公募REITs市場喜獲新春“大禮包”！

　　近日，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》文件，對于基礎設施REITs的相關會計處理和判斷進行了明確，將原始權益人合并財務報表層面對于基礎設施REITs其他方持有的份額定義為“權益屬性工具”。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，基礎設施REITs明確為權益資產(chǎn)意義重大，可以在一定程度上降低二級市場價格波動對機構投資者利潤表的影響，減少短期價格波動帶來的被動減持。同時，有望吸引原始權益人向市場提供更多優(yōu)質資產(chǎn)。

　　基礎設施REITs

　　明確權益屬性

　　為進一步完善資本市場監(jiān)管規(guī)則體系，提高監(jiān)管透明度，推動市場主體提升財務信息披露質量，近日，中國證監(jiān)會發(fā)布了《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》。其中，對于基礎設施REITs的相關會計處理和判斷進行了明確。

　　根據(jù)《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，并表架構下，原始權益人合并財務報表層面對于基礎設施REITs其他方持有的份額，列報為負債還是權益，主要取決于原始權益人是否存在無條件避免交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的義務，具體考慮以下兩方面因素：

　　一是基礎設施REITs是否可以避免現(xiàn)金分紅義務。根據(jù)證監(jiān)會、交易所等相關監(jiān)管要求，若REITs產(chǎn)品連續(xù)兩年未按照法律法規(guī)進行收益分配的，相關基金產(chǎn)品將被交易所終止上市。據(jù)此，原始權益人有權選擇在交易所終止上市以避免現(xiàn)金分紅義務。

　　二是基礎設施REITs是否可以避免到期強制清算義務?；A設施REITs雖然成立時設置了初始期限，但其可通過擴募購入新的基礎設施資產(chǎn)延長合同期限。

　　因此，如原始權益人已依照相關法規(guī)要求說明前述分紅、終止上市和擴募延期安排，則原始權益人不存在不可避免的支付義務，原始權益人在合并財務報表層面應將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為權益。

　　解答市場疑惑

　　提升原始權益人參與的積極性

　　基礎設施REITs試點兩年多以來，REITs發(fā)行和發(fā)行后的會計處理和財務影響一直是行業(yè)各方的關注重點。

　　伴隨著基礎設施REITs試點推出、REITs申報發(fā)行熱度漸增、REITs二級市場波動震蕩，行業(yè)對基礎設施REITs會計處理的關注重點，也經(jīng)歷了由原始權益人的會計處理轉向了投資方對投資REITs的會計處理。

　　對于此次最新出臺的《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》文件，瑞思不動產(chǎn)金融研究院以及德勤中國相關人士表示，此次進一步明確了基礎設施REITs的權益屬性，澄清了基礎設施REITs市場參與各方對于基礎設施REITs理解上的偏差和分歧，有利于消除原始權益人參與基礎設施REITs市場的疑慮，進一步提升原始權益人向基礎設施REITs市場提供優(yōu)質資產(chǎn)的積極性，實現(xiàn)基礎設施REITs市場的高質量發(fā)展。

　　中金公司（601995）研究所則從提升原始權益人發(fā)行動力及會計計量方法變化兩方面分析：一方面，新的監(jiān)管規(guī)則適用指引有望促使并表原始權益人發(fā)行動力有望提升。

　　“明確并表型原始權益人合并報表層面應將REITs其他方持有的份額列報為權益，實現(xiàn)了不出表、保留資產(chǎn)控制權的同時增加權益資金、降低資產(chǎn)負債率，有利于提升此類原始權益人推動優(yōu)質資產(chǎn)首發(fā)、擴募上市的積極性，助力REITs市場持續(xù)擴容?！敝薪鸸狙芯克鶑埿切?、裴佳敏等分析師在研報中指出。

　　另一方面，后續(xù)機構投資者可選擇FVOCI會計計量方法，這應當有利于鼓勵和增強長期持有投資邏輯，降低市場波動性。

　　“若采用FVOCI計量方法，持有REITs期間收取的現(xiàn)金分配計入當期損益（損益類科目），反映在利潤表；持有期間的公允價值變動計入其他綜合收益（所有者權益類科目），反映在資產(chǎn)負債表?？紤]到部分REITs投資者的考核可能主要基于利潤表，選擇FVOCI方式對公募REITs進行會計計量，或有助于增強此類投資者的持有穩(wěn)定性，減少短期價格波動可能為其帶來的一些被動交易行為，這有利于提升市場運行的穩(wěn)定性，進一步吸引長期配置型資金入市。”

　　REITs長期配置價值進一步夯實

　　不少人士表示，該規(guī)則有利于提升REITs持有穩(wěn)定性，此類產(chǎn)品長期配置價值進一步夯實。

　　上述中金公司研報顯示，在上述規(guī)則下，當前高分派率的REITs標的可為投資人兌現(xiàn)更為確定的財務收益，但資本利得仍會影響資產(chǎn)負債表的權益項，投資人應該根據(jù)自身投資條件綜合判斷。中長期來看，該規(guī)則有利于提升REITs持有穩(wěn)定性，拉長持有周期，降低二級市場價格波動，提升配置價值。

　　實際上，伴隨著REITs市場一年多調整以及宏觀經(jīng)濟逐漸回暖，REITs的中長期投資價值逐漸顯現(xiàn)。

　　中航證券日前發(fā)布研報顯示，2023年REITs市場經(jīng)歷了一波顯著調整，市場持續(xù)下行主要源于基本面、流通盤和估值三方面因素。公募REITs2023年四季報業(yè)績延續(xù)分化，板塊間的修復節(jié)奏仍受到經(jīng)濟周期等因素的持續(xù)影響，但部分板塊已呈現(xiàn)波動式修復。往后看，經(jīng)歷一年的調整期，市場波動已接近尾聲，風險已得到初步釋放，大部分REITs估值消納已至合理區(qū)間，部分項目長期配置價值已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　平安證券研報也顯示，當前REITs靜態(tài)估值較低；被納入社?；鹜顿Y范圍后，高分紅屬性對配置型機構有一定吸引力；估值和流動性對REITs都較為有利。但業(yè)績角度，REITs基本面暫未達到拐點，部分REITs經(jīng)營尚有壓力。REITs下階段可能受益于流動性改善及春季一系列政策落地以后的風險偏好修復。

　　后續(xù)REITs新產(chǎn)品也在不斷涌現(xiàn)。2月8日，華安百聯(lián)消費封閉式基礎設施證券投資基金、華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金均已獲反饋。還有包括新黃浦（600638）在內(nèi)的多家上市公司公告相關REITs產(chǎn)品的申報、發(fā)行等進展。

　　此外，2月8日，滬深交易所發(fā)布關于做好公開募集基礎設施證券投資基金2023年年度報告披露工作有關事項的通知。通知要求，基金管理人應當于2024年3月31日前完成基礎設施REITs2023年年度報告的編制、報送以及披露工作，并鼓勵基金管理人等積極召開業(yè)績說明會，對基礎設施REITs所處行業(yè)狀況、經(jīng)營業(yè)績、底層資產(chǎn)運營情況等投資者關心的內(nèi)容進行說明。