房地產融資包括但不限于以下方式：銀行發(fā)展貸款、債券融資、股權融資、海外債務、資產證券，非標準融資等。以下分別詳述。

　　1.銀行發(fā)展貸款。這是目前房企使用最廣泛的融資方式。資金主要來源是銀行自有資金目前主要要求是“432”，即四證齊全，自有資金投資比例不低于30％，二級開發(fā)資質。具體方法是向銀行提交項目和股東的基本信息，其中要求的材料會非常詳細。基本上你公司的財務信息都收集好了。銀行的客戶經理寫一份貸款調查報告，然后提交給風險部審查，再提交給貸款審查會議。根據貸款額度不同，需要報省行總行開會。貸款審查會通過后會有批復，批復中列出了銀行，提出的要求和條件，公司逐項落實審批條件后即可取錢。發(fā)展貸款的資金成本相對較低，利率約為4.75％-9％，大銀行較低，小銀行較高。

　　2.債券融資。債券融資屬于信用債券，主要包括公司債券、企業(yè)債券、中期票據、定向工具、資產支持型證券，短期融資等。據審計部門介紹，公司債、可轉債、可交換債券由證監(jiān)會、證券交易所審計，優(yōu)質房企常用于債務融資，約占債務融資的50％；其次是發(fā)改委，公司債券，約占債務融資的20％；獲勝票、短期融資和目標工具由銀行，市場交易商協(xié)會審計，約占債務融資的30％。債券融資對企業(yè)的主體資格要求很高，對資產規(guī)模、盈利能力和現(xiàn)金流要求也很高。具體做法有評級、財務調整、近三年財務審計、內部控制法律咨詢、評估報告等。然后向證監(jiān)會或交易所、發(fā)改委或銀行市場交易商協(xié)會報告?？傊畷懈嗟牟牧希鼜碗s的手續(xù)。成本和利率低，優(yōu)質企業(yè)可以做到3％-5％左右。這一塊我沒怎么做過，就不贅述了。

　　3.股權融資主要有上市IPO發(fā)行股票，股權基金私募，股權特定對象融資眾所周知，IPO就是上市或者借殼重組。在這種市場環(huán)境和監(jiān)管政策下，房地產企業(yè)很難發(fā)行新股，除非是高質量的。具體方法很復雜。首先，請會計師事務所、證券學院和法律機構做咨詢和咨詢，整理各種股權關系、賬目等。然后提交材料給排隊等候初審和二審的證監(jiān)會，等。股權基金私募近年來發(fā)展迅速。相對監(jiān)管沒那么嚴格，但越來越嚴格了。具體做法類似于銀行發(fā)展貸款。具體對象股權融資，這是具體對象轉讓公司股權獲得資金，為例，華夏幸福股東王文學轉讓股權平安獲得大量資金

　　4.海外債務。海外債務也是在國外發(fā)行債券的一種方式。近年來，由于國內融資市場的收緊，許多大型住宅企業(yè)都采用了這種方式。具體來說，就是評級、文件準備、路演、定價和發(fā)行、資金回歸、資金使用等過程。這部分我沒有實際操作過，就不細說了。目前成本在8％-12％左右。

　　5.資產證券。簡稱ABS。即保薦人將證券資產出售給特殊目的機構SPV，然后SPV將這些資產匯集成一個資產池，然后用資產池產生的現(xiàn)金流支持金融市場發(fā)行有價值的證券融資，最后用資產池產生的現(xiàn)金流清償發(fā)行的有價值的證券。簡單來說，就是把資產打包到可交易的證券進行交易。根據交易地點，有場內和場外市場。場內資產支持證券市場是指在交易所和銀行，之間的市場上發(fā)行和交易的資產支持證券，是我國資產支持證券的主要市場。具體操作是與證券公司對接，按要求提供材料。我拿了這一塊，但是沒有成功，因為不符合標準。融資成本比較低，現(xiàn)在大概4％-6％。

　　6.非標準融資主要包括但不限于信托、承兌匯票、各種收益權、應收賬款、委托貸款等。資金消息人士主要說了幾個主要的。信托，這也是房地產企業(yè)非常常用的融資工具。具體來說就是和信托公司有關聯(lián)。信息和發(fā)展貸款差不多，相對審批比銀行發(fā)展貸款寬松一點。由于資金不是一個機構擁有的資金，成本相對較高，質量越高的企業(yè)，成本越低。目前成本在10％-15％左右。承兌匯票包括銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。具體百度，這個就比較簡單了。銀行承兌匯票的年利率約為5％-6％。商業(yè)承兌匯票有時是空頭支票，你知道的。利率也更高。

　　總的來說，目前金融市場受到嚴格監(jiān)管，銀行發(fā)展貸款、公司債券、信托、私募管理、股權融資都受到嚴格監(jiān)管。相對來說，海外債、短期融資、中標、ABS相對困難，發(fā)展貸款、公司債、非標貸款相對困難。IPO和私募基本停止。

　　1.房地產企業(yè)的合作目的：在合作之前，我們必須首先考慮合作的目的，然后再決定如何合作。

　　2.房地產與合作的資源成本：資源成本是公司合作行為最根本的決定因素。

　　3.公司的控制權需求：合作模式的選擇對公司治理結構有非常重要的影響。

　　4.房地產企業(yè)的規(guī)模和品牌：以股市為代表的合作渠道主要滿足大中型企業(yè)多渠道合作的需求，而中小企業(yè)由于政策限制只能以銀行為主要合作渠道。

　　5.企業(yè)的組織形式：企業(yè)的合作模式要根據企業(yè)的組織形式來確定?？傊?，房地產企業(yè)必須結合自身的資產規(guī)模、經營周期和競爭環(huán)境來決定合作結構?？茖W合理的資源結構和合作模式對提高公司的經營效率、完善公司治理機制、增強整個金融體系的穩(wěn)健性具有重要意義。

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