近日，針對消費基礎設施公募REITs項目，證監(jiān)會、發(fā)改委等有關部門再次密集發(fā)聲。其中，證監(jiān)會明確提出“抓緊推動消費基礎設施等新類型公募REITs項目落地”。

　　對于消費基礎設施這一新類型公募REITs項目，業(yè)內(nèi)人士也充滿期待，因為這不僅是我國綜合施策釋放消費潛力、支持消費復蘇的重要舉措；同時也將為REITs市場注入新動能，有利于REITs市場行穩(wěn)致遠。未來隨著REITs市場底層資產(chǎn)類型和發(fā)行主體等愈發(fā)多樣化，REITs市場規(guī)模也將持續(xù)壯大，擴容有望提速。

　　消費基礎設施公募REITs有望加速落地

　　近日，針對消費基礎設施公募REITs項目，證監(jiān)會、發(fā)改委等有關部門再次密集發(fā)聲。

　　7月24日至25日，中國證監(jiān)會召開2023年系統(tǒng)年中工作座談會，提出“抓緊推動消費基礎設施等新類型公募REITs項目落地”。

　　7月24日，國家發(fā)展改革委在專題新聞發(fā)布會上表示，發(fā)改委一直支持和鼓勵民營企業(yè)發(fā)行基礎設施REITs。民營企業(yè)持有運營的購物中心、百貨商場項目數(shù)量較多，這為他們更好參與基礎設施REITs奠定了較好基礎。今年以來，發(fā)改委已先后組織召開16場開門辦公會，邀請證監(jiān)會債券部、滬深證券交易所及有關專家參加，對71個項目進行了集體研討，其中包括19個民營企業(yè)項目，涉及購物中心、光伏風電、大數(shù)據(jù)中心等多種資產(chǎn)類型。此外，近期民營企業(yè)發(fā)行基礎設施REITs的熱情明顯提升、申報的項目數(shù)量明顯增多。

　　7月18日，商務部等13部門發(fā)布關于促進家居消費若干措施的通知，指出“支持符合條件的家居賣場等商業(yè)網(wǎng)點項目發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)?！?/p>

　　政策的持續(xù)推動下，年內(nèi)已有多家公司相繼宣布正在籌劃或已申請消費基礎設施公募REITs項目。如7月13日，天弘股份表示公司擬以下屬公司持有的消費基礎設施項目申請試點發(fā)行公募REITs項目。百聯(lián)股份（600827）則于前一日發(fā)布公告稱，公司作為原始權益人，擬以項目公司持有的坐落于上海市楊浦區(qū)淞滬路8號的上海又一城購物中心項目作為基礎設施項目申報發(fā)行公募REITs。

　　此外，據(jù)公開報道，近期萬科在一次路演活動中透露，公司正在嘗試發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，目前正處于申報階段。此次申請由萬科旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團發(fā)起，底層資產(chǎn)為杭州的一處購物中心。

　　業(yè)內(nèi)期待消費基礎設施公募REITs落地

　　事實上，早在今年3月，證監(jiān)會的《通知》和發(fā)改委的“236號文”同時發(fā)布，明確提出支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。為REITs市場注入了全新底層資產(chǎn)類型。

　　當前，國內(nèi)已發(fā)行的公募REITs底層資產(chǎn)類型包括產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流、保障性租賃住房、清潔能源。對于消費基礎設施這一新類型公募REITs項目，業(yè)內(nèi)人士也充滿期待。

　　博時招商蛇口（001979）產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示，發(fā)行消費基礎設施REITs是我國綜合施策釋放消費潛力、支持消費復蘇的重要舉措，也有利于REITs市場行穩(wěn)致遠，具有重要影響。

　　具體來看，劉玄認為，首先，將消費基礎設施納入REITs發(fā)行范圍有助于改善企業(yè)融資結構，并通過資本循環(huán)的方式盤活存量消費基礎設施項目，為充分發(fā)揮消費對經(jīng)濟增長的基礎性作用，培育壯大綠色消費、服務消費等消費新熱點提供循環(huán)動力。其次，基于REITs底層資產(chǎn)的發(fā)行條件和運營管理要求，發(fā)行REITs有助于提升消費基礎設施的資產(chǎn)收益率和服務質(zhì)量，同時推動商業(yè)地產(chǎn)提升運管能力和運營效率，促進行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型升級。最后，隨著越來越多的企業(yè)試水消費基礎設施REITs，底層資產(chǎn)類型和發(fā)行主體愈發(fā)多樣，這也為REITs市場擴容注入新動能，同時也為未來拓寬更多的試點資產(chǎn)類型增加可能。

