觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 9月26日消息，中公教育（002607）擬轉(zhuǎn)讓全資子公司北京中公未來教育科技有限公司51%股權(quán)給北京尚恒吉瑞商業(yè)運(yùn)營管理有限公司。后者由龍湖地產(chǎn)全資子公司北京龍湖中佰置業(yè)有限公司100%持股，且無對(duì)外投資公司。

　　值得注意的是，中公教育該子公司曾在去年12月初以底價(jià)30.05億元摘得北京昌平七里渠限競房用地，樓面價(jià)約21162元每平米。

　　中公教育稱，此次合作由龍湖方開發(fā)住宅地塊。公告顯示，龍湖將支付5100萬元受讓51%股權(quán)，并投入13.8億元用于償還中公未來買地向中公教育借的款項(xiàng)。

　　交易完成后，清償對(duì)中公教育的其他欠款，不會(huì)形成資金占用，且后續(xù)項(xiàng)目的所有收益在扣除1.7億元后歸龍湖方所有。

　　地產(chǎn)行業(yè)政策逐漸收緊，房企融資與規(guī)模擴(kuò)張大幅受限，教育行業(yè)同樣受到政策的大力調(diào)整，線下培訓(xùn)機(jī)構(gòu)紛紛關(guān)停，中公自今年一季度以來股價(jià)持續(xù)跌落，凈利潤現(xiàn)金流為負(fù)。

　　當(dāng)前形勢，從結(jié)果來看，似乎是一場“換季”中的跨界互利。

　　龍湖步調(diào)

　　這次交易對(duì)于龍湖來說，能以支付不到半價(jià)拿地開發(fā)，其他款項(xiàng)亦能在交易后再議。

　　支付13.8億元標(biāo)的公司向母公司的借款，再加上購買51%股份的5100萬元，即可開發(fā)30.05億元的地塊項(xiàng)目。盡管交易的13.8億龍湖方需要在3個(gè)工作日內(nèi)付完，但也為同時(shí)進(jìn)行的各大城市二批集中供地留出了寬松的資金額度，后續(xù)款項(xiàng)交易后再清償也一定程度上給出了資金周轉(zhuǎn)時(shí)間。

　　對(duì)于在集中供地表現(xiàn)積極的龍湖來說，這個(gè)周轉(zhuǎn)時(shí)間是必要且寶貴的。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，自9月以來，在南京、青島、成都、蘇州、常州、沈陽、合肥等多城集中供地中，龍湖均有拿地。僅在南京二批集中供地中，龍湖就以總價(jià)約23億元摘得三宗地塊，而且多是較為核心區(qū)域地塊。

　　此外，政策調(diào)控下，北京地塊由于地價(jià)高投資大，房企獨(dú)資拿地少，多以聯(lián)合體的形式進(jìn)行。在北京第一批集中供地中，土拍報(bào)名主體共248個(gè)，其中88個(gè)是聯(lián)合體，占比超過三分之一。

　　聯(lián)合體拿地也意味著收益按照權(quán)益比劃分，而龍湖通過跨界收購股份的方式以不到半價(jià)拿到北京昌平地塊，后續(xù)款項(xiàng)能再議，且不過多影響集中供地過程中的資金額度，相比削尖腦袋爭熱門地塊輕松得多。

　　跨界合作

　　對(duì)于教培行業(yè)來說，過去有著非常高的利潤。

　　作為教培行業(yè)尤其成人教育的龍頭，中公教育這宗北京昌平地塊便是于去年末摘得的。

　　原本中公教育是將地塊用于主營業(yè)務(wù)所需的公建項(xiàng)目，試圖加快建設(shè)在線科技研發(fā)中心、線上與線下融合教育示范中心、研發(fā)與教學(xué)人員融合培訓(xùn)中心，希望能夠滿足5000多名學(xué)員吃住學(xué)一體化及【線上線下(300959)、股吧】（300959）融合培訓(xùn)，能夠解決30000多名教師和研發(fā)人員的研發(fā)與教學(xué)多輪次集中內(nèi)訓(xùn)學(xué)習(xí)。

　　但為何又通過轉(zhuǎn)讓全資子公司控股權(quán)方式，轉(zhuǎn)讓昌平地塊合作開發(fā)呢？

　　這不免讓人聯(lián)想到教育行業(yè)的“雙減”等政策，調(diào)控力度之大與地產(chǎn)行業(yè)相比有過之無不及。

　　事實(shí)上，目前教育行業(yè)的調(diào)控政策只針對(duì)中小學(xué)教培，對(duì)于中公教育主營的成人職業(yè)教育是鼓勵(lì)支持的。然而中公仍然有所波及，并且股價(jià)一直持續(xù)下跌。

　　據(jù)中公教育2020年與2021年中報(bào)，現(xiàn)金流量凈額從40.64億元驟降到-9.39億元，且凈利潤一直處于虧損狀態(tài)。

　　中公教育想拿地自己房產(chǎn)的心仍未變。據(jù)了解，在拿昌平地前一個(gè)月，中公教育曾發(fā)布定增預(yù)案擬募資60億元，其中42億元募資額用于懷柔學(xué)習(xí)基地建設(shè)項(xiàng)目。

　　是次大額定增引發(fā)證監(jiān)會(huì)問詢，確認(rèn)是否存在變相用于房地產(chǎn)開發(fā)的情形，是否存在違反國家有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策精神和證監(jiān)會(huì)再融資涉房審核要求的情形。

　　中公教育回應(yīng)，早期的封閉班以租賃酒店場地授課為主，然而以租賃場地為主的封閉班存在場地面積受限、不穩(wěn)定、硬件軟件設(shè)施受限、成本高、公司管控力弱等一系列問題。

　　直到今年6月，中公教育仍在申請(qǐng)定增，卻因中介機(jī)構(gòu)被中國證監(jiān)會(huì)調(diào)查而中止。但與龍湖的跨界合作，卻著實(shí)緩解了經(jīng)營上的燃眉之急，回籠了資金。