7月5日晚間，綠地控股（600606）（600606.SH）發(fā)布了兩則公告。

　　一則公告顯示，綠地控股擬將全資子公司上海綠閔物業(yè)管理有限公司（以下簡稱：綠閔物業(yè)）100%股權轉讓給花樣年控股集團有限公司（以下簡稱：花樣年）旗下指定主體，股權轉讓對價為12.6億元。自2021年至2026年的5年內，雙方將在綠地集團新增商業(yè)物業(yè)項目中展開物業(yè)管理戰(zhàn)略合作。

　　另一則公告，綠地控股稱將在與雅居樂集團及雅生活集團的原有框架協(xié)議期滿后，新增3年物業(yè)服務合作。即在2023年至2025年3年內，綠地控股將每年為雅生活集團提供自有開發(fā)物業(yè)中的500萬平方米物業(yè)服務面積。

　　眼下，不少房企忙著分拆旗下物管公司上市，而綠地控股的選擇顯得有點與眾不同。截至7月6日收盤，公司股價報收5.46元/股，上漲1.87%。

　　被超高溢價收購 綠閔物業(yè)的魅力在哪里？

　　據公告顯示，花樣年全資附屬公司深圳市富昌商業(yè)服務有限公司作為買方，與綠地實體――即綠地控股集團有限公司及綠地金融投資控股集團有限公司（以下簡稱：綠地實體）訂立協(xié)議，擬以12.6億元收購綠閔物業(yè)的全部股權。

　　交易完成后，綠閔物業(yè)將成為花樣年的間接全資附屬公司，且財務業(yè)績將綜合納入花樣年的財務報表。

　　截至2020年12月31日，綠閔物業(yè)總資產為407.31萬元，凈資產為287.48萬元。2020年度，綠閔物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入1,203.55萬元，實現(xiàn)凈利潤237.61萬元。截至2021年5月31日，綠閔物業(yè)總資產為532.45萬元，凈資產為452.08萬元。2021年1-5月，綠閔物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入494.39萬元，實現(xiàn)凈利潤164.60萬元。

　　從12.6億元的收購價來看，粗略評估花樣年相當于開出了高達500多倍的收購PE。而目前市場上的物業(yè)收并購PE多為10 20倍。

　　為何會有如此高的溢價？

　　結合買賣雙方的公告來看，花樣年在公告中稱目標公司“主要為商用物業(yè)提供物業(yè)管理及增值服務”，而綠地控股公告中則直接指出這家物業(yè)公司的重要性――“自成立伊始，綠閔物業(yè)就將自身發(fā)展目標定位國內一流的商業(yè)物業(yè)管理公司，成為綠地集團在商業(yè)物業(yè)項目的指定物業(yè)管家”。

　　看來買方的算盤打得很明確，就是看上了“商辦物業(yè)”這個高毛利、高估值的香餑餑。

　　雙方的協(xié)議其實也不簡單，據花樣年披露，在收購完成后5年內，綠地實體承諾每年輸送不少于500萬平方米的商業(yè)相關物業(yè)建筑面積以作管理，期內共計不少于2500萬平方米。在收購完成后3年內，綠地實體還將額外提供中國一線或二線城市的商業(yè)相關物業(yè)項目以作管理，期內的合約建筑面積共計不少于60萬平方米。同時，在收購完成后1年內，綠地實體還將就鄭州綠地全球商品貿易港的項目的前期物業(yè)管理服務自行或促使與花樣年訂立管理合約，該項目總面積約33萬平方米。

　　算下來，綠地控股至少承諾了超過2500萬平方米的物管面積。這樣看來，12.6億元的對價花樣年不虧。

　　續(xù)簽雅生活 每年至少提供500萬平方米物管面積

　　把“商辦物業(yè)”管理交予花樣年之后，綠地控股還和老伙伴做了交易。

　　早在2017年6月份，綠地控股宣布將全資子公司上海綠地物業(yè)服務有限公100%股權轉讓給雅居樂，交易對價為10億元，同時入股雅生活成為第二大股東。

　　彼時的公告顯示，自2018年至2022年5年內，綠地控股聘請雅生活作為物業(yè)管理服務提供商，每年交付管理物業(yè)面積不少于700萬平方米，并額外提供300萬平方米的優(yōu)先物業(yè)管理權，期內共計超過5000萬平方米的物業(yè)管理面積。

　　而7月5日晚綠地控股發(fā)布和雅生活合作公告顯示，將每年至少為雅生活提供500萬平方米的物業(yè)服務面積。與之前的交易對比，此次所提供的的物管交付面積有所下降，同時也沒有允諾額外的有限物業(yè)管理權。

　　有業(yè)內人士表示，作為一家規(guī)模較大的房企公司，綠地控股選擇與其他企業(yè)合作，或是出于降低成本的考量。在“三道紅線”下，綠地控股作為唯一一家處于紅檔內的國企還是備受關注的，截至目前，綠地2020年實現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，僅一條紅線變綠，仍為橙檔。將物業(yè)業(yè)務賣的所剩無幾，走上與其他房產公司不一樣的路子，看來綠地控股的壓力并不小，畢竟留給公司的時間也不多了。