2021年上半年，【金科股份(000656)、股吧】（000656）順應“三道紅線”、“兩集中”等行業(yè)調控政策變化，快速適應行業(yè)變化，全力推動高質量發(fā)展，及時確定“一穩(wěn)二降三提升”的經營策略。主動優(yōu)化財務結構，積極搶抓銷售回款，充分重視現金安全，果斷聚焦經營質效，穩(wěn)步推進公司可持續(xù)健康發(fā)展，其上半年銷售額達1025億元，同比增長18%，營業(yè)收入439.73億元，同比大增45.1%。

　　銷售：銷售額達1025億元，同比增長18%

　　圖：2017-2021年上半年金科銷售額及同比增長率情況

　　數據來源：企業(yè)半年報，中指研究院綜合整理

　　2021年上半年，金科股份銷售額達1025億元，同比增長18%。2018年，金科股份銷售額從上年的658億元增長至1188億元，首次突破千億，邁入千億陣營，2020年末，銷售額突破2000億元，達到2233億元，3年銷售額復合增長率超過50%，至50.3%。2021年上半年，金科股份堅持去庫存、調結構、降分銷、抓回款，堅守利潤底線，強化科技賦能，系統(tǒng)提升銷售力。銷售規(guī)模持續(xù)增長，其銷售額同比上升18%至1025億元，銷售面積為1005萬平方米，較去年同期上升17%，銷售金額目標完成率達41%。同時上半年金科股份實現銷售回款997億元，回款比例高達97%，處于行業(yè)領先地位。

　　華東及重慶區(qū)域銷售額占比超過六成。按地區(qū)來看，2021上半年金科股份銷售額主要來自華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)，其銷售額占比分別達到43%、20%、12%、11%、8%，區(qū)域布局日趨合理。

　　財務：營收大增45.1%，有息負債結構持續(xù)優(yōu)化

　　圖：2019-2021年上半年金科股份營業(yè)收入和凈利潤情況

　　數據來源：企業(yè)半年報，中指研究院綜合整理

　　營業(yè)收入大增，凈利潤同比上漲。2021年上半年，金科股份實現營業(yè)收入439.73億元，同比大增45.1%，凈利潤48.66億元，同比增長14.26%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤37.05億元，同比略增2.49%，每股收益0.67元，基本與上年同期持平。

　　圖：2018-2021年上半年金科股份負債情況

　　數據來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

　　財務結構優(yōu)化，“三道紅線”指標持續(xù)滿足。2021年上半年，金科股份的資產負債率為80.4%，較年初降低0.32個百分點；凈負債率為77.1%，較年初略漲1.98個百分點；剔除預收賬款后的資產負債率為69.6%，較年初下降0.3百分點，現金短債比為1.38，金科股份“三道紅線”檢測指標持續(xù)滿足“綠檔”。現金流方面，截至2021年6月末，金科股份持有的現金及銀行存款達370.3億元，同比上升0.73%；經營性現金流凈額25.15億元，同比大增202.62%。

　　有息負債結構持續(xù)優(yōu)化。為實現更好的發(fā)展質量，保持合理的杠桿水平，金科股份主動調整有息負債規(guī)模，由2020年同期的1106.5億元降至上年末的976.64億元，至2021年6月末進一步降至941.44億元，同比壓降規(guī)模超160億元；其中一年內到期有息負債為268.00億元，占比降至28.47%；一到三年內到期有息負債為524.69億元，占比為55.73%；三年以上到期有息負債為148.75億元，占比為15.8%；有息負債規(guī)模的降低和期限結構的優(yōu)化為公司流動性安全筑牢了厚實的防火墻。

　　主體信用評級持續(xù)提升。得益于財務結構的持續(xù)優(yōu)化，公司主體信用等級穩(wěn)步提高，中誠信、大公國際以及聯合評級均給予AAA級，標普國際評級由B+跳級提高至BB-，穆迪國際評級由B1展望穩(wěn)定提高至B1展望正面。

　　融資渠道通暢，債券發(fā)行行業(yè)領先。截至2021年6月末，金科股份銀行貸款余額494.46億元，融資成本在3.9%0.00%之間，期限為1-10年；非銀行金融機構貸款余額251.42億元，融資成本為7.75%-12.62%，期限在0.08-3年之間不等；債權類（含攤銷）余額198.56億元，融資成本5.00%-7.00%，期限0.72-5年。其中2021年上半年，金科股份發(fā)債規(guī)模約100億元，位居國內A股民營企業(yè)前列，成功發(fā)行首單CMBS,規(guī)模16.85億元，成本為6%每年，期限18年；成功發(fā)行美元債3.25億美元，票息6.85%，期限3年，成本較上期降低超150BP。

　　圖：2021年上半年金科股份債券發(fā)行情況一覽

　　數據來源：企業(yè)半年報，中指研究院綜合整理

　　投資：多元化拿地，可售資源結構優(yōu)化

　　圖：2021年上半年金科股份多元化拿地占比（按計容建筑面積）

　　數據來源：企業(yè)半年報，中指研究院綜合整理

　　投資圍繞三圈一帶，聚焦八大城市群。2021年上半年金科股份堅定聚焦深耕，圍繞三圈一帶，聚焦八大城市群，堅持“二三線城市為主，一四線城市為輔”的投資策略，通過“地產+商業(yè)”、“地產+產業(yè)”、收并購、城市更新、一二級聯動等方式新增土地儲備39宗，土地購置合同金額354億元，計容建筑面積835萬平方米。按城市能級來看，新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線（含新一線）城市占比約93%，城市能級顯著提升。投資銷售比方面，金科股份嚴控投資銷售比在40%以內，在保證現金流安全的前提下有效補充了優(yōu)質土地資源。

