證監(jiān)會(huì)副主席李超12月8日表示，新時(shí)代REITs市場(chǎng)肩負(fù)著重要的職責(zé)使命，證監(jiān)會(huì)將深入貫徹黨的二十大有關(guān)決策部署，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)作為，堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的根本宗旨，強(qiáng)化系統(tǒng)思維、市場(chǎng)觀念，以推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行為抓手，加快推動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，走好中國(guó)特色的REITs市場(chǎng)發(fā)展之路。

　　李超是在當(dāng)天舉行的首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上作出上述表示的。他表示，下一步證監(jiān)會(huì)將重點(diǎn)做好五項(xiàng)工作，推動(dòng)中國(guó)特色的REITs市場(chǎng)發(fā)展。

　　一是保持常態(tài)化發(fā)行，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。繼續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實(shí)落地，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市。進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

　　二是完善市場(chǎng)體系，推進(jìn)多層次市場(chǎng)體系建設(shè)。貫徹落實(shí)國(guó)辦《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》有關(guān)要求，進(jìn)一步推進(jìn)REITs各項(xiàng)基礎(chǔ)制度改革創(chuàng)新。盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地。促進(jìn)暢通從Pre-REITs培育孵化、運(yùn)營(yíng)提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機(jī)制，積極探索建立多層次REITs市場(chǎng)。

　　三是強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重，建立健全符合市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、具有中國(guó)特色的監(jiān)管制度安排。我們已構(gòu)建起全流程全鏈條的監(jiān)管機(jī)制，突出以“管資產(chǎn)”為核心，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的穿透監(jiān)管;研究制定符合REITs特點(diǎn)的大類(lèi)資產(chǎn)信息披露指引，強(qiáng)化信息披露監(jiān)管;促進(jìn)各類(lèi)市場(chǎng)主體歸位盡責(zé)，健全綜合監(jiān)管體系，逐步培育市場(chǎng)規(guī)范有序、主體依法合規(guī)、投資者有效保護(hù)的良好市場(chǎng)生態(tài)。

　　四是完善法規(guī)制度，夯實(shí)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)?？偨Y(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，借鑒境外成熟市場(chǎng)實(shí)踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究推動(dòng)專(zhuān)門(mén)立法，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)及中國(guó)國(guó)情的法規(guī)制度安排。加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)溝通，進(jìn)一步明確REITs稅收征管細(xì)則。推動(dòng)社?；稹B(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，積極培育專(zhuān)業(yè)化REITs投資者群體。

　　五是發(fā)揮各方合力，推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。REITs市場(chǎng)建設(shè)涉及方方面面，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。當(dāng)前，各相關(guān)部門(mén)、各地方政府、各參與機(jī)構(gòu)對(duì)REITs市場(chǎng)逐步形成了廣泛共識(shí)和工作合力。證監(jiān)會(huì)將會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等進(jìn)一步健全REITs綜合推動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)籌解決REITs發(fā)展涉及的項(xiàng)目合規(guī)、國(guó)資轉(zhuǎn)讓、權(quán)益確認(rèn)等共性問(wèn)題，保障常態(tài)化項(xiàng)目供給，促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。

　　李超指出，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，基礎(chǔ)制度規(guī)則、監(jiān)管架構(gòu)加快構(gòu)建，市場(chǎng)體系逐步完善，試點(diǎn)項(xiàng)目和相關(guān)制度安排初步經(jīng)受住了市場(chǎng)檢驗(yàn)，受到了各方廣泛認(rèn)可，在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮著日益重要的功能，逐步走出了一條既借鑒成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律，又符合中國(guó)國(guó)情的REITs發(fā)展之路。

　　在服務(wù)方向方面，境外成熟市場(chǎng)REITs普遍在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期推出，基本從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域起步發(fā)展。我國(guó)REITs市場(chǎng)堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，依托交通、能源、市政、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累的規(guī)模龐大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，率先推出了公募REITs試點(diǎn)。同時(shí)，落實(shí)中央“房住不炒”要求，將試點(diǎn)范圍拓展到保障性租賃住房領(lǐng)域。

　　在發(fā)展路徑方面，我國(guó)REITs市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的研究論證和實(shí)踐探索，經(jīng)歷了萌芽探索期、試點(diǎn)培育期和常態(tài)化推進(jìn)期，在起步發(fā)展階段體現(xiàn)了政府引導(dǎo)和市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的有效結(jié)合;依托項(xiàng)目試點(diǎn)，同步推動(dòng)相關(guān)部委和政府部門(mén)明確了稅收、會(huì)計(jì)處理、國(guó)資轉(zhuǎn)讓和投資者準(zhǔn)入等配套支持政策，充分發(fā)揮各方合力。

　　在制度規(guī)則方面，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)注重頂層設(shè)計(jì)，構(gòu)建了交易所負(fù)責(zé)上市審核、證監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)產(chǎn)品注冊(cè)、國(guó)家發(fā)改委負(fù)責(zé)項(xiàng)目合法合規(guī)性把關(guān)推薦的制度體系和業(yè)務(wù)流程。二級(jí)市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)，建立了漲跌幅制度，引入做市商機(jī)制，促進(jìn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)，增加市場(chǎng)流動(dòng)性，上市REITs平均日均換手率2.11%，流動(dòng)性高于日本、新加坡、中國(guó)香港等市場(chǎng)。試點(diǎn)初期，我們堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)起步，明確適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求，強(qiáng)化投資者合法權(quán)益保護(hù)。

　　在運(yùn)作模式方面，受限于當(dāng)前法律基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)需求，不同于境外公司型或契約型的證券上市監(jiān)管模式，結(jié)合中國(guó)實(shí)際，我們采用了“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點(diǎn)模式;治理結(jié)構(gòu)以基金管理人為主導(dǎo)，原始權(quán)益人參與，同時(shí)采用外部管理模式，相關(guān)制度安排既有利于保護(hù)投資人利益，又有利于發(fā)揮原始權(quán)益人運(yùn)營(yíng)能力優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)其參與積極性，這是對(duì)公司治理機(jī)制的有益創(chuàng)新和探索。

　　據(jù)介紹，2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，運(yùn)行總體平穩(wěn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。截至今年11月底，共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過(guò)750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類(lèi)型，募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，回收資金帶動(dòng)投資的新項(xiàng)目總投資額超過(guò)4200億元，形成了良好示范效應(yīng)。

　　同時(shí)，已上市REITs信息披露總體規(guī)范、運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)健、業(yè)績(jī)表現(xiàn)符合市場(chǎng)預(yù)期，其中首批9只上市REITs發(fā)布的2021年年度報(bào)告顯示，營(yíng)業(yè)收入平均達(dá)到基金招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)值的104%，資產(chǎn)配置價(jià)值凸顯。截至今年11月底，產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs對(duì)應(yīng)現(xiàn)金流分派率平均為3.67%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs對(duì)應(yīng)內(nèi)部收益率平均為5.51%，估值總體處于合理區(qū)間。