?。ㄎ?解紅娟 編輯/馬媛媛）通過(guò)“換股”協(xié)議變相收購(gòu)陽(yáng)光智博不久，萬(wàn)物云再次將伯恩物業(yè)攬入懷中。

　　近日，萬(wàn)物云在福州召開(kāi)與伯恩物業(yè)的戰(zhàn)略合作啟動(dòng)會(huì)，稱(chēng)伯恩物業(yè)正式加盟萬(wàn)物云生態(tài)家族。未來(lái)，伯恩物業(yè)將保留品牌，繼續(xù)為客戶提供住宅物業(yè)服務(wù)。

　　雖然雙方并未解釋如何伯恩物業(yè)如何加盟萬(wàn)物云，但我們或許能從股權(quán)變更上找到答案。天眼查信息顯示，9月15日，伯恩物業(yè)出現(xiàn)股權(quán)變更，除嘉柏匯繼續(xù)持有2.8%股份外，平潭泰瑞豐投資、福建家門(mén)口投資、廈門(mén)市伯盛投資、上海第豐投資、漳州科百匯5位持股股東選擇退出。

　　與此同時(shí)，新增萬(wàn)物云全資子公司深圳市譽(yù)鷹物業(yè)服務(wù)有限公司，持股比例高達(dá)97.2%。

　　“不管是加盟還是換股，萬(wàn)物云都得到了絕對(duì)的控股權(quán)，本質(zhì)上來(lái)說(shuō)就是收購(gòu)?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦表示，之所以不收購(gòu)企業(yè)全部股份，可能是萬(wàn)物云需要順利交接、平穩(wěn)過(guò)渡，也可能是想維持伯恩物業(yè)原有工作機(jī)制。

　　在此基礎(chǔ)上，伯恩物業(yè)原團(tuán)隊(duì)并入萬(wàn)物云組織體系，成為萬(wàn)物云員工。伯恩物業(yè)總經(jīng)理何祥文先生繼續(xù)履職原職位外，正式出任萬(wàn)物云福州城市公司總經(jīng)理一職。

　　從上市到“賣(mài)身”

　　伯恩物業(yè)成立于2005年，是三盛系旗下物業(yè)公司，涉足酒管、食品、商管、科技四大領(lǐng)域，曾于2017年3月掛牌新三板，自2018年8月從新三板摘牌后一直傳出赴港上市的計(jì)劃。

　　2020年10月，時(shí)任三盛地產(chǎn)集團(tuán)總裁馮勁義曾正面回應(yīng)旗下物業(yè)的上市計(jì)劃，“券商已經(jīng)全部進(jìn)場(chǎng)，差不多應(yīng)該是在25倍到30倍市盈率。不出意外的話，預(yù)計(jì)明年6月30日能夠上市”。

　　可臨近約定日期，伯恩物業(yè)卻被爆叫停IPO，尋找意向買(mǎi)家。

　　對(duì)此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，不同于前幾年物企赴港上市獲得高估值、認(rèn)購(gòu)理想，隨著物業(yè)上市公司數(shù)量增加、物業(yè)管理水平良莠不齊，上市即破發(fā)、認(rèn)籌不足等情況時(shí)有發(fā)生，直接表明中小物企直接IPO的融資優(yōu)勢(shì)已經(jīng)消失。

　　“與其破發(fā)上市，倒不如捆綁一艘大的‘航空母艦’，等待后續(xù)上市機(jī)會(huì)?！北R文曦認(rèn)為，現(xiàn)在并不是物企上市的好時(shí)機(jī)。

　　而在接觸過(guò)碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、萬(wàn)物云、龍湖智慧服務(wù)等物企后，伯恩物業(yè)最后選擇了“暫時(shí)沒(méi)有上市計(jì)劃”的萬(wàn)物云。

　　嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓認(rèn)為，伯恩物業(yè)之所以投入萬(wàn)物云的懷抱，主要是看中萬(wàn)物云背后強(qiáng)大的整合能力，及作為未上市企業(yè)中發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)的企業(yè)之一，未來(lái)若能夠搭乘萬(wàn)物云的列車(chē)上市，所獲得的估值大概率要比當(dāng)前港股市場(chǎng)給其估值要高。

