陽(yáng)光城（000671）(000671.SZ)旗下物業(yè)陽(yáng)光智博和萬(wàn)物云將進(jìn)行換股消息傳來(lái)，業(yè)內(nèi)震撼。

　　一家是前20強(qiáng)房企集團(tuán)旗下，僅存幾家未上市的物業(yè)公司。另一家，則是房企標(biāo)桿，首個(gè)將物業(yè)服務(wù)“上云”的萬(wàn)物云。

　　先說(shuō)結(jié)論，兩家攜手的形式――換股，通過(guò)陽(yáng)光城的意向公告，我們至少可以了解到幾重含義：

　　此次換股不涉及現(xiàn)金交易;

　　這不僅僅是一錘子買(mǎi)賣(mài)，雙方約定的只有比例，而沒(méi)有對(duì)價(jià)。對(duì)于未來(lái)，雙方都有足夠的期待和耐心，愿意共同分享彼此的時(shí)間價(jià)值;

　　陽(yáng)光城持有萬(wàn)物云的股份價(jià)值未來(lái)非?？捎^，甚至有可能不亞于一個(gè)陽(yáng)光城的市值，本次戰(zhàn)略合作對(duì)陽(yáng)光城凈資產(chǎn)或有重大增厚。

　　是赴港上市開(kāi)始“內(nèi)卷”，還是被收并購(gòu)一錘子買(mǎi)賣(mài)，在這單交易之前，物業(yè)行業(yè)好像只有這兩種生態(tài)。而萬(wàn)物云和陽(yáng)光城在新周期下，展現(xiàn)了另一種智慧：互借勢(shì)、蓄己力，共結(jié)連理，干一番事業(yè)。

　　1+1等于幾?從已知的交易結(jié)構(gòu)看，無(wú)從定論，但肯定的是這并非簡(jiǎn)單的交易，而是一場(chǎng)在規(guī)模體量、創(chuàng)新形式、以及對(duì)行業(yè)發(fā)展邏輯的影響上，都是前無(wú)古人的合作嘗試。

　　價(jià)值與預(yù)期 陽(yáng)智博未來(lái)市值或超過(guò)150億

　　根據(jù)公告顯示，陽(yáng)光城及其控股子公司陽(yáng)光智博全體股東，擬以其持有的陽(yáng)光智博100%股份戰(zhàn)略投資萬(wàn)物云，獲取萬(wàn)物云4.8%的股份，即萬(wàn)物云在現(xiàn)有股權(quán)的基礎(chǔ)上向陽(yáng)光智博全體股東增發(fā)4.8%的股份，陽(yáng)光智博全體股東按照其在陽(yáng)光智博的各自持股比例進(jìn)行換股。上述交易完成后，公司可以繼續(xù)以公允價(jià)格投資增持萬(wàn)物云，將持股比例提升至5%以上。

　　根據(jù)萬(wàn)物云工商披露的信息顯示，陽(yáng)光智博將成為萬(wàn)物云唯一開(kāi)放股權(quán)的物業(yè)公司。未來(lái)萬(wàn)物云的價(jià)值極具想象空間，4.8%的股份是一個(gè)不小的比例。我們粗放的算一筆大帳，對(duì)比現(xiàn)有龍頭物管的估值，就意味著陽(yáng)光城持有的萬(wàn)物云價(jià)值或超過(guò)150億，往更樂(lè)觀的估計(jì)，可能不亞于一個(gè)陽(yáng)光城的市值。

　　更何況，這兩家的聚合會(huì)產(chǎn)生什么樣的化學(xué)反應(yīng)，值得期待!

　　陽(yáng)光智博已于6月11日遞表上市。招股書(shū)顯示，截至2020年底，陽(yáng)光智博在管面積約3160萬(wàn)平方米，其中在管164個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，在管總建筑面積3020平方米;19個(gè)商管項(xiàng)目，在管面積約140萬(wàn)平方米。營(yíng)收約13.72億元，折合2.1億美元。

　　近期物業(yè)上市公司的首發(fā)市盈率，根據(jù)2021年預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)的話，基本在12-16倍之間。

　　同期營(yíng)收在2-3億美元的物企，如合景悠活、佳兆業(yè)物業(yè)、時(shí)代鄰里的估值分別為40倍、16倍和21倍，平均估值折合約30倍。

　　而對(duì)比營(yíng)收超10億美元的頭部公司，如華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)等，估值分別為97倍、71倍。

　　由此可見(jiàn)，IPO預(yù)估值范圍和其(母)公司規(guī)模成正比，規(guī)模較小的公司的估值折扣較大，母公司的開(kāi)發(fā)與結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模也較小。如果要沖量，維持高增長(zhǎng)，需要更多依賴并購(gòu)。

　　而大企業(yè)在估值倍數(shù)套利，融資成本、資金實(shí)力、商譽(yù)方面更占優(yōu)，因此體量小的公司，在并購(gòu)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也明顯劣于頭部企業(yè)。

　　不管怎么看，這次換股都比自己上市來(lái)的劃算，換股后，參照陽(yáng)光城持有萬(wàn)物云股票的價(jià)值，凈資產(chǎn)有望大幅增厚，如此，陽(yáng)光城“三線四檔”指標(biāo)也可能將有所改善。

　　眼下和未來(lái)

