近日，【海航投資(000616)、股吧】（000616）公告，子公司億城山水向百年人壽出售地產(chǎn)項(xiàng)目“億城堂庭”的剩余物業(yè)，交易對(duì)價(jià)12.73億元（含稅）。該項(xiàng)目囊括了寫字樓、集中商業(yè)、商鋪、酒店式公寓及車位等多類物業(yè)，總可售面積10萬平米，車位1149個(gè)。

　　經(jīng)這次一鍵出清之后，海航投資名下再無房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　海航投資出清雞肋項(xiàng)目，回籠資金

　　本次銷售的物業(yè)中，除13套酒店式公寓及 1149 個(gè)車位外，其余各類物業(yè)前期均已抵押給百年人壽。公司財(cái)報(bào)顯示，公司向百年人壽借款始于2017年。不過，在2018年與2019年，公司連續(xù)兩年未能及時(shí)足額向百年人壽支付利息。這其中，拖繳2018年利息4000余萬，于2019年2月繳清。拖繳2019年利息2800余萬，于2020年3月繳清。

　　另外，2017年財(cái)報(bào)顯示，該項(xiàng)目的住宅、公寓部分已全部售罄，目前存留有約7.6萬平米商場(chǎng)與2.08萬平米寫字樓有待出租或出售，貨值為16.20億。而在2020年半年報(bào)里，這部分的貨值為12.67億。3年半的時(shí)間過去了，僅去化了3.6億或27%貨值。并且，2019年年報(bào)預(yù)期該部分在2020年能夠回收金額為3300萬，出租收益率為2%，不及國(guó)債收益率。

　　還需說明的是，2017年住宅、公寓的售罄很大程度上得益于它與“北京星彩”簽署的包銷合同。不過，這次合作并沒有讓海航一勞永逸。

　　其后的2018年、2019年，公司皆因銷售進(jìn)度、回款不及預(yù)期與“北京星彩”交涉。直至2020年上半年，財(cái)報(bào)顯示，“北京星彩”已基本完成銷售目標(biāo)，累計(jì)簽約額4.58億元，回款4.41億。歷時(shí)兩年多，完成住宅、公寓的去化。

　　不短的去化周期占用公司現(xiàn)金流，嚴(yán)重影響了公司的償債和經(jīng)營(yíng)能力。商業(yè)物業(yè)的出租收益率又較低，使得投資回款緩慢。這樣的項(xiàng)目，未免雞肋。所以對(duì)于海航投資來說，這次銷售一舉兩得，既脫手尾盤又增厚了公司的現(xiàn)金流以備不時(shí)之需。

　　該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主體，是海航投資子公司“億城山水”。有意思的是，百年人壽同樣是“億城山水”股東。海航投資2017年公告，百年人壽11.5億入股億城山水，投后占股48.94%。也就是說，本次對(duì)價(jià)12.73億中的6.23億將歸屬百年人壽。不過不知何故，在2020年半年報(bào)中，海航卻聲稱“億城山水”是其全資子公司。與之相悖的是，天眼查最新信息顯示，百年人壽仍是“億城山水”的股東。它占股48.94%，與2017年海航投資公告一致。

　　歷時(shí)7年，海航資本虧損7億

　　海航投資原名億城股份，大股東是乾通實(shí)業(yè)，在2014年更名海航投資。2013年8月，乾通實(shí)業(yè)將其持有的19.98%股份轉(zhuǎn)讓給海航系旗下的海航資本，完全退出上市公司。因億城股份的股份比較分散，海航資本成為其控股股東。海航資本支付交易對(duì)價(jià)近16億，相當(dāng)于每股5.63元。而億城股份因本次交易在7月22日停牌時(shí)，股價(jià)為2.75元，本次交易溢價(jià)104%。

　　近日，海航投資的平均股價(jià)為3元上下。而2020年三季報(bào)顯示，海航資本依然全額持有原有股份。在此期間，海航投資3次總計(jì)每10股分紅0.62元。綜合上述信息計(jì)算，這筆投資歷時(shí)近7年，虧損7.3億。

　　另外，海航資本持有的股份中約1.55億股已被被遼寧省高院司法凍結(jié)，占比其持股的54.37%和上市公司總股本的10.86%。

　　在2013年，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款審核也越來越嚴(yán)格。在這樣的背景下，大型房企因資質(zhì)更優(yōu)、可抵押資產(chǎn)更多更優(yōu)、資金騰挪空間更廣而更具融資優(yōu)勢(shì)。相對(duì)來說，中小型房企則因缺乏融資便利和深度而時(shí)常周轉(zhuǎn)不靈。并且，若是遇上調(diào)控趨嚴(yán)的下行周期，還會(huì)引發(fā)資金鏈斷裂的財(cái)務(wù)危機(jī)。

