“行業(yè)競爭已經(jīng)從百米賽跑變成了一場馬拉松，這個時候更講究配速，更講究自我節(jié)奏，這恰恰是一種長期主義能力的表現(xiàn)?！?/p>

　　在中南建設(shè)（000961）剛剛結(jié)束的業(yè)績發(fā)布會上，“長期主義”、“審慎經(jīng)營”等詞匯成為了管理層口中的多頻詞匯。隨著增量時代漸漸落幕，曾經(jīng)那個高周轉(zhuǎn)、高杠桿的地產(chǎn)行業(yè)早已一去不復(fù)返。而對于行業(yè)趨勢有著精準(zhǔn)判斷的中南，如今每一步都力求走得穩(wěn)健。

　　恰逢中報季的到來，堅(jiān)持審慎經(jīng)營的中南建設(shè)交出了一份不俗的成績單。

　　上半年里，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入384.8億元，同比增長29.6%；歸屬于上市公司股東凈利潤17.5億元，三年復(fù)合增長率17.5%；經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額24.1億元，同比增加18.6%，連續(xù)四年保持正值。

　　銷售方面表現(xiàn)同樣穩(wěn)定，中南建設(shè)上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1089.8億元，同比增長33.9%，累計(jì)銷售面積約790.1萬平方米，同比增長29.7%，平均銷售價格13793元/平方米，同比增長3.2%。

　　“站在‘十四五’規(guī)劃的大的背景底下，對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控已經(jīng)不僅僅是一個行業(yè)問題，我們也是非常堅(jiān)定的擁護(hù)?！笨偨?jīng)理陳昱含指出，中南對于目前的行業(yè)形勢早有預(yù)判，也早早做出了應(yīng)對。董事長陳錦石則表示，中南如今正處于轉(zhuǎn)型期，對于未來充滿了信心。

　　精準(zhǔn)拿地下的市場機(jī)遇

　　避開了上半年競爭激烈的“搶地大戰(zhàn)”，另辟蹊徑的中南同樣斬獲頗豐。

　　2021年上半年，中南建設(shè)新增地產(chǎn)項(xiàng)目41個，新增土儲面積合計(jì)699.9萬平方米，同比增加1.7%。截至2021年6月末，中南建設(shè)已在116個城市共布局505個項(xiàng)目，總土地儲備建面約為4740萬平方米，同比增加7.5%。

　　難能可貴的是，在上半年如此火熱的土地市場中，中南仍能夠嚴(yán)格把控土地成本，為以后的項(xiàng)目開發(fā)預(yù)留出充足的利潤空間。數(shù)據(jù)顯示，中南建設(shè)上半年新增項(xiàng)目的平均地價約為4100元/平方米，比去年同期下降約7.1%。

　　“在核心城市兩集中供地的背景下，能夠做到這一點(diǎn)其實(shí)是尤其可貴的，這跟我們審慎的投資態(tài)度，以及輪動布局合理下沉的布局投資策略有關(guān)?！?/p>

　　據(jù)了解，中南建設(shè)堅(jiān)持的是“土儲緊平衡”的戰(zhàn)略，保持短期內(nèi)供需大體平衡，土儲量級與資金占用取得良好平衡。管理層指出，在地價房價雙雙受限的當(dāng)下，這一戰(zhàn)略意義重大?！爸心蠚v來的經(jīng)營特點(diǎn)和調(diào)控導(dǎo)向是高度一致的”。

　　規(guī)避熱點(diǎn)的同時，中南建設(shè)多元化拿地的格局得以進(jìn)一步打開。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在上半年新增的41個項(xiàng)目中，有11個項(xiàng)目是通過股權(quán)收購的方式獲取的，占比接近30%。

　　區(qū)域布局方面，中南建設(shè)依然堅(jiān)持著深耕聚焦戰(zhàn)略，遵循著適度下沉布局和“近核不進(jìn)核”的原則，讓一二線與三四線儲備輪動互補(bǔ)；不斷完善長三角、山東半島、珠三角及內(nèi)地人口密集型核心城市布局。