　　2021年以來(lái)，物業(yè)股個(gè)股兩極分化態(tài)勢(shì)愈發(fā)突出，將近一半的上市物業(yè)公司在市場(chǎng)上市盈率不到10倍，像去年年底華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù)上市當(dāng)天開(kāi)盤(pán)大漲的情況已十分鮮見(jiàn)。市場(chǎng)上的錢(qián)是有限的。當(dāng)然更傾向于投給規(guī)模較大、背靠大房企、更有特色且底蘊(yùn)深厚的企業(yè)。

　　今年前7月成功IPO的10家物業(yè)企業(yè)中，物業(yè)股多數(shù)已破發(fā)，或徘徊在破發(fā)邊緣。整體物業(yè)板塊出現(xiàn)股價(jià)回調(diào)、市值縮水的態(tài)勢(shì)。陽(yáng)光智博最終主動(dòng)選擇與強(qiáng)者同行，不失為明智之舉。

　　再看換股方案，萬(wàn)物云也開(kāi)具了十分具有誘惑力的條件。除了置換萬(wàn)物云4.8%的股權(quán)，陽(yáng)光城將與萬(wàn)物云成立合資公司，承接未來(lái)新增交付的項(xiàng)目，分為住宅物業(yè)合資公司、商寫(xiě)物業(yè)合資公司、學(xué)校醫(yī)院合資公司、社區(qū)商業(yè)合資公司，相關(guān)股權(quán)激勵(lì)行權(quán)后，在達(dá)到約定行權(quán)條件的前提下，股權(quán)結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)為萬(wàn)物云及/或其指定主體持有合資公司60%股權(quán)，陽(yáng)光城持有合資公司20%股權(quán)，激勵(lì)對(duì)象持有合資公司20%股權(quán)。公司與激勵(lì)對(duì)象持有的合資公司股權(quán)一定期限后可與萬(wàn)物云繼續(xù)交易，保留未來(lái)更多可能性。

　　此次換股，除了陽(yáng)光城的凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)規(guī)模有較大的增幅。更重要的是，萬(wàn)物云打造開(kāi)放賦能平臺(tái)的戰(zhàn)略目標(biāo)逐步實(shí)現(xiàn)。在去年11月萬(wàn)物煥新發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科物業(yè)BG首席合伙人朱保全就說(shuō)道：“選擇做平臺(tái)，必須開(kāi)放，但開(kāi)放的條件是價(jià)值觀一致。我們將聯(lián)手價(jià)值觀一致的合作伙伴，開(kāi)始建立睿聯(lián)盟合作平臺(tái)。在這個(gè)平臺(tái)上，其他物業(yè)公司不再是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而是合作關(guān)系。”

　　陽(yáng)光城及其關(guān)聯(lián)企業(yè)布局產(chǎn)業(yè)涉及環(huán)保、教育、地產(chǎn)、大健康等，也可在萬(wàn)物云數(shù)據(jù)與空間上拓展，兩者合作將擴(kuò)大萬(wàn)物云“星塵”操作系統(tǒng)等不同產(chǎn)品實(shí)踐所多種場(chǎng)景。不得不說(shuō)，萬(wàn)物云展示了一種與伙伴共贏的姿態(tài)和潛力，這讓注重打造遠(yuǎn)期客戶價(jià)值的陽(yáng)光智博頗為贊賞。

　　生意和事業(yè)

　　由此可見(jiàn)，萬(wàn)物云與陽(yáng)光城這次換股交易，不是買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格拉鋸，討論更多的，還是關(guān)于未來(lái)。陽(yáng)光城依然享有陽(yáng)光智博的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。

　　為什么選擇萬(wàn)物云?

　　這是很多人會(huì)提出的疑問(wèn)，答案可能也十分簡(jiǎn)單粗暴：因?yàn)槭侨f(wàn)物云。

　　因?yàn)檫@是基于未來(lái)的全面合作，萬(wàn)物云是讓人遐想土壤。

　　朱保全治下的萬(wàn)物云，已經(jīng)從物業(yè)管理企業(yè)蛻變?yōu)橐患乙钥臻g科技為先導(dǎo)，以空間服務(wù)為根基，以成長(zhǎng)型生態(tài)鏈為助力的城市空間科技服務(wù)平臺(tái)型公司。

　　在去年11月萬(wàn)物煥新發(fā)布會(huì)上，朱保全還表示：“在三十年扎根物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科物業(yè)公司升維為萬(wàn)物云時(shí)機(jī)已成熟。從品牌的角度看，‘萬(wàn)科物業(yè)’作為服務(wù)品牌，不應(yīng)該讓他更綜合，而是更專注，更好地服務(wù)客戶。從科技的角度看，已有兩家科技子公司被認(rèn)定為國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)，已經(jīng)獲得過(guò)百項(xiàng)專利，Tech模塊已經(jīng)成型且具備了BPaaS(流程即服務(wù))輸出能力與廣泛的IoT(物聯(lián)網(wǎng))連接能力?！?/p>

　　他描繪萬(wàn)物云的宏大構(gòu)想：“從物業(yè)到空間，讓公司可以服務(wù)更多客戶、服務(wù)客戶的更多方面?！?/p>

　　當(dāng)萬(wàn)物的種子灑滿陽(yáng)光，在破土而出的一剎那，都會(huì)開(kāi)始繁茂生長(zhǎng)，這也許就是萬(wàn)物陽(yáng)光的未來(lái)。

　　萬(wàn)物陽(yáng)光，這是個(gè)好名字!