華發(fā)股份（600325.SH）耗時(shí)數(shù)十載，銷售規(guī)模得以成功突破千億大關(guān)。但作為新晉“千億俱樂部”成員，華發(fā)股份無暇回味勝利的滋味，因?yàn)樗枰纸鉀Q一些現(xiàn)實(shí)問題，比如如何提升盈利能力，以及如何降低負(fù)債高企帶來的債務(wù)壓力等等。

　　銷售首破千億

　　作為一家地方性房企，花了近30年的時(shí)間，終于實(shí)現(xiàn)全國布局，同時(shí)也將銷售業(yè)績提升到了千億規(guī)模。

　　根據(jù)華發(fā)股份此前不久公布的2020年度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年其合同銷售金額首次突破千億元大關(guān)，達(dá)到1205億元，同比增長30.59%，超過行業(yè)均值水平，行業(yè)地位進(jìn)一步提升。此外，實(shí)現(xiàn)簽約面積504萬平方米，同比增長27.3％；銷售均價(jià)2.39萬元/平方米，同比增長2.6％。

　　公開資料顯示，華發(fā)股份作為珠海龍頭房企，成立于1992年8月，公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域深耕細(xì)作數(shù)十載，最近幾年以來，更是緊緊圍繞“立足珠海、面向全國”的發(fā)展戰(zhàn)略，形成了珠海大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、北方大區(qū)以及北京區(qū)域的“4+1”區(qū)域布局，逐步成為全國知名綜合型地產(chǎn)企業(yè)。

　　銷售規(guī)模的增加，使其行業(yè)排名出現(xiàn)了大幅提升。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，華發(fā)股份以1120.6億元的操盤金額，在百強(qiáng)房企中排在第29位，比2019年的39位，提升了10個(gè)名次，一舉將濱江集團(tuán)、【藍(lán)光發(fā)展(600466)、股吧】等競爭對(duì)手甩在了身后。

　　盈利能力下降

　　雖然銷售首次突破千億大關(guān)，但并未讓華發(fā)股份的盈利能力得到改善。

　　如果單從營收方面來看，在過去一個(gè)財(cái)年，華發(fā)股份表現(xiàn)相當(dāng)優(yōu)異，2020年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入510億元，同比增加53.9％，增速之大，實(shí)屬不易。此外，營業(yè)利潤63.6億元，同比增加45.9％；利潤總額62.5億元，同比增加42.3％，這兩項(xiàng)指標(biāo)同樣令人感到振奮。另外，2020年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤29億元，同比增加4.3％，增速雖然不高，但實(shí)現(xiàn)了正增長。

　　然而，令人感到遺憾的是，華發(fā)股份盈利能力不升反降。數(shù)據(jù)顯示，2020年度，華發(fā)股份凈資產(chǎn)收益率、毛利率及凈利率分別為13.9％、24.3％、8.94％，較上年同期分別下降0.24個(gè)百分點(diǎn)、5.31個(gè)百分點(diǎn)和1.06個(gè)百分點(diǎn)，盈利水平有所回落。

　　申萬宏源認(rèn)為，華發(fā)股份三費(fèi)率管控良好、稅金等支出減少，有效對(duì)沖了毛利下滑的影響,因此凈利率下行幅度較小，否則各項(xiàng)核心盈利指標(biāo)下滑幅度還會(huì)更大。數(shù)據(jù)表明，2020年度，三費(fèi)率合計(jì)為6.3％，同比下降了2.7百個(gè)分點(diǎn)，其中管理、銷售與財(cái)務(wù)費(fèi)用率分別為2.9％、2.8％和0.5％，分別同比下降1.2個(gè)、1.2個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)于毛利率的下滑，華發(fā)股份首席財(cái)務(wù)官何玉冰曾給出了解釋，認(rèn)為毛利率下降是大環(huán)境下的行業(yè)發(fā)展趨勢，近年來包括地價(jià)、開發(fā)成本、人工、建材等成本都在上升，壓縮了利潤空間。此外，公司華東區(qū)域毛利率較低也受當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)占比高但利潤率較低的項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)影響。

　　負(fù)債成為短板

　　由于華發(fā)股份債務(wù)負(fù)擔(dān)并不輕，再加上未來有息負(fù)債增幅有限，這對(duì)它為未來進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模極為不利。

　　債務(wù)規(guī)模不斷膨脹。數(shù)據(jù)顯示，截止2020年末，其負(fù)債總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2584.99億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.32%，與行業(yè)平均水平相比仍舊偏高。償債方面，截至2020年，華發(fā)股份有息負(fù)債總額1586.5億元，其中長期有息負(fù)債占比71.2%，短期償債壓力并不是很大。

　　三條紅線踩中兩條，目前屬于“橙檔”房企。截至2020年末，華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.5％（同比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)），凈負(fù)債率181.6％(同比下降2.4百分點(diǎn))，現(xiàn)金短債比為1.1倍。華發(fā)股份踩兩道紅線，有息債務(wù)規(guī)模限制增長5%。

　　為了應(yīng)對(duì)三道紅線監(jiān)管，華發(fā)股份在開始嘗試拓展融資渠道，包括嘗試永續(xù)中票、長租公寓類REITS、供應(yīng)鏈ABS、超短融、境外美元債、商業(yè)地產(chǎn)CMBN等創(chuàng)新產(chǎn)品業(yè)務(wù)，以期進(jìn)一步改善資金資本結(jié)構(gòu)。

　　土儲(chǔ)或受影響

　　因?yàn)樨?fù)債高企，帶來的負(fù)面影響其實(shí)也不容小覷。在繼續(xù)降負(fù)債的要求下，華發(fā)股份在土地市場的表現(xiàn)可能受到影響。

　　在拿地端，根據(jù)公告數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年土地市場新獲15個(gè)項(xiàng)目，新增建面約549萬平方米，新增建面/銷售面積比值為108.9％，拿地相對(duì)積極。

　　不過，2020年末華發(fā)股份土儲(chǔ)806萬平方米，只能覆蓋1.5年的銷售量。其中長三角區(qū)域和長江經(jīng)濟(jì)帶占比56.7％，大灣區(qū)占比41.6％。相對(duì)動(dòng)輒4、5年土地儲(chǔ)備量的頭部房企來說，華發(fā)股份土儲(chǔ)并不是很充足，這也會(huì)影響到它未來銷售業(yè)績的進(jìn)一步增長。

　　華泰證券研報(bào)分析指出，考慮到需要繼續(xù)降負(fù)債，預(yù)計(jì)華發(fā)股份2021年土地投資將較為謹(jǐn)慎。