穩(wěn)步徐行，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市已兩年有余。兩年多以來(lái)，產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模不斷增長(zhǎng)，也涌現(xiàn)諸多新變化，為公募REITs的成長(zhǎng)畫(huà)上濃墨重彩的一筆。

　　中金普洛斯REIT是國(guó)內(nèi)首發(fā)+擴(kuò)募的“雙首批”公募REITs之一，日前，記者實(shí)地探訪中金普洛斯REIT持有的底層資產(chǎn)（倉(cāng)儲(chǔ)物流園）——普洛斯增城物流園和普洛斯廣州保稅物流園，用腳步感受產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的脈動(dòng)。

　　出租率保持穩(wěn)定

　　每天清晨，一輛輛冷鏈運(yùn)輸車(chē)不斷進(jìn)出普洛斯增城物流園區(qū)，從“最初一公里”到“最后一公里”始終保鮮，將各類(lèi)食品及時(shí)送入大型超市和千家萬(wàn)戶，滿足民眾“舌尖上的需求”。

　　普洛斯增城物流園可租賃面積11.28萬(wàn)平方米，現(xiàn)作為倉(cāng)儲(chǔ)物流及配套使用，為中金普洛斯REIT持有的底層資產(chǎn)之一。截至上半年末，該園區(qū)出租率達(dá)94.67%。

　　記者在普洛斯增城物流園現(xiàn)場(chǎng)看到，該園區(qū)由6棟倉(cāng)庫(kù)及物業(yè)用房等配套組成，租戶類(lèi)型多樣，冷鏈企業(yè)聚集是一大特色。記者走訪其中一家入駐園區(qū)的冷鏈企業(yè)租戶普冷國(guó)際物流（上海）有限公司，該企業(yè)倉(cāng)庫(kù)前不時(shí)有冷鏈運(yùn)輸車(chē)?？俊?/p>

　　“冷鏈對(duì)時(shí)效要求相當(dāng)高，出庫(kù)后48小時(shí)以內(nèi)必須送達(dá)客戶?！逼绽鋰?guó)際物流（上海）有限公司華南管理區(qū)總經(jīng)理鄭李輝告訴記者，選擇將公司廣州增城物流中心設(shè)在園區(qū)內(nèi)的一個(gè)重要原因在于園區(qū)附近5公里內(nèi)有多個(gè)高速路口，優(yōu)越的地理位置和交通條件保障了食品的新鮮送達(dá)。

　　與此同時(shí)，中金普洛斯REIT持有的普洛斯廣州保稅物流園也是一派繁忙景象：貨車(chē)來(lái)往不息，工作人員忙著裝貨卸貨。園區(qū)內(nèi)一家跨境電商企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)人員現(xiàn)場(chǎng)介紹，該企業(yè)日均至少有20輛保稅車(chē)駛出園區(qū)，致力于準(zhǔn)時(shí)把各類(lèi)進(jìn)口貨物送到消費(fèi)者手上。

　　普洛斯華南兩個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)一定程度上反映了中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)的質(zhì)量。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，上半年，中金普洛斯REIT首次募集投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出租率持續(xù)穩(wěn)定在90%以上。

　　做好風(fēng)險(xiǎn)管理

　　今年以來(lái)，多只公募REITs產(chǎn)品出現(xiàn)重要租戶退租的突發(fā)情況，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

　　對(duì)此，普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪認(rèn)為：“持續(xù)為投資人提供比較穩(wěn)定的回報(bào)是我們追求的目標(biāo)，這意味著我們追求的是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性，而不是某一個(gè)具體租戶的穩(wěn)定性。作為專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理人，我們有義務(wù)進(jìn)一步做好主動(dòng)管理。以中金普洛斯REIT為例，我們長(zhǎng)期密切關(guān)注各個(gè)賽道的具體表現(xiàn)，開(kāi)發(fā)了針對(duì)不同行業(yè)和客戶的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，這讓我們有能力找到優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，同時(shí)辨別一些有風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)。”

　　在走訪過(guò)程中，記者發(fā)現(xiàn)普洛斯增城物流園區(qū)還配置了屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)低碳運(yùn)營(yíng)。普洛斯相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“在冷鏈這一塊我們也兼并融合了一些服務(wù)，會(huì)幫助客戶做節(jié)能減排，比如做碳管理、配置屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)和儲(chǔ)能等?！?/p>

　　趙明琪直言：“倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)商與企業(yè)租戶的關(guān)系，不是簡(jiǎn)單的租賃關(guān)系，而是雙方需要攜手共同成長(zhǎng)，即倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)商根據(jù)企業(yè)的未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃，提供一攬子的倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)方案，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)高成長(zhǎng)的同時(shí)分享企業(yè)發(fā)展紅利，這樣倉(cāng)儲(chǔ)物流園的租金收入將變得更加穩(wěn)健持續(xù)?！?/p>

　　有望繼續(xù)擴(kuò)募

　　自2020年4月試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)快速發(fā)展。作為首發(fā)+擴(kuò)募的“雙首批”公募REITs之一，擴(kuò)募后，中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)已擴(kuò)充至10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園，分布于京津冀、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈。

　　中金普洛斯REIT基金經(jīng)理陳茸茸表示，之所以選擇這些倉(cāng)儲(chǔ)物流園，一是希望通過(guò)納入具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力與成長(zhǎng)潛力的城市倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)，進(jìn)一步分散REITs底層資產(chǎn)組合的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。二是希望借助不同區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)物流園的協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)一步提升REITs底層資產(chǎn)的營(yíng)收能力與業(yè)務(wù)穩(wěn)健性。

　　“擴(kuò)募達(dá)到了我們預(yù)期的效果，未來(lái)時(shí)機(jī)適宜、在監(jiān)管機(jī)構(gòu)允許的范疇內(nèi)，我們希望能夠繼續(xù)擴(kuò)募，納入更多的資產(chǎn)量?！壁w明琪稱(chēng)。

　　展望未來(lái)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITs的高質(zhì)量發(fā)展，一方面，離不開(kāi)長(zhǎng)線資金的支持，公募REITs需進(jìn)一步豐富投資者結(jié)構(gòu)。另一方面，公募REITs產(chǎn)品也需要“苦練內(nèi)功”，在底層資產(chǎn)良性運(yùn)營(yíng)的同時(shí)做好信息披露和投資者溝通?！盎A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類(lèi)型、原始權(quán)益人主體、投資者群體有望進(jìn)一步拓展，多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)將持續(xù)推進(jìn)?！标惾兹渍f(shuō)。

　　來(lái)源：·中證網(wǎng) 作者：黃一靈