短期透支貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。

　?。?）房地產(chǎn)投資

　　信托是一種投資機構(gòu)，采取公司或商業(yè)信托的形式，聚集多個投資者的資金，收購和持有房地產(chǎn)（通常是盈利的房地產(chǎn)）或為房地產(chǎn)融資，并享受稅收優(yōu)惠。本質(zhì)上是證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，委托專門的管理機構(gòu)進行經(jīng)營管理，通過發(fā)行股票或收益單位吸收公眾投資者的資金。通過多元化投資，它選擇各種房地產(chǎn)證券，項目和業(yè)務(wù)進行組合投資。

　?。?）商業(yè)抵押擔(dān)保證券:這是一種商業(yè)證券的融資方式，將房地產(chǎn)貸款中的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款整合為組合抵押貸款，通過證券流程和債券形式發(fā)放給投資者。

　　(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回購融資、租賃融資、夾層融資等。

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