　　上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平認為，首先，對企業(yè)來講，消費基礎設施往往投入高、回報周期長，企業(yè)長期處于高負債運營，通過發(fā)行REITs打包資產(chǎn)上市，可以拓寬企業(yè)融資渠道，有效降低企業(yè)負債，實現(xiàn)企業(yè)從重資產(chǎn)到重經(jīng)營轉(zhuǎn)變，從而提升基礎設施資產(chǎn)運營效率，改善消費者服務水準，提升基礎設置資產(chǎn)估值水平。

　　“其次，對行業(yè)來講，更大范圍的社會資本通過REITs參與消費基礎設施領域投資，可以擴大消費行業(yè)規(guī)模，加快培育區(qū)域消費中心建設，更好發(fā)揮消費對經(jīng)濟增長的拉動作用?！睂O桂平表示，對REITs市場來說將迎來新的發(fā)展機遇，REITs基礎資產(chǎn)類型將更加豐富，提升REITs市場規(guī)模和市場活力，更好滿足更加多樣化投資者的投資需求。

　　中航基金也表示消費基礎設施公募REITs如成功落地，將帶來多重利好。而除前述業(yè)內(nèi)人士提及的可促進企業(yè)融資、擴大業(yè)務規(guī)模，轉(zhuǎn)化運營模式、促進企業(yè)專業(yè)化發(fā)展外。中航基金還認為，消費基礎設施公募REITs可促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。因為回收資金可用于舊項目改造升級、新項目投資建設，改善消費條件，創(chuàng)新消費場景，是商業(yè)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的方向。同時，還可以拉動內(nèi)需、擴大消費行業(yè)規(guī)模。因為消費基礎設施是承接居民消費行為、釋放居民消費潛力的物質(zhì)空間載體，將消費基礎設施項目打包發(fā)行REITs，能夠拉動內(nèi)需、擴大消費行業(yè)規(guī)模。

　　“此外，消費基礎設施REITs的推出，將大大加快相關設施的投資回收，在提高資本利用率的同時，還將促進新的消費基礎設施建設及原有設施的升級換代?！敝泻交鹫J為，“投、融、管、退”的閉環(huán)能夠推動消費基礎設施的建設投入和運營水平提高，社會資金的引入將加快推進國際消費中心城市培育建設，利于消費行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，給民眾帶來更好的消費體驗。

　　布局需關注多方面因素

　　消費基礎設施REITs漸行漸近下，多位業(yè)內(nèi)人士指出，布局該產(chǎn)品仍要保持謹慎，需關注政策要求和項目基本面等多個要素。

　　博時基金劉玄表示，相較于直接投資消費基礎設施項目，公募REITs具有投資份額小、流動性強、信息披露完善等優(yōu)勢，有助于優(yōu)化居民資產(chǎn)配置，市場發(fā)展前景廣闊。不過，公司在布局消費基礎設施REIT產(chǎn)品時需注意三個方面因素。

　　一是資產(chǎn)類型方面，236號文指出優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs，但辦公用房、酒店、公寓、住宅等類型資產(chǎn)目前尚不在規(guī)定范圍內(nèi)。二是合規(guī)方面，236號文明確規(guī)定凈回收資金嚴禁流入商品住宅等領域，而相較于其他資產(chǎn)類型，消費基礎設施與商品住宅開發(fā)業(yè)務的聯(lián)系又更為緊密，因此消費基礎設施REIT回收資金的使用申請、分級審批權限、決策程序、風險控制措施及信息披露程序等應嚴格遵守相關制度要求，切實防范回收資金流入商品住宅領域。

　　“三是運營方面，根據(jù)相關政策要求，消費基礎設施REIT未來凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%，因此上市后如何保障項目的盈利能力、維護產(chǎn)品收益率水平是REITs長遠發(fā)展的關鍵。”劉玄表示。

