正面臨業(yè)績持續(xù)下滑、資金鏈承壓等諸多問題的光明地產(chǎn)（600708.SH），正有意收縮 " 戰(zhàn)線 "。一邊連收上海四宗地塊，另一邊頻頻掛牌轉(zhuǎn)讓各地地產(chǎn)項(xiàng)目，一出一進(jìn)之間，其正向上海大本營逐漸靠攏。

　　上半年，光明地產(chǎn)在上海新增四宗地塊并擁有 100% 權(quán)益，分布于上海臨港新片區(qū)、浦東新區(qū)，總價超過 35 億元。

　　不久后，光明地產(chǎn)頻頻將地產(chǎn)項(xiàng)目擺上貨架，其中包括上海志勝置業(yè) 100% 的股權(quán)及債權(quán)；柳州同鑫房地產(chǎn) 33% 的股權(quán)及債權(quán)等。

　　其中，上海志勝置業(yè)核心資產(chǎn)為山東菏澤的明御河丹城；柳州同鑫房地產(chǎn)旗下地塊，為光明地產(chǎn)首度進(jìn)軍廣西柳州時競得，并引入金科地產(chǎn)和美的置業(yè)合作開發(fā)。

　　10 月 20 日，光明地產(chǎn)公告稱，將通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌的方式，轉(zhuǎn)讓所持有的上海錦如置業(yè) 60% 股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)。

　　據(jù)了解，上海錦如置業(yè)涉及開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為 " 嘉定新城 D9 地塊商業(yè)項(xiàng)目 "，項(xiàng)目一期已于 2014 年 4 月 1 日動工建設(shè)，目前尚余未售商業(yè)建筑面積 13918.32 平方米，寫字樓未售建筑面積 170.41 平方米，未售普通產(chǎn)權(quán)車位 493 個；項(xiàng)目二期尚未投入建設(shè)。

　　從上海外的落子到大本營的存貨，光明地產(chǎn)的資產(chǎn) " 洗牌 " 已全面鋪開。

　　利潤 " 冰點(diǎn) " 與踩中 " 紅線 "

　　2017 年，光明地產(chǎn)定下了 "1+7+5+X" 的多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。"1" 代表房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)；"7" 是保障房建設(shè)、城中村建設(shè)、殷實(shí)農(nóng)場建設(shè)、歷史名鎮(zhèn)保護(hù)與開發(fā)、城市更新建設(shè)、租賃房建設(shè)和物流園區(qū)；"5" 表示光明地產(chǎn)由專業(yè)公司向綜合性平臺公司轉(zhuǎn)型過程中將構(gòu)筑的五個關(guān)鍵平臺，包括 " 商業(yè)平臺、物流平臺、服務(wù)平臺、建設(shè)平臺、供應(yīng)鏈平臺 "，"X" 指全新的商業(yè)模式。

　　然而新戰(zhàn)略之下，光明地產(chǎn)沒能迎來利潤的增長，反而出現(xiàn)了連續(xù)下滑。

　　年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016 年和 2017 年，光明地產(chǎn)歸母凈利潤分別為 10.11 億元和 19.47 億元，同比分別增長 98.15% 和 92.55%。

　　但 2018 年 -2020 年，光明地產(chǎn)歸母凈利潤分別為 14.18 億元、5.18 億元和 1.07 億元，同比分別減少 27.17%、63.45% 和 79.38%，連續(xù)三年下滑。尤其 2020 年，歸母凈利驟降近八成，創(chuàng)下自 2004 以來的新低。

　　除了利潤出現(xiàn) " 冰點(diǎn) "，光明地產(chǎn)面臨的另一個困境是高企的 " 紅線 "。

　　2021 年上半年，光明地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 93.1 億元，同比增長 294.09%，但其營業(yè)成本、銷售費(fèi)用以及管理費(fèi)用分別增長 356.59%、41.58% 以及 35.79%。光明地產(chǎn)表示，費(fèi)用增加主要因?yàn)橄鄳?yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本增加、營銷傭金等費(fèi)用增加，以及在建項(xiàng)目竣工折舊等費(fèi)用增加所致。

