進(jìn)入2021年，受房地產(chǎn)調(diào)控和金融監(jiān)管收緊等多重因素影響，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，頭部房企的成績單因而備受資本市場關(guān)注。

　　8月23日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(600048.SH，以下簡稱保利發(fā)展)發(fā)布2021年半年度報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入899.72億元，同比增長22.07%；實(shí)現(xiàn)凈利潤146.88億元，同比增長10.25%；歸母凈利潤102.98億元，同比增長1.72%。

　　在銷售端，保利發(fā)展保持優(yōu)等生水平，交出一張可圈可點(diǎn)的成績單。今年1-6月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額2851.85億元，同比增加27.01%；實(shí)現(xiàn)簽約面積 1671.29 萬平方米，同比增長12.00%。在克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2021年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200》中，保利發(fā)展全口徑金額排名行業(yè)第五，權(quán)益金額排名行業(yè)第四，均位列行業(yè)前五。

　　主業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勁之余，保利發(fā)展積極擴(kuò)寬利潤邊界，多元化業(yè)務(wù)成績斐然。今年上半年，保利物業(yè)在管面積達(dá)4.28億平方米，躋身行業(yè)第一梯隊(duì)。保利商業(yè)已開業(yè)購物中心29個，分布于廣州、上海、武漢等14個核心城市。

　　進(jìn)入下半場，房企之間的競逐將更加激烈，長期堅(jiān)持財(cái)務(wù)紀(jì)律且擁有資本優(yōu)勢的企業(yè)將獲得更多機(jī)會。保利發(fā)展將憑借多年沉淀的競爭優(yōu)勢，迎接屬于頭部企業(yè)的時(shí)代機(jī)遇。

　　銷售業(yè)績大幅增長

　　沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。自成立以來，保利發(fā)展始終抓住時(shí)代的脈搏，戰(zhàn)略方向清晰堅(jiān)定，契合國家發(fā)展方向。

　　保利發(fā)展始終堅(jiān)持以房地產(chǎn)為主業(yè)，牢牢把握住城鎮(zhèn)化擴(kuò)張帶來的行業(yè)發(fā)展機(jī)遇。堅(jiān)持以核心城市及城市群的布局策略，助力國家城鎮(zhèn)化發(fā)展；堅(jiān)持以剛需和改善性住宅為主的產(chǎn)品策略，解決居民住房需求；積極參與保障性住房、長租公寓、大健康產(chǎn)業(yè)等民生項(xiàng)目建設(shè)與投入，踐行央企社會責(zé)任。

　　保利發(fā)展發(fā)揮布局優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績大幅增長，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。至2020年，保利發(fā)展銷售規(guī)模連續(xù)13年穩(wěn)居行業(yè)前五，唯一一家排行在前五的央企。銷售規(guī)模從2006年上市時(shí)的84億，增長至2020年的5028億，實(shí)現(xiàn)14年60倍的跨越式增長，年化增長率近34%。

　　穩(wěn)健增長的背后，離不開其堅(jiān)持一貫審慎穩(wěn)健的投拓策略，堅(jiān)持以核心城市及城市群布局為主的發(fā)展策略。

　　在城市線的布局選擇中，保利發(fā)展堅(jiān)守核心一二城市為主。在市場流動性充裕疊加政策周期性調(diào)整時(shí)期，隨棚戶區(qū)改造工作推進(jìn)，部分房企轉(zhuǎn)向三四線市場。

　　2021年上半年，兩集中供地拉開序幕，部分熱點(diǎn)城市土拍熱情高漲，土地成交價(jià)屢創(chuàng)新高。保利發(fā)展始終保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持不追高，不盲從，堅(jiān)守立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，適度增加核心城市群內(nèi)潛力三線城市布局力度。

　　從布局結(jié)果看，保利發(fā)展土儲優(yōu)勢不斷加大，土地價(jià)值凸顯。近年來，保利發(fā)展在38個核心城市儲備資源始終保持在70%以上，住宅貨量占比超80%，待開發(fā)面積可滿足公司2-3年的開發(fā)需求，保障可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，保證周轉(zhuǎn)效率。

　　第二增長曲線日漸清晰

　　房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場，普遍的共識是在主業(yè)之外應(yīng)培育更多的利潤增長點(diǎn)，保利發(fā)展前瞻性布局多元化業(yè)務(wù)，戰(zhàn)略規(guī)劃清晰。

