觀點地產網 過去半年時間，榮盛發(fā)展（002146）管理層鮮少出席公開活動或公開表態(tài)。

　　因此，有關榮盛發(fā)展上半年的業(yè)績表現、下半年的工作重心、中長期的鋪排策略……或許只能通過業(yè)績報表去透析。

　　8月19日晚間，榮盛發(fā)展公布了2021年中期成績單。

　　從數據上看，這家河北房企的業(yè)績同樣可圈可點。2021年上半年，該公司營業(yè)收入342.24億元，同比上升30.85%；歸屬于上市公司股東的凈利潤25.33億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤26.15億元。

　　銷售方面，2018年，榮盛發(fā)展首度躋身千億房企之列。隨后兩年，該公司銷售規(guī)模再上新的臺階，2021年上半年錄得合同金額599.22億元，同比增長24.26%，完成年度簽約計劃的46.09%。

　　但近兩年，房地產行業(yè)在轉型、分化的節(jié)骨眼上，查漏補缺的愿景遠遠大于繼續(xù)沖規(guī)模、求擴張。

　　有投資者告訴觀點地產新媒體，在8月20日下午召開的2021年中期業(yè)績投資者會上，榮盛發(fā)展董事長耿建明表示，公司要放棄規(guī)模、審慎投資，做好長期的思想準備。

　　銷售與拿地

　　1995年，耿建明下海創(chuàng)立建筑公司榮盛實業(yè)有限公司，在南京開發(fā)了第一個房地產項目。在南京積攢經驗后，耿建明并未留在長三角深耕，而是將目光放在了“環(huán)京一帶”。

　　次年，榮盛發(fā)展在河北廊坊成立，當時，廊坊、承德、滄州、石家莊、唐山等河北省內城市成為了這家房企深耕和重倉的地區(qū)，隨后經多年發(fā)展，因這家房企在河北不少城市銷售排名、土儲排名靠前，市場將其稱作“河北王”、“環(huán)京一哥”。

　　2016年4月初，以河北廊坊為代表的環(huán)京城市開始實行住房限購和差別化住房信貸政策，隨后環(huán)京區(qū)域城市限購政策紛紛落地，直接影響重倉河北的榮盛發(fā)展。

　　2020年疫情突然襲來，環(huán)京地區(qū)樓市在調控與疫情雙重打擊下，愈發(fā)艱難。

　　有投資者轉述稱，榮盛發(fā)展副總裁秦德生在業(yè)績會上坦言，環(huán)京市場這一輪下行周期受到政策和疫情的雙重疊加，影響相對大一些，時間也比較長。

　　盡管如此，榮盛發(fā)展并不悲觀，該公司管理層亦提到，環(huán)京地區(qū)政策短期來看趨于平穩(wěn)，需求端由剛需、改善客群占主導地位，整個市場已經基本重新回到一個相對健康和平衡的狀態(tài)，更重要的是，榮盛發(fā)展各區(qū)域的銷售業(yè)績越來越均衡，抵御風險的能力進一步增加。

　　以上半年數據為例，期內，榮盛發(fā)展簽訂商品房銷售合同面積516.71萬平方米，同比增長19%；合同金額599.22億元，同比增長24.26%，完成年度簽約計劃46.09%。結轉項目面積331.54萬平方米，同比上升56.28%；結算收入315.78億元，同比上升39.48%。

　　從銷售金額看，過去幾年，榮盛發(fā)展來自河北省區(qū)域的銷售收入均占大頭，但上半年該公司長三角銷售占比達到了36.2%，京津冀為27.7%，中西部占比18.8%，珠三角以及其它區(qū)域占比17.4%，意味著長三角區(qū)域銷售業(yè)績超越過往的主力軍京津冀地區(qū)。

