面對(duì)土拍“游戲規(guī)則”的更改，房企需要調(diào)整競(jìng)拍策略，來(lái)適應(yīng)新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。考量資金壓力、防范風(fēng)險(xiǎn)等多方面因素，多家房企“抱團(tuán)”拿地成為新策略。

　　5月20日晚，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布了首批集中供地出讓公告，至此，22個(gè)重點(diǎn)城市首批集中供地計(jì)劃均已出爐。

　　截至5月24日，北京、深圳、杭州、天津、廣州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)等14個(gè)城市已經(jīng)完成了首批集中土拍。從拍地情況來(lái)看，“抱團(tuán)拿地”成為房企應(yīng)對(duì)新策略。業(yè)內(nèi)專家建議，應(yīng)增加土地供給，緩解“僧多粥少”的矛盾。

　　首批集中供地計(jì)劃均出爐

　　上海是22個(gè)首批集中供地重點(diǎn)城市中最晚公布供地計(jì)劃的城市。5月20日晚，上海規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站發(fā)布了四則《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告》，此次上海集中推出56幅地塊，總起拍價(jià)達(dá)820.82億元。

　　公告信息顯示，在第一批集中出讓的28宗涉住宅用地中，地處中心城區(qū)的僅4宗，并且僅楊浦定海社區(qū)1宗為純宅地，其余3宗地塊均為商住辦綜合體，拿地門檻也比較高，起拍價(jià)均在50億元以上。

　　截至5月24日，在“兩集中”供地政策下，北京、深圳、杭州、天津、廣州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)、濟(jì)南等14個(gè)城市已經(jīng)完成了首批集中土拍，共503宗地塊成交，總土地出讓金額約為5877.99億元。而6月份，鄭州、成都、合肥、上海、武漢首批集中拍地也將拉開序幕。

　　不同城市土拍熱度分化明顯

　　從各地土拍成交金額來(lái)看，目前排在前5名的城市依次為杭州、北京、廣州、重慶、天津，首批土地供應(yīng)分別成交1178.21億元、1109.71億元、906億元、635億元和497.948億元，其中北京和杭州的土拍成交額均超千億元。

　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱分析說(shuō)，整體來(lái)看，各地土拍市場(chǎng)的熱度在一定程度上反映出了當(dāng)前樓市的熱度，北京、杭州、重慶、深圳、廈門等城市的熱度較高，其中重慶、廈門樓面價(jià)漲幅均超45%，而沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等地則相對(duì)平淡。

　　值得注意的是，北京土拍雖然火爆，但與重慶、杭州等城市首次集中土拍溢價(jià)率過(guò)高不同，此次北京土拍的整體溢價(jià)率只有7%左右，某種程度上也體現(xiàn)出北京樓市調(diào)控的定力。

　　杭州首次集中供地成交總額1178.2億元，占去年賣地總金額的46.7%，平均溢價(jià)率達(dá)26%。此次杭州的土拍，溢價(jià)封頂、高自持成為了“主旋律”。57宗集中出讓的宅地中，有40余宗溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例，部分地塊自持比例高達(dá)40%，近20個(gè)板塊創(chuàng)下地價(jià)新高，市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，杭州全年分三次集中供地，賣地收入大概率會(huì)超過(guò)去年。

　　最激烈的則是重慶的土拍，眾房企蜂擁而上搶地，平均溢價(jià)率高達(dá)43%。在成交的46宗土地中，90%為溢價(jià)成交，70%的地塊溢價(jià)率超過(guò)40%。值得注意的是，招商蛇口（001979）以32.5億元競(jìng)得的沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)地塊，溢價(jià)率高達(dá)129.98%。

　　深圳和廈門，雖然此次參拍地塊較少，僅有五六宗，但依然吸引了眾多知名房企參與，兩城整體溢價(jià)率均在30%左右。

　　相對(duì)于熱門的一二線城市，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、青島等北方城市的土拍熱度相對(duì)較低。長(zhǎng)春此次共有53宗土地掛牌出讓，其中2宗地因無(wú)人報(bào)名流拍，11宗地提前終止出讓，最終共計(jì)40宗土地成功出讓，僅吸引了4家頭部房企關(guān)注，最終總成交價(jià)僅為194.44億元。