　　圖：2021年上半年金科股份新增土儲分布情況（按計容建筑面積）

　　數據來源：企業(yè)半年報，中指研究院綜合整理

　　可售資源結構優(yōu)化。截至2021年6月末，金科股份總可售資源約7311萬平方米，其中重慶占比降至23.69%，華東、西南（不含重啟）、華中、華南、華北占比分別為20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%，公司可售資源的分布與經濟發(fā)展及行業(yè)趨勢更為契合。

　　業(yè)務：多元業(yè)務揚帆起航，與地產開發(fā)主業(yè)務協同發(fā)展

　　多元業(yè)務方面，金科股份旗下智慧服務、科技產業(yè)與商旅康養(yǎng)協同發(fā)展。其中智慧服務定位于全國領先的智慧生活服務商，以智慧服務平臺為支撐，打造城市空間服務、美好生活服務、智慧科技服務體系，為中高端住宅、產業(yè)園區(qū)、商寫樓宇、政企事業(yè)單位、城市高新區(qū)等多元化業(yè)態(tài)提供全方位服務?？萍籍a業(yè)秉承“以產促城，以城興產，產城融合”的發(fā)展理念，圍繞智能制造、數字科技、健康科技、總部經濟等產業(yè)方向，構建產業(yè)綜合運營服務體系、孵化入園企業(yè)，推動區(qū)域產業(yè)結構升級，實現入園企業(yè)、政府平臺與金科股份產業(yè)的合作共贏。商旅康養(yǎng)是金科股份重要發(fā)展方向之一，其將抓住商業(yè)和文旅融合的趨勢，構建文、商、旅結合的新商業(yè)模式，提升體驗式綜合服務。積極探索符合中國市場需求的康養(yǎng)新模式，穩(wěn)步推進包括以社區(qū)與居家養(yǎng)老為特色的養(yǎng)老業(yè)態(tài)和整合保險、旅游、商業(yè)資源的康養(yǎng)新業(yè)態(tài)。

　　圖：金科股份多元化業(yè)務

　　數據來源：企業(yè)官網，中指研究院綜合整理

　　智慧服務業(yè)務表現亮眼，營收保持高增長。2021年上半年，金科服務實現收入約為25.9億元，同比增長約88.8%，實現歸母利潤約5.3億元，同比增長約80.3%，經營績效保持高增長。截至2021年6約末，得益于社區(qū)增值業(yè)務開展、科技賦能、提質增效、服務單價提升等因素，毛利率達到32.5%，同比提升0.9個百分點，其中基礎物管毛利率約28.4%，同比提升0.6個百分點；凈利率持續(xù)提升至21.0%。截止報告期末，金科服務在管面積共計約1.87億平方米，獨立第三方占比約51.8%；合約面積共計約3.15億平方米，獨立第三方占比約58.3%，規(guī)模與質效保持高質量增長。

　　科技產業(yè)發(fā)展迅猛，布局多個省市。截止2021年6月末，金科產業(yè)已進入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等14個省份22個城市，累計運營管理項目28個，累計開發(fā)運營面積超1300萬平方米，打造了以長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、成都青羊總部基地、山西智慧科技城等為代表的一大批標桿項目。其中，科技產業(yè)新增開發(fā)運營面積超百萬平方米，快速推進金科 大連健康科技城、金科景朝 新鄉(xiāng)智慧科技城、儀征智慧創(chuàng)新中心等多個創(chuàng)新項目，投資撬動效應較為明顯，可持續(xù)發(fā)展后勁充足。

　　商旅康養(yǎng)打造金科商業(yè)IP，助力“地產+”模式發(fā)展。金科股份重塑金科商業(yè)IP,推出金科中心、金科·愛琴海、金·WALK未來生活中心三大商業(yè)產品線，金科股份首個大型綜合體項目金科中心建成并逐步投入運營，同時完成重慶、昆明、慈溪三個購物中心“金科愛琴?！钡钠放坡湮唬煌ㄟ^金科愛琴海IP獲取長沙糧倉型項目，助力“地產+”業(yè)務健康發(fā)展。同時，金科股份堅持“健康+地產”業(yè)務模式，聚焦“大健康”領域，順應老齡化發(fā)展趨勢，穩(wěn)步推進“醫(yī)、康、養(yǎng)”三位一體的“大健康”業(yè)務生態(tài)。

　　結語

　　金科股份持續(xù)推動“四位一體、生態(tài)協同”的高質量發(fā)展戰(zhàn)略落地實施，在精耕地產主業(yè)的同時，系統(tǒng)性打造“地產+”競爭能力，著力塑造智慧服務領先行業(yè)的科技賦能能力、大力強化科技產業(yè)投資運營能力、構建強大的商旅康養(yǎng)IP打造能力，培育新的業(yè)務增長點，形成地產與“地產+”業(yè)務的協同發(fā)展與雙向賦能。以地產為主體，多元業(yè)務協同發(fā)展的模式幫助金科股份持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。