　　億城當(dāng)年的境遇即是如此。2011年和2012年，它的凈利潤(rùn)分別為3.62億、3.22億。雖能保持盈利，但是成長(zhǎng)性不佳并呈下滑趨勢(shì)。到2013年，房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)趨嚴(yán)，它也感受到了巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。這一年的2月與6月，它出售項(xiàng)目變現(xiàn)近13億，緩解資金壓力。

　　不過，它最缺的恰恰是海航資本最多的。海航資本背后的海航系是國(guó)內(nèi)知名的綜合性大型金融集團(tuán)，融資能力較強(qiáng)。并且，旗下已配置眾多地產(chǎn)資產(chǎn)，尚未上市。而海航資本溢價(jià)104%的收購(gòu)，也可見其雄心勃勃。

　　這些因素都讓投資者對(duì)這次股權(quán)交易滿是期待。這樣看來，原大股東的退出也可視作激流勇退，把公司交給更具優(yōu)勢(shì)，也更能做好的人。

　　賣項(xiàng)目、回籠現(xiàn)金，海航退出房地產(chǎn)

　　海航對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投入一直不溫不火。

　　與2013年收購(gòu)億城股份同期，海航系已配置大量的持有型物業(yè)，主要分布在北京、上海、廣州、長(zhǎng)春、青島等城市。這其中，寫字樓11棟、酒店22家，總建筑面積已有100萬平方米。并且，海航系方面也提出了較全面的地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)劃：“通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民安居，結(jié)合總部基地、休閑購(gòu)物、易生安居的發(fā)展模式，參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)……”

　　然而，從那時(shí)至今，海航投資并沒有如行業(yè)觀察家預(yù)想的那樣深耕房地產(chǎn)，而是走上了億城股份的老路——賣項(xiàng)目、回籠資金，直到現(xiàn)在退出房地產(chǎn)。

　　2013年，因儲(chǔ)備項(xiàng)目不足，未能及時(shí)填補(bǔ)在售項(xiàng)目余量不足的空白，導(dǎo)致海航投資銷量下滑。此外，北京燕西華府等若干項(xiàng)目單價(jià)較高，去化緩慢也是銷量不佳的重要原因。

　　在很大程度上，這兩項(xiàng)不足都根源于中小房企的經(jīng)營(yíng)能力和規(guī)模不足，無法保持充足的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和銷售供應(yīng)。而維持與擴(kuò)張規(guī)模，需要大量的低成本資金支持。規(guī)模擴(kuò)張需要低成本資金支持，獲得低成本資金需要規(guī)模擴(kuò)張作為信用支點(diǎn)。因而，規(guī)模擴(kuò)張與低價(jià)資金相互強(qiáng)化成為這一時(shí)期的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)與增長(zhǎng)的主流模式。這兩項(xiàng)要點(diǎn)一同聚焦在融資能力上。這恰恰是海航資本的優(yōu)勢(shì)。

　　但是，經(jīng)歷2013年銷量下滑之后，海航投資并沒有發(fā)力籌備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、改善高單價(jià)項(xiàng)目占比過高的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不足。經(jīng)營(yíng)上的無作為，導(dǎo)致多年?duì)I收狀況不佳。

　　2013年到2017年，海航投資的地產(chǎn)銷售量從80萬平減少至9.27萬平，銷售額從24.43億萎縮至9.27億。2017年，海航投資的重要地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H余“億城堂庭”。它與星彩簽署包銷合同，將銷售交給了后者。此后，在地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上，海航投資少有大舉動(dòng)。

　　持續(xù)多年銷量下滑的原因與2013年相似，主因是儲(chǔ)備項(xiàng)目無法彌補(bǔ)在售項(xiàng)目余量不足的空白，次因是高單價(jià)產(chǎn)品的去化緩慢。

　　與之同步的是，海航投資持續(xù)地出售項(xiàng)目。2015年11月，海航投資將子公司——房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體“北京億城”、“江蘇億城”、“北京陽光四季花園”的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了海航資管集團(tuán)。2018年8月，海航投資將“上海前灘”項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了“上海勱叵”。直到現(xiàn)在，出售“億城堂庭”。

　　還需要說明的是，截至2019年，海航投資連續(xù)6年扣非凈利潤(rùn)虧損。并且，公司始終處于債務(wù)壓力之下。2018年出售“上海前灘”項(xiàng)目所得計(jì)29.80億中的16.2億，被用于償還上海信托的債務(wù)。2018年、2019年連續(xù)兩年延期支付對(duì)百年人壽的借款利息。