近10年來，新宮是豐臺房價上漲較快的板塊之一，越來越受到房企和購房者關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，新宮近3年房價漲幅為13.5%,尤其是分化明顯的2023年，新宮漲幅超過3%。

　　近10年來，新宮是豐臺房價上漲較快的板塊之一，越來越受到房企和購房者關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，新宮近3年房價漲幅為13.5%,尤其是分化明顯的2023年，新宮漲幅超過3%。

　　2024年，豐臺計劃供地11宗，其中比較受期待的萬泉寺、新宮等地塊都在此次豐臺土地出讓名單里。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，新宮板塊地處南四環(huán)和五環(huán)之間，這個板塊關(guān)注度比較高，主要原因是這塊地距離地鐵新宮站較近，新宮站是4號線和19號線換乘站，通勤到金融街、麗澤商務區(qū)等地比較方便，且周圍生活配套也相對完善。比如去年的建發(fā)璟苑，產(chǎn)品做的也比較好，去化非常可觀。

　　不僅如此，就連距離新宮不遠處的南苑地塊，也被開發(fā)商火熱爭搶。如去年10月上架的豐臺區(qū)南苑棚戶區(qū)改造一期項目A地塊東區(qū)地塊，拍賣伊始，天恒和首開就相繼舉牌，幾乎是毫不遲疑的報價，最后一手多家房企同時舉牌，很快就進入搖號環(huán)節(jié)。

　　從新地塊到新宮地鐵站大約1.4公里，西北側(cè)直線距離建發(fā)璟院和森與天成約1.7公里。

　　值得關(guān)注的是，同是去年開盤的距離不遠的新宮兩個項目，前者已經(jīng)基本處于清盤狀態(tài)，而森與天成去化情況卻不甚理想。

　　住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，森與天成于2023年連續(xù)發(fā)放三次預售證，第一次是9月29日1棟樓，目前沒有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，11月11日，下發(fā)了第二批次5棟樓的預售證，截至發(fā)稿，網(wǎng)簽59套，均價75063.02元/平方米，最后一次取證是12月9日，14棟樓網(wǎng)簽37套，均價為77869元/平方米。

　　公開資料顯示，森與天成開發(fā)商為亞洲軌道專家京投發(fā)展（600683），以擅長做地鐵上蓋項目著稱，森與天成也是由上蓋區(qū)和落地區(qū)兩部分組成。項目周邊坐擁雙地鐵，公園配套，建面約76平方米2居—148平方米4居，共1094套房，得房率在80-90%左右，綜合容積率為1.04，蓋上區(qū)容積率僅0.74。

　　那么，森與天成性價比究竟如何？我們一起從區(qū)域、戶型等角度來分析下，項目利弊。

　　 PART ONE

　　地鐵上蓋項目交通便捷

　　京投發(fā)展是我國在建項目體量最大、房屋交付數(shù)量最多的地鐵停車場上蓋綜合開發(fā)企業(yè)，此前，其已經(jīng)在北京打造了昌平回龍觀公園悅府、豐臺郭公莊西華府、海淀四季青琨御府、海淀16號線北安河站的嵐山等7個地鐵上蓋項目，森與天成是京投在北京打造的第8個TOD項目。

　　所謂TOD，是指以交通樞紐為中心，以步行10分鐘路程為半徑，打造出的集出行、居住、商業(yè)、教育、購物、公共服務等一系列需求的混合功能區(qū)。

　　公開資料顯示，京投發(fā)展提出“TOD智慧生態(tài)圈”理念，希望在以軌道物業(yè)開發(fā)為代表的綜合開發(fā)范圍內(nèi)，建立一個以智慧思維和科技為主要工具，實現(xiàn)人文、自然、產(chǎn)業(yè)等生態(tài)價值共存與提升的閉環(huán)系統(tǒng)，為城市、地鐵和市民提供可持續(xù)的服務。

　　具體來看，森與天成為新宮車輛段上蓋項目，分為落地區(qū)、坡道用地落地區(qū)及上蓋區(qū)三個部分，地上建控規(guī)模約12.55萬平方米，限高60米，綜合容積率1.04，上蓋項目容積率僅約0.7，基本都達到了別墅標準，這是因為受規(guī)劃限制，蓋上區(qū)有結(jié)構(gòu)承重計算要求，只能蓋低樓層，需要部分東西樓棟平衡重量，且蓋上區(qū)的綠化以低矮綠植為主，無法塑造復雜園林。