　　“從海外REITs發(fā)展歷程來說，商業(yè)地產(chǎn)REITs始終占據(jù)重要地位，首只REITs就是零售地產(chǎn)REITs，而目前海外也發(fā)行了持有大陸地區(qū)商業(yè)物業(yè)的REITs產(chǎn)品，說明了消費基礎設施REITs對投資者的吸引力?！鄙虾ＷC券孫桂平認為，消費基礎設施REITs作為普通投資者投資商業(yè)地產(chǎn)較便捷的投資工具，將受益于我國消費升級大趨勢，具備較好的長期投資價值。對于投資者來說，布局消費基礎設施REIT需要注意物業(yè)區(qū)位、經(jīng)營業(yè)態(tài)、運營團隊、運營水平和升值潛力等多方面的因素。

　　參與主體、資產(chǎn)類型等不斷豐富，公募REITs前景廣闊

　　回顧公募REITs發(fā)展歷程，博時基金劉玄直言，自2021年6月21日首批基礎設施項目發(fā)行上市以來，基礎設施REITs不僅發(fā)行數(shù)量迅速增加，而且底層資產(chǎn)的類型也從首發(fā)時的產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、高速公路等行業(yè)拓展至保障房、能源發(fā)電行業(yè)，再到最新236號文支持消費類基礎設施發(fā)行公募REITs，資產(chǎn)業(yè)態(tài)不斷多元化。同時，市場參與主體不斷豐富，除央、國企之外，也有民營企業(yè)作為原始權益人成功推出REITs項目?！按送?，不同資金主體參與REITs市場的熱情也在不斷上漲，無論是一級市場的發(fā)行，還是二級市場的交易，公募REITs受到各類資金的青睞。”

　　中國銀河（601881）證券數(shù)據(jù)顯示，截至今年二季度末，28只公募REITs基金總份額達187.73億份，總規(guī)模達952.69億元，相較于去年年底增幅均超24%。

　　“從已經(jīng)公布的二季報數(shù)據(jù)來看，REITs經(jīng)營狀況繼續(xù)好轉(zhuǎn)，整體盈利能力繼續(xù)回升。”上海證券孫桂平表示，經(jīng)營業(yè)績的修復，疊加前期基金管理人及原始權益人增持REITs份額以及公募REITs納入FOF投資范圍等眾多市場利好因素影響下，REITs二級市場最近出現(xiàn)整體反彈。

　　隨著市場對REITs投資信心逐漸恢復，孫桂平認為未來REITs市場下跌空間相對有限，當前REITs可能面臨著較好的長期投資機會，尤其是經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健的RIETs而言，其隱含的分紅收益率具有明顯吸引力。

　　中航基金也表示，近期FOF資金的進入帶來了新增資金，有助于穩(wěn)定REITs市場，并為整個市場帶來信心。2023年7月5日至25日，中證REITs(全收益)指數(shù)已上漲8.11%，換手率顯著提升至1%以上?！敖刂?023年6月30日，F(xiàn)OF產(chǎn)品共有441只，最新報告期總規(guī)模達到1972.11億元。如果平均投資REITs的比例達到10%，則有望帶來約200億增量資金，對于總市值剛接近千億的新興市場是一大利好?！?/p>

　　“未來，隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進，REITs市場規(guī)模也將繼續(xù)壯大，擴容有望提速，市場參與主體和資產(chǎn)類型也將更為豐富?！辈r基金劉玄指出，由于公募REITs產(chǎn)品所持基礎設施項目分派率良好，二級市場價格存在一定業(yè)績支撐，但投資者應理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎設施項目的投資邏輯。建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。

　　上海證券孫桂平也表示，對投資者而言，需要更看重REITs長期投資價值，降低短期收益預期，避免過度追漲殺跌，此外，REITs作為權益投資產(chǎn)品，投資者需要注意價格波動風險，尤其隨著REITs數(shù)量增多，表現(xiàn)不可避免出現(xiàn)較大分化，投資者需要仔細甄別選擇。

　　中航基金表示，REITs屬于長期資產(chǎn)，投資者應多關注低估值高分紅與優(yōu)質(zhì)新項目的投資機會。在經(jīng)歷了二級市場的大幅回調(diào)后，REITs作為長期資產(chǎn)的配置價值已顯現(xiàn)，P/NAV多降至歷史較低分位數(shù)，分派比率有所提高，隨著FOF資金入市，市場情緒有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，投資者應關注低估值、高分紅的投資機會。

　　“2023年下半年預計新上市速度加快，打新機會增加。建議投資者關注優(yōu)質(zhì)新上市項目的打新機會，綜合項目特征、估值定價等篩選投資標的?！敝泻交鹫J為，對于政策重點支持的消費基礎設施、能源、文旅和新基建類等“新品種”項目應予以關注。