　　在上半年近700萬平方米的新增土儲中，有40%位于長三角核心城市群。截至今年上半年，中南建設(shè)在長三角地區(qū)累計(jì)擁有2200萬平方米的土地儲備，占比達(dá)到46%。

　　也正因?yàn)榇耍L三角地區(qū)多年來一直擔(dān)當(dāng)著中南建設(shè)業(yè)績貢獻(xiàn)主力的角色。于上半年，長三角區(qū)域貢獻(xiàn)銷售金額合計(jì)達(dá)到684.03億元，占中南總銷售金額比例的62.8%。

　　“在拿地這件事上，從來只有撐死的，沒有一個（企業(yè)）是餓死的?！标愱藕会樢娧刂赋觯L期主義才是中南的整體策略導(dǎo)向。她表示，在土儲緊平衡的大前提下，中南會抓住機(jī)遇理性投資，確保獲地比。

　　“堅(jiān)持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式”

　　“相對嚴(yán)峻的外部形勢下，我們的表現(xiàn)還是穩(wěn)中有進(jìn)，穩(wěn)中向優(yōu)。在未來相當(dāng)長的時間里，審慎經(jīng)營是我們的首要原則?！?/p>

　　和投資策略一樣，中南對于負(fù)債結(jié)構(gòu)的把控同樣謹(jǐn)慎。

　　截至2021年6月末，中南建設(shè)的有息負(fù)債約為767.6億元，較年初時減少了3.9%。短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債約為209.0億元，較去年末減少了24.7億元，短債占比27.23%，呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢。

　　據(jù)管理層透露，中南內(nèi)部開會的時候常常會把“經(jīng)營風(fēng)險”比作危害人體健康的“三高”。其中，高血壓對應(yīng)的是流動性問題，高血糖是杠桿和規(guī)模的問題，高血脂則對應(yīng)的是盈利能力問題。

　　“流動性問題就像是血壓高，有些人覺得能拖則拖，問題不大，但這個病是一個慢性病，如果不及時控制，早晚會出現(xiàn)問題，在當(dāng)前大環(huán)境下，我們身處資金密集型的地產(chǎn)行業(yè)，確保流動性是我們的第一要務(wù)?！?/p>

　　從數(shù)據(jù)來看，中南建設(shè)上半年的凈負(fù)債率為95.27%，較年初降低2.00個百分點(diǎn)，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率77.42%，較年初降低1.27個百分點(diǎn)，貨幣資金余額269.7億元，為一年以內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的1.29倍，扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.03。

　　陳昱含笑稱，“三道紅線”對房企來說就像是一個血糖儀，數(shù)據(jù)不達(dá)標(biāo)，就會影響到發(fā)展能力?；诠境掷m(xù)降杠桿的穩(wěn)定態(tài)勢，中南建設(shè)也向投資者們承諾，公司將持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，提升信用評級，希望到明年的時候?qū)崿F(xiàn)“三道紅線”全面綠檔。

　　需要承認(rèn)的是，在當(dāng)前融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況下，房企想要一邊兼顧發(fā)展，一邊保持持續(xù)減杠桿的趨勢實(shí)非易事。但反觀中南建設(shè)，堅(jiān)持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式是該企業(yè)的特色之一。

　　除了穩(wěn)中有升的銷售回款之外，中南在建筑板塊的穩(wěn)定增長也同樣是其底氣所在。

　　于今年上半年，中南在建筑板塊上實(shí)現(xiàn)營收113.5億元，同比增長17.2%，新承接（中標(biāo)）項(xiàng)目合同金額約153.1億元，同比增長3.3%?；谳^強(qiáng)的行業(yè)實(shí)力，中南上半年承接合同金額在3億元以上的項(xiàng)目達(dá)到了17個，占到新增合同額的53%。

　　管理層表示，隨著開發(fā)業(yè)務(wù)總規(guī)模的見頂，中南正在快速探索“第二增長曲線”。其中，很重要的一部分是整合中南置地和中南建筑的業(yè)務(wù)優(yōu)勢，在地產(chǎn)開發(fā)和城市基建領(lǐng)域輸出更多的管理能力。