　　沈陽(yáng)的土拍活動(dòng)僅在開場(chǎng)兩個(gè)小時(shí)后便宣告結(jié)束，25宗地塊中，有3宗地塊因無(wú)人報(bào)名而流拍，其余22宗地塊總成交價(jià)為197.86億元，其中有8宗地塊為底價(jià)拍出。

　　第二批集中供地應(yīng)盡早完成

　　為什么部分城市并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)“抑制土地高溢價(jià)”的政策初衷？對(duì)此，丁祖昱表示，這主要是由于在第一次集中供地之前出現(xiàn)了約2個(gè)月左右的土地“空窗期”，而這一時(shí)間段恰好是傳統(tǒng)一、二季度房企集中投資的時(shí)候，長(zhǎng)時(shí)間的土儲(chǔ)“零增長(zhǎng)”，使得各大房企在第一次集中拍地時(shí)出現(xiàn)了“蜂擁而上”的現(xiàn)象。

　　他認(rèn)為：“集中供地政策本身無(wú)論是初衷還是‘兩集中’的方式，都會(huì)對(duì)‘控制地價(jià)、抑制溢價(jià)’有一定的幫助，但是在具體實(shí)施的過(guò)程中還需要根據(jù)各地不同的情況進(jìn)行調(diào)整。”

　　“在目前重點(diǎn)城市土地依然供不應(yīng)求的環(huán)境下，如果可以提高城市土地供應(yīng)總量，我認(rèn)為會(huì)對(duì)整體地價(jià)有一定的抑制作用?！倍∽骊疟硎?，有了第一批集中供地的經(jīng)驗(yàn)，各大重點(diǎn)城市應(yīng)加速進(jìn)行第二批集中供地，如果能夠在1個(gè)月內(nèi)完成第二次集中供地，這將極大緩解目前土地供應(yīng)“僧多粥少”的現(xiàn)象，緩解當(dāng)前土地市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題。

　　根據(jù)各城市公布的推地計(jì)劃來(lái)看，包括北京、廣州、南京、成都、寧波等諸多熱點(diǎn)城市，有14個(gè)城市公告7月為二批集中供地時(shí)間。

　　“抱團(tuán)”拿地緩解資金壓力

　　各城市集中供地的時(shí)間較為接近，也給房企帶來(lái)了不小的資金壓力。有很多房企同時(shí)參與了多個(gè)城市、眾多地塊的爭(zhēng)奪，其資金壓力不言而喻。

　　一位上市房企投拓部負(fù)責(zé)人感嘆說(shuō)：“想在土拍市場(chǎng)有所斬獲，資金無(wú)疑是一道重要的門檻，北京首批集中出讓的30宗地塊，收到的競(jìng)買保證金就逾200億元，企業(yè)的腰包都要被掏空了?！?/p>

　　面對(duì)土拍“游戲規(guī)則”的更改，房企需要調(diào)整競(jìng)拍策略，來(lái)適應(yīng)新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局?？剂抠Y金壓力、防范風(fēng)險(xiǎn)等多方面因素，多家房企“抱團(tuán)”拿地成為新策略。

　　在北京參與首批集中土拍的50多家房企中，有37個(gè)聯(lián)合體，其中“金地+華潤(rùn)+保利”堪稱最熱聯(lián)合體，本次一共報(bào)名了16宗地塊的土拍。在北京已成交的地塊中有6幅地塊為聯(lián)合體競(jìng)得；同樣，在重慶出讓的46宗土地中，有8幅地塊為聯(lián)合競(jìng)拍競(jìng)得。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，房企過(guò)去高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的增長(zhǎng)方式不能再延續(xù)下去，近幾年全行業(yè)的利潤(rùn)率都在下滑，開發(fā)商需要適應(yīng)新的規(guī)則，在資金調(diào)配、負(fù)債控制方面有更好的解決方案。尤其是中小房企，在新的競(jìng)爭(zhēng)中需加強(qiáng)合作，“小而美”的路線可能不再適應(yīng)當(dāng)下的發(fā)展形勢(shì)。

　　克而瑞研究中心也認(rèn)為，疊加三道紅線、土地“兩集中”政策，對(duì)房企的資金要求、調(diào)配能力、測(cè)算能力等都是非常大的挑戰(zhàn)，抱團(tuán)取暖已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。孫蔚