近日，陽(yáng)光城（000671）連發(fā)數(shù)條公告，敘述了兩件大事：一、陽(yáng)光城控股子公司陽(yáng)光智博中止上市港股事項(xiàng)，并撤回申請(qǐng)文件；二、陽(yáng)光城及陽(yáng)光智博股東，擬以其持有的陽(yáng)光智博 100%股權(quán)戰(zhàn)略投資萬(wàn)物云4.8%的股份，各股東按照各自持股比例換股。

　　在規(guī)模房企陽(yáng)光城放棄了物業(yè)公司陽(yáng)光智博IPO，轉(zhuǎn)而舍身入股萬(wàn)物云的同時(shí)，三盛地產(chǎn)旗下的伯恩物業(yè)也投入了萬(wàn)物云的懷抱，當(dāng)下，萬(wàn)物云橫空出世，力圖塑造一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的開(kāi)放平臺(tái)。

　　由此，陽(yáng)光智博與萬(wàn)物云的合作，以及萬(wàn)物云與其他物業(yè)公司的合作，均在有序推進(jìn)中。或許，在不遠(yuǎn)的未來(lái)，資本市場(chǎng)上就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)全新的物業(yè)生態(tài)故事，羨煞旁人。

　　做開(kāi)放平臺(tái)目前看來(lái)是比較賺錢的買賣。這個(gè)具有巨大想象力的新故事、新平臺(tái)所爆發(fā)出的能量，在過(guò)往也是有跡可循的。電商巨頭從阿里巴巴到亞馬遜均通過(guò)開(kāi)放平臺(tái)成就了今天的規(guī)模。在房地產(chǎn)行業(yè)也有貝殼找房珠玉在前，成就了百億美金巨頭。下一個(gè)物業(yè)巨頭會(huì)不會(huì)就是萬(wàn)物云呢？

　　發(fā)展迅速 質(zhì)量待提升

　　當(dāng)下看，只有陽(yáng)光智博披露了部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，資質(zhì)差強(qiáng)人意，以當(dāng)下的資本環(huán)境看上市未必能夠取得高估值，投身萬(wàn)物云共筑未來(lái)不失為一個(gè)更好的選擇。

　　根據(jù)陽(yáng)光城披露的評(píng)估報(bào)告，在2020年7月29日，陽(yáng)光城集團(tuán)及其全資子公司陽(yáng)光房地產(chǎn)發(fā)起成立陽(yáng)光智博。隨后，陽(yáng)光城將旗下物業(yè)資源整合至陽(yáng)光智博中。

　　但轉(zhuǎn)讓價(jià)格疑似在進(jìn)行輸血，十家注冊(cè)資本為500萬(wàn)元的公司轉(zhuǎn)讓金額并不相同，有七家為0元轉(zhuǎn)讓，剩余三家合計(jì)轉(zhuǎn)讓金額為500萬(wàn)元，同時(shí)還通過(guò)合同換簽的方式將未納入上市框架的子公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至上市框架內(nèi)。

　　陽(yáng)光城在9月15日披露了陽(yáng)光智博的部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，整體來(lái)看陽(yáng)光智博發(fā)展很快，但質(zhì)量欠佳。

　　根據(jù)陽(yáng)光城披露的數(shù)據(jù)，2018年年末，陽(yáng)光智博的凈資產(chǎn)為0.32億元，負(fù)債為1.81億元。2021年6月30日，陽(yáng)光智博的凈資產(chǎn)為6.24億元，負(fù)債為9.22億元，長(zhǎng)期以來(lái)陽(yáng)光智博都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)。縱然如此，公司成長(zhǎng)也沒(méi)有落下，三年半的時(shí)間里公司的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)了1800.5%，但負(fù)債只增長(zhǎng)了409.40%。

　　對(duì)于快速增長(zhǎng)，陽(yáng)光智博也做出了解釋，在2019年1月3日后，陽(yáng)光城住宅物業(yè)管理公司及其子公司的業(yè)績(jī)才并入陽(yáng)光智博。此前，陽(yáng)光智博的業(yè)績(jī)中只有陽(yáng)光城的商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊。根據(jù)陽(yáng)光城披露的數(shù)據(jù)，2019年和2020年物業(yè)管理板塊貢獻(xiàn)的收入占到了陽(yáng)光智博營(yíng)收的83.1%和86.5%。

　　截至2021年6月末，陽(yáng)光智博在管面積4039萬(wàn)平方米，合約面積7800萬(wàn)平方米，商業(yè)在管面積147萬(wàn)平方米，合約面積223萬(wàn)平方米。