　　秦德生也提到，長三角區(qū)域銷售業(yè)績明顯提升，目前集團各個區(qū)域實現了業(yè)績的均衡貢獻。

　　榮盛發(fā)展各區(qū)域的業(yè)績表現是個案嗎？未來的發(fā)展趨勢如何？

　　所謂“兵馬未動，糧草先行”，土地儲備往往決定了房地產企業(yè)未來兩到三年的銷售表現，因此，不妨從其土地儲備著手觀察。

　　財報透露，期內，榮盛發(fā)展新增土地28宗，規(guī)劃建筑面積302.86萬平方米，補充貨值是445億元，上半年購地金額123.4億元，土地成本4074元/平米。其中，長三角城市群新獲取土地占比達到39.2%。

　　截至報告期末，榮盛發(fā)展土地儲備建筑面積3741.25萬平方米，貨值4014億。京津冀貨值占比40%，中西部區(qū)域占比18%，長三角區(qū)域占比21%，大灣區(qū)占比5%，其它區(qū)域占比14%。

　　有投資者透露，該公司副總裁林洪波表示，未來在土地投拓上，京津冀地區(qū)會控制比例在30%，長三角穩(wěn)定保持在30%至35%，大灣區(qū)、中西部則確保在30%左右。

　　他提到，公司未來將重點聚焦市場占有率，提高單個城市的業(yè)績貢獻，對管理能力強、市場基礎好的區(qū)域或者城市公司重點投資。

　　利潤與負債

　　2021年上半年，榮盛發(fā)展實現營業(yè)收入342.24億元，同比上升30.85%，歸屬于上市公司股東的凈利潤25.33億元，同比減少14.02%，期內毛利潤88億元，毛利率25.8%，凈利潤29.05億元，同比上升0.5%。

　　在各地區(qū)限價、限購政策下，房地產增速放緩、利潤下滑已經成為全行業(yè)的共識，未來亦難于重回以規(guī)模實現高利率的時代。

　　盡管如此，榮盛發(fā)展對于企業(yè)利潤、毛利率仍舊十分看重，投資者告訴我們，管理層在會上提到，未來將通過成本管控、投資管控等多方面要求，改善利潤指標。

　　同時，管理層預計今年公司毛利率約為20%-25%，未來會保持中上水平。

　　近兩年，房企資金鏈暴雷事件頻發(fā)，加之接連出臺的“三道紅線”和銀行“兩道紅線”，資本市場愈發(fā)關注企業(yè)的現金流、負債水平。

　　就在今年6月，坊間亦傳榮盛發(fā)展發(fā)生商票兌付風波、美元債大跌的消息。在業(yè)績會上，耿建明澄清表示，榮盛發(fā)展過去沒有、現在不會有，將來同樣不會出現任何違約事件。

　　數據顯示，報告期末，榮盛發(fā)展融資余額678.95億元，其中成本最低的銀行貸款396.49億元，占比達到58%，債券占20%，信托類借款占比下降至13.8%，債務結構得到進一步優(yōu)化。

　　截至6月末，榮盛發(fā)展負債總額為2353.23億元，有息負債規(guī)模為679億元，較2020年年底下降了52億元，期末資產負債率80.16%，現金短債比是1.16，凈負債率是66.5%，由原來的橙檔回歸綠檔。

　　據管理層透露，上半年，該公司總體償還債務239億元，其中包括到期貸款以及債務置換，下半年到期債務還剩119.1億元，目前貨幣資金達到291.67億元。

　　投資者轉述稱，景中華提到，公司上半年全口徑銷售回款達到490億元，下半年計劃回款560億元，根據公司保守測算，下半年回款能夠滿足各項償債和支付的需求，同時該公司也會預留部分資金兌付2022年到期的債務。

　　從業(yè)績表現到未來投拓布局、財務數據、償債計劃……投資者表示，不到一個小時的業(yè)績發(fā)布會，管理層給了投資者們一個定心丸。

　　關于后續(xù)的發(fā)展任務及策略，上述投資者提到，耿建明在會上提到兩個點，其一，緊跟政策步伐，努力降負債、去杠桿，努力做好銷售、提升服務質量、建造質量、高效運營；其二，加緊要去庫存，搶抓回款。