　　此外，項目需配建3000平方米機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施、1000平方米社區(qū)養(yǎng)老驛站、1100平方米社區(qū)綜合服務設(shè)施，以及幼兒園。

　　眾所周知，地鐵上蓋項目難免會受到關(guān)于地下地鐵的噪音、震動和粉塵影響的質(zhì)疑。對此，房企解釋稱，由于該車輛段只有19號線一列列車?？窟M行檢修和維護，且列車進站的速度只有每小時5公里，足夠慢，住宅上蓋區(qū)還有地下車庫以及四周的墻體進行封閉，因此噪音、震感、粉塵的影響基本不存在。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，森與天成的蓋下由兩層組成，一層是地鐵檢修區(qū)，二層車庫，可以隔音降噪，只是在地鐵進入車輛段的位置，地鐵開始減速但還不夠慢，或者開始加速的位置，噪音會相應高一些，所以買在森與天成，樓棟位置選擇很關(guān)鍵。

　　不過，多位業(yè)內(nèi)人士表示，TOD項目涉及軌道交通、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、公共服務等多方面的開發(fā)建設(shè)，周期普遍在3-4年及以上，投資額較大和較長的開發(fā)周期非?？简炂髽I(yè)的成本控制及資金周轉(zhuǎn)情況。

　　 PART TWO

　　配套不足戶型拉跨

　　森與天成所在的新宮板塊在南四環(huán)外2公里范圍內(nèi)，板塊內(nèi)的二手房以各類回遷、經(jīng)適房為主，主要可作為金融街、麗澤剛需通勤為主的居住板塊，板塊內(nèi)幾乎沒有產(chǎn)業(yè)，所以地鐵的存在很重要。

　　因地處豐臺和大興的交界地，新宮板塊發(fā)展緩慢，板塊內(nèi)有不少物流、建材市場、垃圾分揀中心等，城市界面比較破舊。

　　森與天成配套一大亮點是距離地鐵非常近，項目距離新宮地鐵站只有500米，坐地鐵到新宮站，可以步行歸家，項目東側(cè)建有歸家的步梯和直梯，西側(cè)有緩坡步道，走上去或坐電梯上到小區(qū)地面，非常方便。

　　新宮地鐵站5站即可到達金融街，6站麗澤金融商務區(qū)，4站可抵大興國際機場。

　　商業(yè)方面，直線距離項目500米是槐房萬達廣場與大悅春風里，直線距離3公里有麗澤天街、薈聚、宜家等商業(yè)。

　　項目另一個大賣點是“公園里的房子”。項目西側(cè)直線距離500米是海子公園，北側(cè)是槐新公園，東側(cè)有“南苑森林濕地公園”，這個公園的定位是中軸線上首都綠肺的自然資源，規(guī)模相比于2.5個奧森或是5.8個朝陽公園，西南側(cè)有西紅門九龍休閑公園。

　　但項目也有配套上的硬傷，所在板塊內(nèi)多年前就有教育用地的配套，但落地速度很慢，槐房小學距離板塊內(nèi)基本清盤的建發(fā)璟院最近，五愛屯小學、南苑中學則在中海公元里旁。

　　其次，醫(yī)療資源也比較匱乏，知名醫(yī)院基本都在項目4公里外。

　　產(chǎn)品設(shè)計上，森與天成一共規(guī)劃20棟住宅樓，4-18層洋房+小高層設(shè)計，建面為76平方米2居—148平方米4居，共1094套房，主打剛需剛改，得房率在80-90%左右，總價600萬起。

　　森與天成部分樓棟為東西向，76平方米兩居及89平三居也多集中在東西向樓棟。

　　戶型整體比較拉跨，89、109、148平方米的戶型設(shè)計很雷同，北向都是2個臥室，廚房、衛(wèi)生間、餐廳統(tǒng)一設(shè)計在中間，且進深比較長，影響采光，北向臥室和次衛(wèi)互相干擾功能不獨立，也影響南北通透的效果。

　　森與天成戶型與其它項目不同的地方還在于小戶型反而更好，76平方米兩居實現(xiàn)了真正的南北通透，客廳和兩個臥室都朝南，一個臥室贈送飄窗，一個臥室和客廳贈送陽臺。不過，這個戶型只有3、10、11號三棟樓有，且只有26套。

　　總體來說，森與天成優(yōu)劣勢很明顯，配套有硬傷，戶型均好性不足，這也進一步解釋了去化慢的原因。