　　放棄上市 意欲清晰

　　評(píng)估報(bào)告還披露了陽(yáng)光智博2021年上半年的部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，公司報(bào)告期內(nèi)沒(méi)有短期借款，一年到期的非流動(dòng)負(fù)債為330萬(wàn)元，而公司的貨幣資金高達(dá)4億元，足以覆蓋短期債務(wù)，但是公司的應(yīng)收款過(guò)高。

　　陽(yáng)光智博的應(yīng)收賬款4.67億元，其他應(yīng)收款4.46億元，而公司同期凈利潤(rùn)也只有1.37億元，應(yīng)收賬款遠(yuǎn)超公司凈利潤(rùn)，應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款合計(jì)超過(guò)9億元，已經(jīng)與公司負(fù)債總和相當(dāng)，但公司沒(méi)有披露現(xiàn)金流量表，故無(wú)從知曉其回款情況。

　　但是公司的應(yīng)收款規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了公司的凈資產(chǎn)，且公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為住宅物業(yè)，難道有如此多的客戶拖欠公司的物業(yè)費(fèi)嗎？

　　另一方面，評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的估值較低，根據(jù)陽(yáng)光智博的聘請(qǐng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)以收益法和市場(chǎng)法給出了估值。收益法的估值陽(yáng)光智博的歸母權(quán)益為49.16億元，增值率705.09%，市場(chǎng)法的估值陽(yáng)光智博歸母權(quán)益為42.65億元，增值率598.53%。

　　陽(yáng)光城尚屬于規(guī)模房企，旗下物業(yè)公司瑕不掩瑜在物業(yè)行業(yè)也算是可投的資源，而公司在當(dāng)下撤回了申請(qǐng)文件放棄上市，意欲其實(shí)也比較清晰，加入萬(wàn)物云平臺(tái)更劃算。

　　共造大船 風(fēng)雨同舟

　　當(dāng)下，拆分物業(yè)上市大潮涌來(lái)，不論規(guī)模開(kāi)發(fā)商都熱衷于此，畢竟前有房住不炒，后有三道紅線，壓力巨大。

　　從資本層面看，掛牌的物業(yè)股越來(lái)越多，但是普遍面臨著股價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，哪怕能以高估值上市，但是這高估值也無(wú)法持續(xù)。根據(jù)同花順（300033）物業(yè)管理指數(shù)顯示，當(dāng)下物業(yè)管理指數(shù)收盤價(jià)為950點(diǎn)，而2021年6月1日為1145點(diǎn)，整體出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

　　何以解決這個(gè)問(wèn)題？做開(kāi)放平臺(tái)或許是一個(gè)解決方案。

　　從去年的升龍物業(yè)再到近期的陽(yáng)光智博、伯恩物業(yè)，萬(wàn)物云正在整合行業(yè)資源來(lái)擴(kuò)充自身規(guī)模。

　　中信證券分析師曾指出，隨著大公司底層操作系統(tǒng)的效率日漸提升，增值服務(wù)生態(tài)日漸成熟，中小公司獨(dú)立資本化甚至獨(dú)立持續(xù)經(jīng)營(yíng)的難度不斷增大，2021年下半年開(kāi)始，可能會(huì)有越來(lái)越多母公司資金鏈并不緊張的物管公司也需要對(duì)外合作。

　　小公司有著對(duì)外合作需求，大公司也有著擴(kuò)大規(guī)模的需求，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)已經(jīng)成為常態(tài)。開(kāi)放平臺(tái)的出現(xiàn)既給了小公司對(duì)外合作的機(jī)會(huì)，也給了大公司擴(kuò)大規(guī)模的機(jī)會(huì)。

　　從近期看，陽(yáng)光智博和伯恩物業(yè)加盟萬(wàn)物云，實(shí)現(xiàn)了雙方共贏，萬(wàn)物云以股換股，不花費(fèi)現(xiàn)金，既保證了自身的現(xiàn)金流又?jǐn)U大了規(guī)模。

　　陽(yáng)光智博和伯恩物業(yè)以自身資產(chǎn)入股了更大的平臺(tái)，未來(lái)有望獲取更高的估值，而萬(wàn)科、陽(yáng)光城、三盛地產(chǎn)，均為百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科更是行業(yè)龍頭，在這樣一個(gè)平臺(tái)內(nèi)，更容易做大蛋糕，如果參與的公司持續(xù)增加，未來(lái)甚至可能重塑行業(yè)秩序，賦予物業(yè)公司新的定義。

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