中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)迎來(lái)試點(diǎn)以來(lái)的第二次資產(chǎn)類型擴(kuò)容。

　　3月24日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布通知，將研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　同日，證監(jiān)會(huì)也印發(fā)通知，提出4方面12條措施，著力推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，充分發(fā)揮REITs助力盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和降低實(shí)體企業(yè)杠桿率的重要作用。

　　在監(jiān)管層的大力推動(dòng)之下，這一萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)迎來(lái)大利好。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月23日，我國(guó)已上市公募REITs共25只，發(fā)行總規(guī)模超800億元，總市值約850億元。隨著公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容及常態(tài)化發(fā)行，將在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面，更好服務(wù)新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展方面，繼續(xù)發(fā)揮更加重要的作用。

　　 REITs產(chǎn)品范圍不斷擴(kuò)容

　　公募REITs作為一種新興的投資品種，具有投資門(mén)檻低、流動(dòng)性較強(qiáng)、分散化效果較好、高分紅特征、股債雙重特性等特點(diǎn)。推出REITs是資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。

　　2021年6月，隨著首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)。2022年，我國(guó)REITs制度規(guī)則逐步完善，已形成可持續(xù)發(fā)展的路徑基礎(chǔ)。尤其是自2022年下半年以來(lái)，公募REITs開(kāi)始加速擴(kuò)容，市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，底層資產(chǎn)逐漸豐富。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月23日，我國(guó)已上市公募REITs共25只，發(fā)行總規(guī)模超800億元，總市值約850億元，底層資產(chǎn)范圍涵蓋園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施等六大類基礎(chǔ)設(shè)施。

　　如今，隨著政策支持力度的不斷加碼，公募REITs試點(diǎn)步伐也在加快，更多項(xiàng)目已經(jīng)“箭在弦上”。

　　3月29日，首批兩只新能源公募REITs中航京能光伏REIT和中信建投（601066）國(guó)家電投新能源REIT將正式上市，資本市場(chǎng)又將迎來(lái)新的優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)期投資標(biāo)的。

　　值得一提的是，隨著機(jī)構(gòu)投資者持有公募REITs份額不斷上升，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)也屢創(chuàng)新高。即將上市的兩只新能源公募REITs均因超額募滿而提前1天結(jié)束公眾投資者募集，網(wǎng)下超額認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為123.21倍和85.7倍，體現(xiàn)了投資者對(duì)相關(guān)品種的需求旺盛。

　　此次兩部門(mén)發(fā)布的通知中，均明確提出，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。同時(shí)規(guī)定，項(xiàng)目發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變相融資。

　　國(guó)家發(fā)改委還在通知中指出，發(fā)起人應(yīng)利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費(fèi)需求。這標(biāo)志著政策從供給端發(fā)力，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施正式納入REITs發(fā)行范圍。

　　業(yè)內(nèi)分析，公募REITs擴(kuò)展到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)Ψ科蠛蜕虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極意義。此類領(lǐng)域的創(chuàng)新，也意味著在原來(lái)保障性租賃住房的REITs創(chuàng)新基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的改革過(guò)程。REITs引入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可以盤(pán)活資金資源，增強(qiáng)房企資金流，未來(lái)還有望緩解公募REITs市場(chǎng)供不應(yīng)求的失衡狀態(tài)，為國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)發(fā)展注入新的動(dòng)能和活力，進(jìn)一步豐富投資機(jī)構(gòu)的配置品種。

　　進(jìn)一步推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行工作

　　當(dāng)前，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)投資額已達(dá)到百萬(wàn)億元級(jí)別，REITs作為產(chǎn)品，即便按1%的證券化率計(jì)算，也可以達(dá)到萬(wàn)億元級(jí)的REITs市場(chǎng)規(guī)模。

　　事實(shí)上，除機(jī)構(gòu)外，不少上市公司也在摩拳擦掌。例如，九州通（600998）日前發(fā)布公告稱，為有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，擬以公司擁有的醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)及配套設(shè)施為底層資產(chǎn)，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報(bào)發(fā)行工作，預(yù)計(jì)首次募集資金規(guī)模不超過(guò)30億元。

　　隨著一系列支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策措施密集落地，目前我國(guó)已初步探索出一條既遵循成熟市場(chǎng)規(guī)律、又適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的REITs發(fā)展之路。

　　2022年8月，證監(jiān)會(huì)會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等制定了加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化的十條措施。2023年2月召開(kāi)的證監(jiān)會(huì)2023年系統(tǒng)工作會(huì)議上，再次提出大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行。如果說(shuō)2022年是公募REITs市場(chǎng)進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行的新階段，那么2023年將是其走向常態(tài)化發(fā)行的關(guān)鍵年。

　　根據(jù)此次證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)，共提出4方面12條措施，將進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作，完善相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　《通知》提出，要加快推進(jìn)市場(chǎng)體系建設(shè)，提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，包括拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型、分類調(diào)整項(xiàng)目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求、推動(dòng)擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化、擴(kuò)大市場(chǎng)參與主體范圍、加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)等。

　　同時(shí)，完善審核注冊(cè)機(jī)制，提高制度化規(guī)范化透明化水平，提出要優(yōu)化審核注冊(cè)流程，明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。

　　在促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行方面，規(guī)范與發(fā)展并重，提出要構(gòu)建全鏈條監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)市場(chǎng)主體歸位盡責(zé)。

　　另外，還要進(jìn)一步凝聚各方合力，推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，提出要建立重點(diǎn)地區(qū)綜合推動(dòng)機(jī)制和推動(dòng)完善配套措施。

　　證監(jiān)會(huì)表示，下一步將圍繞建設(shè)中國(guó)特色現(xiàn)代資本市場(chǎng)，著力推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，充分發(fā)揮REITs助力盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和降低實(shí)體企業(yè)杠桿率的重要作用。