　　同樣放棄上市計(jì)劃，搭上萬(wàn)物云這艘大船的還有陽(yáng)光城（000671）旗下物業(yè)公司陽(yáng)光智博。不一樣的是，陽(yáng)光智博通過(guò)自身100%股份換取了萬(wàn)物云4.8%股份，且換股過(guò)程中并不涉及現(xiàn)金交易，這也代表著陽(yáng)光城分拆物業(yè)上市融資的需求一直存在。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，關(guān)于萬(wàn)物云上市的討論非常多，目前來(lái)看，其有著自身的考量，不排除其對(duì)自身規(guī)模有著一定預(yù)期，但萬(wàn)物云應(yīng)該更看重整體發(fā)展，應(yīng)該會(huì)更注重軟硬件能力和線上平臺(tái)能力，因?yàn)榛A(chǔ)物業(yè)服務(wù)本身的估值模型已相對(duì)成熟，缺乏想象空間。

　　“萬(wàn)物云CEO朱保全也說(shuō)，萬(wàn)物云在等待一個(gè)時(shí)機(jī)?！碧谱款A(yù)計(jì)，朱保全口中的這個(gè)時(shí)機(jī)不遠(yuǎn)了。

　　在管面積的規(guī)模之爭(zhēng)

　　“陽(yáng)光城和三盛物業(yè)板塊并入后，萬(wàn)物云的在管面積將會(huì)達(dá)到7億平方米左右，基本可以說(shuō)是坐穩(wěn)了頭把交椅?！彼渭t衛(wèi)表示。

　　之所以這么說(shuō)，是因?yàn)?021年上半年收購(gòu)藍(lán)光嘉寶、銀河物業(yè)后，碧桂園服務(wù)在管面積有了量的增長(zhǎng)，甚至有可能已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)物云上半年在管面積。截至2021年6月，并表藍(lán)光嘉寶1.3億平方米在管面積后，碧桂園服務(wù)收費(fèi)在管面積約6.45億平方米，合同管理總面積約12.05億平方米。

　　由于萬(wàn)物云并未公布中期數(shù)據(jù)，可以通過(guò)去年底企業(yè)在管面積和同規(guī)模物企上半年新增在管面積進(jìn)行估算。可以參考的是，截至2020年年底，萬(wàn)物云在管面積約5.66億平方米，同規(guī)模的雅生活上半年新增在管面積約4900萬(wàn)平方米。

　　據(jù)此估算，2021年上半年，萬(wàn)物云的在管面積在6.15億平方米左右，低于完成收并購(gòu)的碧桂園服務(wù)。

　　不過(guò)，進(jìn)入下半年，萬(wàn)物云就著手?jǐn)U大規(guī)模，完成兩項(xiàng)收并購(gòu)后新增在管面積超1億平方米。其中，伯恩物業(yè)管理面積超7000萬(wàn)平方米，是福建地區(qū)管理規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)之一；陽(yáng)光智博共有164個(gè)在管物業(yè)管理項(xiàng)目，分布在51個(gè)城市，在管物業(yè)總建筑面積3020平方米。

　　也就是說(shuō)，僅算上年內(nèi)兩項(xiàng)收并購(gòu)案例，萬(wàn)物云目前在管面積高達(dá)6.66億平方米，再次超過(guò)碧桂園服務(wù)，而算上正常增長(zhǎng)面積，萬(wàn)物云才算是“坐穩(wěn)了頭把交椅”。

　　唐卓表示，隨著伯恩物業(yè)及陽(yáng)光智博的并入，萬(wàn)科物業(yè)的頭部低位將會(huì)更加穩(wěn)固，且萬(wàn)物云的平臺(tái)式合作模式，預(yù)計(jì)將會(huì)吸引更多的企業(yè)并入。

　　行業(yè)中的規(guī)模之爭(zhēng)還在繼續(xù)。此前，萬(wàn)物云和碧桂園服務(wù)都曾接觸過(guò)恒大物業(yè)，萬(wàn)科總裁祝九勝表示，“最近幾個(gè)月萬(wàn)科與恒大有接觸，也有一些探討，但目前沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的更多合作。”碧桂園服務(wù)總經(jīng)理李長(zhǎng)江則表示，“恒大物業(yè)我們以前接觸過(guò)，但價(jià)格沒(méi)談攏，現(xiàn)在沒(méi)有接觸?！?/p>

　　“目前來(lái)看，物管發(fā)展路徑和房企高度相似，追求規(guī)模和體量的不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)占有率大，生存狀態(tài)就會(huì)好一點(diǎn)?！北R文曦預(yù)計(jì)，物企發(fā)展的大趨勢(shì)和開(kāi)發(fā)企業(yè)一樣，市場(chǎng)高度集中，前十或者前五的物企能占據(jù)到市場(chǎng)60%以上的份額。

　　“最后結(jié)局，和開(kāi)發(fā)商的情況一樣，大的一統(tǒng)。”盧文曦說(shuō)道。