　　長期以來，保利發(fā)展圍繞“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼”的不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺。具體而言，保利發(fā)展以不動產(chǎn)投資開發(fā)為原點(diǎn)，形成以物業(yè)服務(wù)、全域化管理、銷售代理、商業(yè)管理等為代表的綜合服務(wù)翼和以不動產(chǎn)基金、普惠金融等為代表的不動產(chǎn)金融翼，滿足人民日益增長的美好生活需要。

　　以保利物業(yè)為例，今年上半年保利物業(yè)（06049.HK）保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，在大物業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，多項(xiàng)核心指標(biāo)錄得增長。報(bào)告期內(nèi)，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營收51.53億元，同比增長43.1%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤4.91億元，同比增長22.8%。同期，保利物業(yè)合同面積增至6.2億平方米，在管項(xiàng)目1576個，穩(wěn)居物業(yè)行業(yè)第一梯隊(duì)。

　　在開發(fā)時(shí)代，保利發(fā)展以高復(fù)合增長率領(lǐng)跑行業(yè)。進(jìn)入運(yùn)營時(shí)代，保利在商業(yè)上仍然取得讓同行稱羨的較好成績。

　　截至上半年末，保利商業(yè)積極擴(kuò)展規(guī)模，完成新簽約購物中心 7 個。已開業(yè)購物中心 29個，分布于廣州、上海、武漢等 14 個城市；開業(yè)面積 193 萬平方米，在營項(xiàng)目出租率超 80%。

　　酒店業(yè)務(wù)規(guī)模亦在持續(xù)擴(kuò)大。保利酒店2021 年上半年新簽約項(xiàng)目4個，新增房間 1604 間。截至報(bào)告期末已開業(yè)酒店20個，客房數(shù) 4873 間。公寓業(yè)態(tài)完成以 N+、瑜璟閣組成的品牌體系，報(bào)告期末在營項(xiàng)目40個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市，累計(jì)開業(yè)6120個房間。

　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健優(yōu)勢凸顯

　　房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入去杠桿的全新周期，多元化發(fā)力為企業(yè)謀求利潤增長的第二曲線，而健康合理的財(cái)務(wù)表現(xiàn)則是保障企業(yè)安全的護(hù)城河。

　　自上市以來，保利發(fā)展總資產(chǎn)、營收、凈利潤都實(shí)現(xiàn)量的飛躍?？傎Y產(chǎn)從165億元增長至超萬億元；營業(yè)收入從40億元增長至超2400億元，復(fù)合增長率超34%；歸母凈利潤從7億元增長至289億元，復(fù)合增長率超30%；毛利率始終保持在30%-40%之間，加權(quán)平均ROE保持在15%以上。

　　近年來，保利發(fā)展一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比在20%左右，有息負(fù)債占總負(fù)債約30%，其他主要為預(yù)收賬款和其他應(yīng)付款等經(jīng)營產(chǎn)生的無息負(fù)債，債務(wù)結(jié)構(gòu)及期限合理。

　　2021年上半年，保利發(fā)展健康均衡的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)一如既往地穩(wěn)定，作為各項(xiàng)指標(biāo)滿足“三道紅線”的綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，具備了兼顧風(fēng)險(xiǎn)防范與持續(xù)擴(kuò)張的能力。值得注意的是，保利發(fā)展是Top5房企中唯一的綠檔企業(yè)。按照監(jiān)管要求，綠檔房企擁有15%的有息負(fù)債增長空間。這意味著，當(dāng)對手都忙于降負(fù)債時(shí)，保利發(fā)展能夠在做好風(fēng)險(xiǎn)防范的同時(shí)保持持續(xù)擴(kuò)張的能力。

　　報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)回籠金額2556億元，回籠率為89.6%。憑借央企背景優(yōu)勢以及優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，保利發(fā)展的融資成本始終保持行業(yè)低位。保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3341億元，有息負(fù)債綜合成本僅約4.70%，較去年末下降7個基點(diǎn)，繼續(xù)保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢。

　　而在目前行業(yè)流動性收緊，房企信用利差拉大的情況下，保利發(fā)展的融資渠道以及融資成本的優(yōu)勢也將會進(jìn)一步放大。報(bào)告期內(nèi)，公司發(fā)行公司債75億、中期票據(jù)50億，平均融資成本為3.62%。

　　在房地產(chǎn)資金全面收緊、企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)日增的背景之下，保利發(fā)展出色的財(cái)務(wù)管理能力及穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)將更受市場青睞，在融資渠道和融資成本上的優(yōu)勢也將更為突出。同時(shí)，在未來“向管理要績效”的房地產(chǎn)新格局下，保利發(fā)展強(qiáng)大的綜合競爭實(shí)力優(yōu)勢有望進(jìn)一步凸顯。