　　在 " 三條紅線 " 方面，截止 2021 年上半年末，光明地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 78.93%，凈負(fù)債率為 177.4%，現(xiàn)金短債比為 0.55。相比 2020 年末，其財(cái)務(wù)杠桿壓力并未得到有效緩解，依然腳踩三道 " 紅線 "，處于紅檔。

　　雙重壓力之下，光明地產(chǎn)有意 " 收縮 " 戰(zhàn)線，加速回歸大本營，并著重處置滬外項(xiàng)目，試圖通過 " 以舊換新 " 的資產(chǎn)置換方式，化解目前的困境。

　　資產(chǎn) " 洗牌 "

　　今年 6 月 18 日，光明地產(chǎn)耗資 32.24 億元拿下上海臨港新片區(qū)兩幅地塊。據(jù)悉，這兩宗地塊由光明地產(chǎn)全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司與上海光明生活服務(wù)集團(tuán)有限公司組成聯(lián)合體拿下，雙方持股比例分別為 97% 和 3%。

　　在今年上半年，全資子公司光明房地產(chǎn)集團(tuán)上海匯晟置業(yè)有限公司通過掛牌方式取得浦東新區(qū) " 十二五 " 保障房三林基地 03-03 地塊，地成交總價 1.96 億元；另一全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)匯慈 ( 上海 ) 置業(yè)有限公司以底價 1.32 億元摘得浦東新區(qū)大團(tuán)鎮(zhèn)中部社區(qū) PDS5-0101 單元 15-05 地塊。

　　目前，光明地產(chǎn)擁有上述 4 宗地塊 100% 權(quán)益，耗資超過 35 億元。

　　與此對應(yīng)的是，今年 8 月 24 日光明地產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓上海志勝置業(yè)有限公司（簡稱：志勝置業(yè)）100% 股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)，該公司為山東菏澤御河丹城的項(xiàng)目開發(fā)公司。

　　御河丹城曾是光明地產(chǎn)計(jì)提大額存貨跌價準(zhǔn)備的主要項(xiàng)目之一。2018 年，公司曾對房地產(chǎn)及配套板塊計(jì)提了 7.66 億元的存貨跌價準(zhǔn)備。其中，在未完工的開發(fā)成本中，御河丹城項(xiàng)目就計(jì)提了 1.1 億元。

　　除菏澤項(xiàng)目外，光明地產(chǎn)也有意退出柳州市場。今年 5 月底，光明地產(chǎn)宣布轉(zhuǎn)讓子公司柳州同鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：柳州同鑫）33% 股權(quán)及債權(quán)，掛牌轉(zhuǎn)讓價格不低于 1.5 億元。

　　該地塊為光明地產(chǎn)首度進(jìn)軍廣西柳州時競得，隨后引入了金科地產(chǎn)和美的置業(yè)合作開發(fā)，截止發(fā)稿，柳州同鑫的股權(quán)并未發(fā)生實(shí)際變更。

　　2020 年 10 月，光明地產(chǎn)還與當(dāng)代置業(yè)（01107.HK）達(dá)成戰(zhàn)略合作，目前當(dāng)代已收購了其浙江湖州 1 個項(xiàng)目、山東德州 1 個項(xiàng)目以及江蘇常州的 2 個項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，早在 2017 年，即光明地產(chǎn)利潤出現(xiàn)拐點(diǎn)之時，已頻頻掛牌轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)。

　　當(dāng)年 9 月，光明地產(chǎn)公告轉(zhuǎn)讓廣西南寧市良慶區(qū)的在建項(xiàng)目資產(chǎn)；10 月 8 日，光明地產(chǎn)將子公司東恒海鑫 100% 股權(quán)及 7.1 億元債權(quán)以 21.8 億元的總價出售給泰禾集團(tuán)（000732.SZ）；10 月 11 日，其子公司又以 9.88 億元出售所持有的商業(yè)項(xiàng)目予兄弟公司上海良友集團(tuán)有限公司。